房地产行业周报（2023年第33周）：行业销售同比下滑，政策环境持续宽松

本周板块回顾：本周（2023/8/11~2023/8/17）申万房地产指数下跌0.02%，沪深300指数下跌1.37%，板块跑赢沪深300指数1.35pct，在31个板块中排第15位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积170平米，环比-3.4%，同比-34.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积41万平米，环比0.4%，同比-40.0%；二线城市商品房成交面积95万平米，环比1.2%，同比-25.9%；三线城市商品房成交面积34万平米，环比-18.0%，同比-45.6%。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积138万平米，环比-0.5%，同比-3.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积26平米，环比6.1%，同比-16.2%；9个二线城市二手房成交面积105万平米，环比-2.1%，同比持平；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-0.3%，同比11.3%。库存方面，一线城市中，上海新房库存面积环比上涨3.1%，深圳和北京新房库存面积环比分别下跌0.3%、0.8%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.03个月。二线城市中，杭州本周暂未公布库存情况；福州、苏州环比分别-1.1%、-1.0%，南京情况较为稳定，较上周基本没有变化。三四线城市中，新房库存面积环比变化不大；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到134.93个月。 本周政策情况：本周各地仍在持续出台优化政策，如：梅州鼓励提取公积金作首付，推进实施二手房交易“带押过户”；安徽阜阳开展偿还住房商贷委托按月划转公积金业务；湖北潜江出台多孩家庭购房补助政策，最高可奖补25平方米/套；合肥拟优化公积金政策，支持青年人刚需购房，贷款提取每月一次；四川推进有条件地区开展再交易房“带押过户”公积金贷款业务等。 重点公司跟踪：8月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地15块，总土地出让金218.74亿元，拿地企业为华润置地、万科企业、保利发展、建发房产和招商蛇口。碧桂园首支境内债的展期方案确定，将对发行的“16碧园05”本金展期三年，每个账户先付10万，到期偿付利息。具体方案为：债券本金展期三年，首付6%（到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金），第12个月支付10%的本金；第24个月支付15%的本金、30个月支付25%本金、第36个月支付剩余44%的本金。 投资建议：销售表现上，本周新房市场及二手房市场总体同环比仍下跌，各能级城市销售表现略有差异。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。拿地端，主要拿地企业为国央企，除国央企外8月至今只有万科在郑州、北京获取地块。政策端，各地仍在陆续发布优化政策以促进房地产市场平稳发展。我们认为未来一段时间政策环境仍然有望持续保持宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第33周板块行情回顾 1.1第33周行业指数表现 本周（2023/8/11~2023/8/17）申万房地产指数下跌0.02%，沪深300指数下跌1.37%，板块跑赢沪深300指数1.35pct，在31个板块中排第15位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第33周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、渝开发、中迪投资、大龙地产、京投发展；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST新联、金科股份、特发服务、粤宏远A、深物业A。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/8/11~2023/8/17）30大中城市商品房成交面积170平米，环比-3.4%，同比-34.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积41万平米，环比0.4%，同比-40.0%；二线城市商品房成交面积95万平米，环比1.2%，同比-25.9%；三线城市商品房成交面积34万平米，环比-18.0%，同比-45.6%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/17）30大中城市商品房成交面积8914万平米，同比-3.9%；其中一线城市商品房成交面积2157万平米，同比+9.9%；二线城市商品房成交面积4853万平米，同比-10.3%；三线城市商品房成交面积1905万平米，同比+0.1%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/17）30大中城市商品房成交面积436万平米，同比-30.3%；其中一线城市商品房成交面积105万平米，同比-35.3%；二线城市商品房成交面积236万平米，同比-28.4%；三线城市商品房成交面积95万平米，同比-29.0%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/8/11~2023/8/17）我们重点监测的14城二手房成交面积138万平米，环比-0.5%，同比-3.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积26平米，环比+6.1%，同比-16.2%；9个二线城市二手房成交面积105万平米，环比-2.1%，同比持平；3个三四线城市二手房成交面积6万平米，环比-0.3%，同比+11.3%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/8/17）我们重点监测的14城二手房成交面积5516万平米，同比+39.3%；其中，2个一线城市二手房成交面积1085万平米，同比+15.8%；9个二线城市二手房成交面积4160万平米，同比+47.2%；3个三四线城市二手房成交面积271万平米，同比+36.5%。 