房地产开发行业2022&2023Q1财报解析：分化加速，看好头部优质房企

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2022年房企业绩整体承压，国央企与民企显著分化。国央企营收增速放缓，民企营收负增长。2022年11家样本国央企实现营收入18445亿元，同比增长4%；6家样本民企实现营收10316亿元，同比下降8.3%。整体毛利持续承压，2022年样本国央企及民企毛利率分别为19.5%、17.1%，同比分别下降2.8pct、4.2pct，国央企与民企毛利率差额明显扩大。计提减值规模显著增大，2022年国央企计提的资产减值准备占净利润比例升至10.3%，民企为28.5%。整体看，2022年多数房企增大计提减值的规模，是拖累全年利润表现一个很重要的因素。归母净利润整体下滑，国央企业绩韧性足。2022年样本国央企和民企的归母净利润同比分别下降26.4%和60.6%，归母净利率分别下降至5.3%、4.3%。在行业下行环境下，销售见顶影响结转收入规模、项目利润空间萎缩影响利润率水平、多数房企计提资产减值，叠加部分房企汇兑损失较大，导致2022年房企利润规模出现较大程度下降。国央企维持财务稳健，民企普遍缩表。2022年国央企有息负债同比增长11.7%。民企普遍缩表，有息负债同比下降7.1%。后续仍需关注“三支箭”政策实际落地对民企融资支持的效果。 销售、拿地大幅下滑，仍在核心城市拿地房企将受益于竞争格局改善。 2022年样本国央企和民企销售金额同比-17.6%、-34.1%。碧桂园、保利发展、万科A处于头部4000亿梯队；3000亿梯队仅华润置地1家；2000亿梯队包括中国海外发展、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团等5家房企。从增速上看，2022年仅越秀地产、建发国际集团实现销售金额正增长，分别增长8.6%、2.5%；多数房企2022年销售