行业研究周报：销售环比回落，各地政策持续放松

房地产行业周报-20230520 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.96%，沪深300指数上涨0.17%，相对收益为-4.13%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(05.12-05.18)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交40688套，同比增速-10.3%，环比增速-7.2%；合计成交面积428.8万平方米，同比增速-5.2%，环比增速-9.8%。 本周(05.12-05.18)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交21825套，同比增速44.3%，环比增速-12%；合计成交面积217.8万平方米，同比增速50.7%，环比增速-13.9%。 本周（05.12-05.18），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19611.5万平方米，环比增速0%，去化周期84.4周。 本周（05.08-05.14），土地供给方面，本周供应土地2690.2万平方米，同比增速1 03.2%；供应均价2739元/平方米，同比增速110.9%。土地成交方面，本周成交土地2727.8万平方米，同比增速2.8%；土地成交金额512.5亿元，同比增速56%。 本周（05.12-05.18）房地产企业合计发行信用债13亿元，同比增速-82.6%，环比增速-80.1%。 投资建议： 本周，营口上调住房公积金最高贷款限额至70万元，银川实施住房公积金支付购房首付款政策，深圳落地不动产“带押过户”政策，杭州放宽部分街道限购政策。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.96%，沪深300指数上涨0.17%，相对收益为-4.13%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华丽家族、世荣兆业、万业企业、长春经开、万泽股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为阳光城、京汉股份、新华联、粤泰股份、泰禾集团。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】杭州：余杭区住房和城乡建设局和萧山区不动产登记服务中心确认，余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道放松限购。 【地方政策】银川：住房和城乡建设局房屋产权交易管理中心与市住房公积金管理中心联合印发了《关于开展提取住房公积金支付购房首付款业务有关事项的通知》。公积金缴存职工可向公积金中心申请提取住房公积金支付购房首付款。 【地方政策】营口：住房公积金管理中心发布《关于营关于调整住房公积金使用政策的通知》。申请人夫妻双方缴存住房公积金，贷款最高限额调整为70万元；申请人单方缴存住房公积金，贷款的最高限额调整为50万元。 【地方政策】鹤壁：2023住房博览会于5月19日至5月21日举办。住博会期间购买144平方米以下的商品住宅，每套享受10000元购房补贴。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【招商蛇口】2023年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“已受理”。债券品种为小公募，拟发行金额138.4亿元，发行人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，承销商/管理人为中信证券股份有限公司、招商证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司、中国国际金融股份有限公司。 【万科A】本期中期票据简称为“23万科MTN002”，发行利率为3.1%/年，期限为3年，兑付日期为2026年5月12日。此次中期票据的主承销商为中国农业银行股份有限公司和平安银行股份有限公司。 【华侨城A】4月实现合同销售面积14.7万平方米，合同销售金额46.7亿元； 1-4月累计实现合同销售面积66万平方米，同比+15%；合同销售金额132.2亿元，同比+27%。1-4月旗下文旅企业合计接待游客近3200万人次，同比+97%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(05.12-05.18)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交40688套，同比增速-10.3%，环比增速-7.2%；合计成交面积428.8万平方米，同比增速-5.2%，环比增速-9.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为79%、-4%和-46.5%，环比增速为9.5%、-1.3%和-27.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为94.2%、0%和-43.4%，环比增速为5.1%、-3.7%和-31.7%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.18），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交94551套，同比增速-4.6%，环比增速-14.8%；合计成交面积1001.4万平方米，同比增速2.3%，环比增速-13.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为69.4%、-3.5%和-31.6%，环比增速为-18.5%、-7.5%和-21.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为75.4%、4.1%和-25.2%，环比增速为-14.8%、-9%和-19.8%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(05.12-05.18)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交21825套，同比增速44.3%，环比增速-12%；合计成交面积217.8万平方米，同比增速50.7%，环比增速-13.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为44.3%、40.4%和59.5%，环比增速为-6.8%、-14.6%和-8.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为40.1%、54%和51.2%，环比增速为-7.2%、-11.9%和-25.4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.18），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交50400套，同比增速58.9%，环比增速-12.5%；合计成交面积511.2万平方米，同比增速48.7%，环比增速-9.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为42.3%、62.6%和67.6%，环比增速为-6.6%、-17.4%和2.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6%、80.5%和75.9%，环比增速为-5.2%、-15.5%和12.4%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（05.12-05.18），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19611.5万平方米，环比增速0%，去化周期84.4周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、-0.1%、-0.2%，去化周期分别为83.2周、82周、94.7周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（05.08-05.14），土地供给方面，本周供应土地2690.2万平方米，同比增速103.2%；供应均价2739元/平方米，同比增速110.9%。土地成交方面，本周成交土地2727.8万平方米，同比增速2.8%；土地成交金额512.5亿元，同比增速56%。 本周土地成交楼面价1879元/平方米，溢价率6.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、8.5%、2.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（05.12-05.18）房地产企业合计发行信用债13亿元，同比增速-82.6%，环比增速-80.1%。本月至今（05.01-05.18）房地产企业合计发行信用债78.35亿元，同比增速-56.5%，环比增速-70.6%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，营口上调住房公积金最高贷款限额至70万元，银川允许住房公积金支付购房首付款，深圳落地不动产“带押过户”政策，杭州放宽部分街道限购政策。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。