8月截止目前（2023/8/1~2023/8/17）我们重点监测的14城二手房成交面积347万平米，同比-2.5%；其中，2个一线城市二手房成交面积63万平米，同比-19.1%； 9个二线城市二手房成交面积267万平米，同比+1.7%；3个三四线城市二手房成交面积17万平米，同比+8.5%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/8/11~2023/8/17）北京、上海、深圳、广州新房成交环比涨跌不一，深圳环比下跌17.0%，而北京、上海和广州的环比分别上涨10.3%，0.7%和13.0%。 与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州新房成交同比均下跌，跌幅分别为-8.7%、-59.4%、-11.6%、-4.1%。二手房市场本周北京二手房成交面积环比-61.9%，同比-71.0%；深圳环比-61.7%，同比-54.8%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/8/11~2023/8/17）我们重点监测的14个二线城市中，成都、佛山、福州、宁波、青岛、苏州、武汉新房市场分别环比上涨5.6%、23.6%、261.8%、11.6%、17.1%、60.0%和31.6%，其中福州环比上涨最多；东莞、杭州、济南、南京分别环比下跌13.7%、6.3%、6.8%和54.9%，其中南京环比下跌最多。与去年同期相比，14个城市新房成交同比只有福州和苏州上涨，涨幅分别为85.7%和22.8%； 其他城市均出现不同程度下跌，其中东莞同比跌幅超过70%，为-72.0%；佛山、济南、南京、宁波同比跌幅超过40%，分别为-43.5%、-50.6%、-57.6%、-57.6%； 成都、杭州、青岛、无锡和武汉分别为-6.2%、-39.1%、-28.2%、-24.5%和-23.5%。 二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，成都、东莞、佛山、杭州、南宁、厦门环比均上涨，分别为4.2%、1.4%、7.0%、2.7%、16.8%、6.9%，其中南宁环比上涨最多；南京、青岛和苏州环比均下跌，分别为-17.8%、-7.3、-22.6%，其中苏州下跌最多。同比表现上，东莞表现相对最优，同比涨幅34.0%，其次是南宁上涨28.1%和杭州上涨22.3%，成都、佛山、厦门分别上涨3.5%、12.5%和1.0%，而南京、青岛、苏州则分别同比下跌26.7%、-7.5%、-18.5%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/8/11~2023/8/17）我们重点监测的13个三四线城市中，莆田、芜湖新房市场成交环比大幅上涨，涨幅均超过100%，其次是韶关环比上涨61.7%，江门、金华、泉州、泰安和温州新房市场环比分别上涨11.1%、4.8%、4.9%、6.3%、14.3%； 肇庆成交比较稳定，环比不变。同比表现方面，只有金华同比上涨且涨幅超过50%，为94.6%，莆田和温州分别上涨7%和13.1%，其他城市均同比下跌，其中惠州、江门、韶关、泰安、芜湖、扬州和肇庆分别下跌62.6%、20.6%、65.1%、66.3%、54.9%、48.8%和48.4%。二手房市场上，金华本周环比18.6%，扬州、江门环比分别-10.7%、-1.1%；同比表现上，金华和江门分别同比17%、32.1%，扬州同比-1.7%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/8/11~2023/8/17）一线城市中，上海新房库存面积环比上涨3.1%，深圳和北京新房库存面积环比分别下跌0.3%、0.8%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.03个月。深圳去化周期在15个月以内，而北京去化周期均超过17个月。广州本周暂未公布库存情况。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未公布库存情况；福州、苏州环比分别-1.1%、-1.0%，南京情况较为稳定，较上周基本没有变化。从去化周期来看，苏州、南京去化周期分别为14.02个月、18.52个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积环比变化不大；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到134.93个月，莆田、温州分别为50.70个月、27.39个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/8/11~2023/8/17）成交端，一线城市住宅用地成交1宗，平均溢价率均为6.88%。1宗住宅用地为广州成交，规划建面为6.87万方，土地出让金为68.32亿元，平均溢价率为6.88%；一线城市商办用地成交5宗，平均溢价率为0%。4宗商办用地为上海成交，规划建面为1.06万方，土地出让金为1.69亿元，平均溢价率为0%。1宗商办用地为广州成交，规划建面为0.74万方，土地出让金为8.9亿元，平均溢价率为0%。二线城市合计成交住宅用地31宗，总规划建面121.89万方，土地出让金230.79亿元，平均溢价率6.56%；成交商办用地24宗，总规划建面89.28万方，土地出让52.16亿元，平均溢价率0.08%。 供给方面，二线城市合计推出住宅用地60宗，总规划建面228.74万方；推出商办用地27宗，总规划建面103.98万方。三四线城市共计成交住宅用地45宗，商办用地66宗，土地出让金分别为453.26亿元、203.56亿元，平均溢价率分别为1.72%、8.55%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 长沙住建局：刚需和改需房按7:3比例供应 不再要