2023年1月境内地产债运行情况报告：房企融资支持力度未减 受节日影响首月发行规模有所回落

——2023年1月境内地产债运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 房企融资支持力度未减受节日影响首月发行规模有所回落 核心观点： 受春节假期影响，境内地产债发行规模环比降幅明显，净融资额再度滑落至负值区间；“第二支箭”政策持续发力，1月共计4家民营地产企业由中债增进公司提供担保发债。 1月地产债信用利差小幅修复，其中地产融资政策持续发力带来民营地产债信用利差大幅收敛，但国企和民企之间利差分化仍然显著；二级市场价格异动减少，交易活跃度下降，市场情绪趋于稳定。 1月新增1家房企实质性违约，新增展期规模仍在扩大，信用风险仍需关注。 展望后市，房企融资规模的改善、信用风险的下降仍有赖政策的持续引导和楼市的趋势性回暖。开年以来政策持续发力助推房地产回归良性循环：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；1月13日，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，同日银保监会以视频形式召开2023年工作会议，强调落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。然而，高频数据显示，1月1日-2月14日30大中城市日均成交套数仅为2644套，仍低于去年同期日均3307套的水平，楼市趋势性回暖信号尚未出现，后续还需持续关注政策落地效果。 报告正文： 一、受春节假期影响，境内地产债发行规模环比降幅明显，净融资额再度滑落至负值区间；“第二支箭”政策持续发力，1月共计4家民营地产企业由中债增进公司提供担保发债。 1月，共计19家房地产企业发行境内信用债22只，合计发行规模为329.18亿元，净融资额为-22.72亿元。具体看： 境内地产债发行规模环比降幅明显，净融资额再度滑落至负值区间。从债券发行数量来看，1月共计发行境内地产债22只，较去年同期减少1只，但仅为上月发行数量的一半；从债券发行规模来看， 1月境内地产债发行规模为329.18亿元，同比增长48.58%，存在去年同期低基数的影响，较去年2月 增长48.15%，显示发行量显著高于去年春节月份，但环比仍存在28.16%的降幅；从净融资额来看，1月发行规模再度下滑致净融资额重回负值区间，为-22.72亿元。整体来看，1月地产债发行规模的下降主要为春节假期的影响。政策方面，开年以来地产政策仍在持续发力，预期对地产债发行规模将产生积极影响。 图表1：2022年-2023年1月境内地产债发行和到期情况（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚 “第二支箭”仍在发力，4家民营房企通过中债增进公司担保发债，但民营房企的融资规模仍处较低水平。1月共计19家房地产企业发行境内信用债，其中包含4家民营房企，分别为广州合景控股集团有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、厦门中骏集团有限公司和新希望五新实业集团有限公司，均由中债增信提供全额无条件不可撤销连带责任担保，政策支持房企出现进一步信用资质下沉，不再局限头部房企。从发行规模来看，1月民营企业合计发行规模为44亿元，同比下降48.11%，环比下降71.30%；从发行结构来看，1月民企发行规模占发行总量的13.37%，占比较上月下降20.09个百分点，总体看民企地产债发行规模下滑显著。 图表2：2022年-2023年1月境内地产债发行结构（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚 优质房企发行数量下降致地产债发行利率显著上升。1月地产债发行期限以3年期居多，其中AAA级主体发行3年期地产债5只，加权平均发行利率为4.60%，较上月提升129bp，而1月信用债整体发行利率较去年12月下降11bp，其中AAA级下降幅度为28bp。除样本量较低带来的影响外，我们认为1月AAA级地产债发行利率显著上升，主要是由优质房企发行数量明显下降所致，去年12月有较多AAA级优质房企3年期债券发行利率低于3%，而1月这类房企发债数量明显下降。 图表32023年1月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2023年1月 2022年12月 2022年1月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - - - - - 2 4.70 1 5.90 - - - - - - - - 2Y 1 3.79 1 3.57 1 5.17 4 4.40 3 5.04 - - 1 3.65 - - 2 4.71 3Y 5 4.60 3 4.22 3 4.50 15 3.31 1 4.00 - - 9 3.28 - - - - 5Y - - - - - - 6 2.73 - - - - 4 3.61 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚 二、1月地产债信用利差小幅修复，其中地产融资政策持续发力带来民营地产债信用利差大幅收敛，但国企和民企之间利差分化仍然显著；二级市场价格异动减少，交易活跃度下降，市场情绪趋于稳定。 1月地产债信用利差小幅收窄，其中民营地产债信用利差修复较为显著。具体看，1月末地产债信用利差290.40bp，较上月下降17.38bp，其中，国有房企地产债信用利差158.91bp，较上月下降18.31； 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 民营地产债信用利差则由上月的2911.17大幅收窄至1187.74bp，降幅达1723.43bp。