滨江集团(002244)2022年度股东大会要点-调研纪要

滨江集团2022年度股东大会要点 每年参加滨江集团的股东大会，主要是想听听戚总对企业经营的点评和未来的展望。今年戚总开始谈话前，看到有人拿视频录像，赶紧要求对方停止。股东大会的发言，毕竟是小规模的谈话，而且现在是敏感时刻，很多话拿出去断章取义就不好了。 关于去年企业的经营 1.销售1539亿，降低了9%，不过同行降低的更多，所以排名从22位提高到13位。 2.现金回笼从21年的683亿增加到22年的690亿。拿地金额新高469亿。 3.拿地41块，融资增加22亿，唯一不需要中债增而独立发债的民企。有息负债471亿。融资成本已经降低到4.4%。即将发行的最新一期，利率将低于4%。 4.新增20人，全部都是暖屋和养老条线的。地产未加人，这也保证了未来不需要减人。 2023年的规划 1.继续发挥优势，规模做到全国的1%，行业排名在20位以内，争取15位以内。 2.拿地区域要战略减少，只能在现有有业务的区域拿地，不能增加区域。 3.地销比（拿地金额：销售金额）控制在0.5以内。很多公司地销比控制在0.2以内，但是他们是拿地价1千，卖1万多；而杭州的地价房价比是 1：1.8，自然地销比不一样。 4.控制总融资在470亿以下，靠三大战役加快现金回流，降低负债总额。关于三大战役所谓三大战役，是指清理历年库存资源。9年前的2014年，滨江也发起了三大战役，当年三个楼盘回款40亿，化解了当年的难局。23年三大战役总共要清理的库存总共234亿，其中商业大平层133亿；车位/商铺51亿；外地滞销的房子50亿。目前已去化54亿，今年争取完成一半，两年去化80%。滞销的房子主要位于温州和台州，戚总提到了温州万家花城，地图上看了一下，确实挺偏的，应该不好卖，计提了1.5亿的跌价准备。温州万家花城最早交房是2021年，目前整个大盘应该都是现房了，共14.4万方，只卖出了6.47万方。可见，只要是郊区拿地多的房企，日子都不好过。以一年为限，超过1年不能清盘的算偏冷的楼盘，这样的楼盘滨江占比1/3，绿城占比2/3，龙湖大概是7-80%。关于楼市前景关于房地产市场，未来很严峻，但是滨江不悲观。从古至今，中国人有钱了都会买地买房，现在买不了地，有钱了肯定买房。 目前城市化到了尾声，判断的指标是人均住房面积和城市居民拥房率。未来大概一年10万亿略少的规模，5-15万亿都可能。戚总认为，目前房地产市场杭州第一，上海第二。杭州总体还是供求平衡的，而且人口流入量是第一的。江苏、广东等地GDP比浙江高，但是产业不在本地人手里，而浙江民营企业多，所以购买力更好。江苏排名第一的南京，只和宁波差不多，苏州只有园区好一点，第三名就是南通了。目前杭州的二手房挂牌量，大约1/3是卖掉置换和改善的，1/3是卖掉打新的，1/3是单纯卖房的。杭州还有三条曾经实施过的政策可以拿出来： 1.放开核心区域的限购； 2.杭州是浙江的杭州，放开省内的限购； 3.买房送户口。每条政策可保一年的销售，至少三年内杭州没问题。有人问，滨江重仓杭州，是否有风险，如果未来杭州不行了呢？戚总以红军长征为例，要集中优势兵力，在最好的战场打仗。如果杭州不行，可以战略转移。目前在上海、深圳的项目，只是窗口、门面、形象。滨江那么多年，在省外基本没赚到钱。前些年上海拿地还要积分，一年能拿的地只有1-2块，不适合滨江。关于滨江的核心竞争 力有投资者问滨江的核心竞争力。戚总认为滨江的品牌优势、人员精简优势等，这是多年积累形成的，并不是其它房企过来学习以下就可以学去的。这两年全行业都来学滨江，龙湖有30多人的中高层来学习，回去也搞人员精简、财务集中等。现在龙湖的销售规模和滨江差不多，融资规模是4倍，直接融资规模是6倍，人员也是6倍。绿城也类似，全口径销售比滨江大一倍，权益销售差不多，融资规模是2.5倍，人员是8倍。此外，最初的基因也决定了。戚总是干工程的，喜欢人员精干，绿城的宋总是老师出身，喜欢身边的人多多的