房地产行业周观点：节后销售逐渐修复，房价企稳趋势渐显

近期核心观点： 节后销售逐渐修复，但房企现金流压力未解，高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，我们认为，后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑。 我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。 市场表现回顾： 板块方面，2023.2.13-2023.2.17 期间，房地产指数（中信）下跌 3.25%，沪深 300 指数下跌 1.75%，房地产板块跑输沪深 300 指数 1.5 个百分点，位居所有行业第 27 位。近一个月，房地产指数（中信）下跌 1.88%，沪深 300指数下跌 2.32%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 0.44 个百分点。近半年，房地产指数（中信）下跌 0.99%，沪深 300 指数下跌 4.33%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 3.34 个百分点。 个股方面，2023.2.13-2023.2.17 期间，14 只个股上涨，123 只个股下跌，1只个股持平，占比分别为 10%、89%、1%。涨跌幅居前 5 位的个股为：天润数娱、世荣兆业、鲁商置业、*ST 宏盛、中洲控股，居后 5 位的个股为：*ST松江、深振业 A、新城控股、大港股份、万方发展。 行业数据跟踪： 从日频数据跟踪来看，销售恢复至节前水平。2023 年截至 2 月 17 日，30 城商品房成交面积 1427 万㎡，同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-31%、-16%、-5%； 一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-16%、-24%、-24%。 从统计局 70 城住宅销售价格来看，房价企稳趋势渐显。2023 年 1 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.3%，环比 0.0%；二手住宅销售价格同比-3.8%，环比-0.3%。其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有 36 个和 13 个，比上月分别增加 21 个和 6 个。 行业政策要闻： ①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付 20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至 70 万元，延长存量房房龄至 30 年。 风险提示： 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 节后销售逐渐修复，但房企现金流压力未解，高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，我们认为，后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑。 我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的； ③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2023.2.13-2023.2.17期间，房地产指数（中信）下跌3.25%，沪深300指数下跌1.75%，房地产板块跑输沪深300指数1.5个百分点，位居所有行业第27位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.88%，沪深300指数下跌2.32%，房地产板块跑赢沪深300指数0.44个百分点。近半年，房地产指数（中信）下跌0.99%，沪深300指数下跌4.33%，房地产板块跑赢沪深300指数3.34个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.2.13-2023.2.17） 个股方面，2023.2.13-2023.2.17期间，14只个股上涨，123只个股下跌，1只个股持平，占比分别为10%、89%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：天润数娱、世荣兆业、鲁商置业、*ST宏盛、中洲控股，居后5位的个股为：*ST松江、深振业A、新城控股、大港股份、万方发展。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 从日频数据跟踪来看，销售恢复至节前水平。2023年截至2月17日，30城商品房成交面积1427万㎡，同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-31%、-16%、-5%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-16%、-24%、-24%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 从统计局70城住宅销售价格来看，房价企稳趋势渐显。2023年1月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.3%，环比0.0%；二手住宅销售价格同比-3.8%，环比-0.3%。其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。 一线城市：新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。 二线城市：新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。 三线城市：新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。 图14：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图15：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图16：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图17：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 图18：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图19：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图20：各能级城市二手住宅销售价格同比 图21：各能级城市二手住宅销售价格环比 行业政策要闻 2023.2.11-2023.2.18期间，行业政策要闻主要包括以下内容：①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。 ②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。 表1：近期行业政策一览（2023.2.11-2023.2.18）