1月地产债信用利差修复主要有三点原因：一是受信用债二级市场价格走势影响，信用债利差整体呈现收敛态势；二是2022年底的理财赎回潮影响逐渐弱化，国企地产债信用利差小幅修复；三是由于地产融资政策对民营房企支持力度不减，市场情绪得以修复。不过，国企和民企之间地产债利差分化仍然严重。 图表4：2023年1月地产债利差变化趋势（单位：bp） 1月，地产债二级市场交易活跃度下降，当月成交额仅为503.19亿元，环比下降68.42%。从历史成交来看，1月一般是信用债成交淡季，今年叠加春节长假影响，使地产债成交更加清淡。 图表5：2022年-2023年1月地产债二级市场成交额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚 1月，地产债二级市场单日价格偏离幅度超10%的债券共计41只，涉及15家房企。2从波动的频次来看，当月地产债价格偏离幅度超10%的情况共计发生104次，较上月减少109次，且涨幅超10%的频次多于跌超10%的频次。具体看，单日跌幅超10%的频次为40次，其中跌幅超30%的频次为13次，涉及5家房企，分别为碧桂园集团、阳光城集团、旭辉集团、上海宝龙实业和佳源创盛。 图表62023年1月地产债二级市场价格异动情况统计 月份 偏离幅度超10% 跌幅超10% 跌幅超30% 次数 涉及债券数量 涉及主体数量 次数 涉及债券数量 涉及主体数量 次数 涉及债券数量 涉及主体数量 涉及主体明细 1月 104 41 15 40 26 10 13 10 5 阳光城\碧桂园\上海宝龙实业\旭辉\佳源创盛 数据来源：iFind，东方金诚 三、1月新增1家房企实质性违约，但新增展期规模仍在扩大，信用风险仍需关注。 1月，无境内评级机构下调房地产企业级别；房地产行业新增违约债券10只3。从风险主体来看，共涉及10家房企，其中荣盛房地产发展股份有限公司为新增违约主体。从违约规模来看，1月新增违约规模为4.6亿元，新增展期规模为146.02亿元。 图表7境内地产债2021年至今新增违约及展期情况统计4 日期 新增违约主体数量 新增违约主体数量 新增展期主体数量 新增展期主体名单 新增违约/ 展期规模（亿元）5 2021年1月 - - - - 0.13 2021年2月 - - - - 9.44 2021年3月 2 华夏幸福、重庆协信远创实业 - - 158.83 2021年4月 - - - - 29.10 2021年5月 - - - - 66.09 2021年6月 15.06 2021年7月 1 四川蓝光 1 泛海控股 36.89 2021年8月 1 泛海控股 - - 38.29 2021年9月 - - - 60.76 2021年10月 - - 1 新力地产 3.61 2021年11月 - - 2 阳光城集团、花样年集团 17.28 2021年12月 - - 1 北京鸿坤伟业 20.34 2022年1月 - - 1 恒大地产 8.13 2022年2月 1 福建阳光 - - 3.77 2本部分数据来源于iFind，价格偏离幅度=（交易日期的最高净价或最低净价-交易日期的昨日收盘净价）/交易日期的昨日收盘净价，后文所述“跌幅超过10%、30%”等数据源与此相同，分别为价格偏离幅度低于-10%和-30%的债券。 3新增违约债券10只，其中4只为未按时兑付本息，6只为展期。 4本报告对同一母公司的违约、展期主体进行了合并统计，例如2022年2月和3月福建阳光和阳光城集团先后发生违约，统计时计为1家主体发生违约，并将2022年2月福建阳光的违约计为首次违约。 5新增违约/展期规模为逾期本金和逾期利息的合计值。 2022年3月 - - 2 深圳龙光、正荣地产 86.51 2022年4月 - - 2 融创集团、富力地产 104.95 2022年5月 - - 2 世茂股份、金科地产 154.49 2022年6月 1 北京鸿坤伟业 1 融侨集团 117.53 2022年7月 - - 7 奥园集团、融信集团、冠城大通、佳源创盛、宝龙实业、当代置业、厦门禹州 203.49 2022年8月 - - 2 中天金融、石家庄泰勒 127.83 2022年9月 1 广西万通地产 1 广州时代控股 130.95 2022年10月 1 金科地产 - - 85.95 2022年11月 - - 1 鑫苑置业 169.54 2022年12月 - - - - 113.34 2023年1月 1 荣盛 - - 150.62 合计 9 - 24 - 1912.95 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第 三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。 6 数据来源：iFind，Wind，东方金诚整理 展望后市，房企融资规模的改善、信用风险的下降仍有赖政策的持续引导和楼市的趋势性回暖。开年以来政策持续发力助推房地产回归良性循环：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；1月13日，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，同日银保监会以视频形式召开2023年工作会议，强调落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差 别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。然而，高频数据显示，1月1日-2