房地产行业研究周报：销售环比回暖，各地政策持续放松

房地产行业周报-20230325 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.26%，沪深300指数上涨1.72%，相对收益为-1.46%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(03.17-03.23)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交55087套，同比增速32.5%，环比增速9.8%；合计成交面积626.5万平方米，同比增速47.6%，环比增速12.7%。 本周(03.17-03.23)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交29130套，同比增速122.8%，环比增速10%；合计成交面积283.3万平方米，同比增速135.1%，环比增速14.7%。 本周（03.17-03.23），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19780.7万平方米，环比增速0.1%，去化周期98.1周。 本周（03.13-03.19），土地供给方面，本周供应土地2401万平方米，同比增速-37.6%； 供应均价3408元/平方米，同比增速268.4%。土地成交方面，本周成交土地2382.9万平方米，同比增速95.7%；土地成交金额347.8亿元，同比增速380.5%。 本周（03.17-03.23）房地产企业合计发行信用债95.2亿元，同比增速-38.1%，环比增速-61.5%。 投资建议： 本周，深圳上调公积金贷款最高额度为90万元、武汉放松区域限购政策、山东威海下调公积金贷款首付比例至20%、河南洛阳下调5年以下公积金贷款利率为2.6%。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨0.26%，沪深300指数上涨1.72%，相对收益为-1.46%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：财信发展、张江高科、大悦城、数源科技、我爱我家，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天津松江、格力地产、中润资源、世荣兆业、城建发展。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】深圳：住房公积金管理委员会印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》。单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。 【地方政策】山东：威海市发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》。购买首套自住住房申请公积金贷款的首付比例由30%下调至20%。 【地方政策】河南：洛阳市5年以下（含5年）和5年以上住房公积金贷款利率分别下调为2.6%和3.1%。 【地方政策】湖北：武汉市人民政府印发《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》。在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非该市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【龙湖集团】2022年实现合同销售额为2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米；营业额同比+12.2%至2505.7亿元；股东应占溢利为243.6亿元，毛利率为21.2%；核心权益后利润率为9%。 【招商蛇口】2022年实现营收1830.03亿元，同比+13.9%；实现归母净利润42.64亿元，同比-58.9%，降幅较去年同期扩大；每股收益为0.41元。 【保利发展】成功发行2023年度第二期短期融资券。该期债券简称“23保利发展CP002”，发行总额为25亿元，期限为270日，利率为2.26%。 【华发股份】2022年实现营业收入591.9亿元，同比+15.5%；净利润47.26亿元，同比+1.1%；归母净利润25.78亿元，同比-19.3%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(03.17-03.23)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交55087套，同比增速32.5%，环比增速9.8%；合计成交面积626.5万平方米，同比增速47.6%，环比增速12.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为63.6%、53.1%和-2.8%，环比增速为31.7%、12%和-6.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为84.9%、58.9%和16.2%，环比增速为29.6%、13.2%和1.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.01-3.23），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交161349套，同比增速8.3%，环比增速16.9%；合计成交面积1782.8万平方米，同比增速16.2%，环比增速21.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为34.6%、27.6%和-21%，环比增速为24.9%、24.8%和2.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为43.6%、30.4%和-11.6%，环比增速为43.4%、25.5%和6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(03.17-03.23)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交29130套，同比增速122.8%，环比增速10%；合计成交面积283.3万平方米，同比增速135.1%，环比增速14.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为50.6%、164.9%和128.5%，环比增速为0.4%、16.3%和0.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为50.4%、180.4%和139.4%，环比增速为1.6%、20.2%和11.4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.01-3.23），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交91130套，同比增速560.7%，环比增速41.6%；合计成交面积867.1万平方米，同比增速95.6%，环比增速43.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为45.6%、111.6%和121%，环比增速为32.1%、45.1%和42.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为44%、114.6%和115.5%，环比增速为31.6%、44.1%和55.3%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（03.17-03.23），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19780.7万平方米，环比增速0.1%，去化周期98.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.3%、0.2%、-0.2%，去化周期分别为100周、91.9周、110.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（03.13-03.19），土地供给方面，本周供应土地2401万平方米，同比增速-37.6%；供应均价3408元/平方米，同比增速268.4%。土地成交方面，本周成交土地2382.9万平方米，同比增速95.7%；土地成交金额347.8亿元，同比增速380.5%。 本周土地成交楼面价1460元/平方米，溢价率4.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、5.4%、2.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（03.17-03.23）房地产企业合计发行信用债95.2亿元，同比增速-38.1%，环比增速-61.5%。本月至今（03.01-03.23）房地产企业合计发行信用债521.88亿元，同比增速3%，环比增速56.9%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，深圳上调公积金贷款最高额度为90万元、武汉放松区域限购政策、山东威海下调公积金贷款首付比例至20%、河南洛阳下调5年以下公积金贷款利率为2.6%。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们重点推荐业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。