房地产行业周报（2023年第19周）：销售复苏波动，城市表现分化

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数下跌1.75%，跑赢大市0.22pct，在31个板块中排第15位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积332万平米，环比+101.3%，同比+25.5%，整体市场热点较上周有所回暖。区分城市等级来看，一线城市商品房成交面积75万平米，环比+100.6%，同比+64.6%；二线城市商品房成交面积195万平米，环比+121.2%，同比+22.7%；三线城市商品房成交面积61万平米，环比+57.2%，同比+3.0%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。我们重点监测的14城二手房成交面积219万平米，环比+198.4%，同比+55.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比+201.7%，同比+20.4%；9个二线城市二手房成交面积168万平米，环比+200.2%，同比+69.4%；3个三四线城市二手房成交面积10万平米，环比+162.6%，同比+24.1%。库存方面，我们重点跟踪的11城中，莆田库存面积环比下滑3.1%，上海环比上涨3.5%，杭州环比上涨2.1%，其余城市库存面积环比基本保持稳定，去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.43个月、4.42个月。土地市场，本周一线城市成交地块4宗，平均溢价率14.54%；二线城市成交地块64宗，平均溢价率7.33%；三四线城市成交地块358宗，平均溢价率7.21%。较上周成交数量及溢价率均有所增加。 本周政策情况：本周住建部及国家市场监督管理局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，针对住房买卖及租赁经纪服务费用进行规范。贵州省住房和城乡建设厅发布关于公积金及贷款的两则通知，对于公积金提取及购房贷款最高额度进行调整。郑州市印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》（郑公积金〔2023〕23号），对于满足条件的购房者可预提住房公积金支付购房首付款。 重点公司跟踪：本月截至目前，我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科亦有投资拿地，所获取地块基本均位于一线及核心二线城市。本周万科发行了2023年度第二期中期票据，融资利率为3.1%。招商蛇口拟通过发行股份购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权，并向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。 投资建议：本周贵州省及郑州市发布了公积金相关放松政策，“房住不炒”下的“因城施策”仍是政策的主要方向。销售表现上，由于五一假期期间的销售表现整体不及预期，本周在低基数效应下，新房及二手房成交环比均出现较大幅度上涨，充分说明目前行业复苏轨迹波动的特征。城市与板块之间仍然分化明显，一线城市成交地块溢价率显著高于二线及三四线城市；从拿地情况来看，本周万科及金地均于土地市场有所斩获，获取地块分别位于西安、成都及南京，均为核心的一二线城市，一方面说明企业投资仍然较为谨慎，另一方面也说明一线及核心二线城市仍然是房企拿地重点区域，未来核心区域将会是房企竞争的主要战场。在上述背景下，我们认为前期在核心一二线城市布局较多的房企、以及在融资端具备更强信用优势的房企将会拥有更强的竞争优势，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1：重点公司投资评级: 1第19周板块行情回顾 1.1第19周行业指数表现 本周（2023/5/6~2023/5/12）申万房地产指数下跌1.75%，沪深300指数下跌1.97%，板块跑赢大市0.22pct，在31个板块中排第15位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第19周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：深深房A、泛海控股、城建发展、同济科技、北辰实业；跌幅排名前5位的个股分别为：中天金融、阳光城、新华联、粤泰股份、世茂股份。 表1.本周板块个股表现本周涨幅前五 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/5/6~2023/5/12）30大中城市商品房成交面积332万平米，环比+101.3%，同比+25.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积75万平米，环比+100.6%，同比+64.6%；二线城市商品房成交面积195万平米，环比+121.2%，同比+22.7%；三线城市商品房成交面积61万平米，环比+57.2%，同比+3.0%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/5/6~2023/5/12）我们重点监测的14城二手房成交面积219万平米，环比+198.4%，同比+55.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比+201.7%，同比+20.4%；9个二线城市二手房成交面积168万平米，环比+200.2%，同比+69.4%；3个三四线城市二手房成交面积10万平米，环比+162.6%，同比+24.1%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/5/6~2023/5/12），4个一线城市新房成交环比均出现不同程度的上涨，其中，北京环比涨幅最高，为251.1%；深圳次之，环比涨幅为136.4%；上海、广州环比涨幅亦超过50%。与去年同期相比，由于低基数效应，上海同比涨幅最高，为2599.0%；深圳同比+70.1%，广州同比+11.0%；北京表现最差，同比下跌13.6%。 二手房北京环比上涨185.8%，同比上涨20.5%；深圳环比上涨291.9%，同比涨幅达到20.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/5/6~2023/5/12）我们重点监测的14个二线城市中，部分城市新房市场环比表现有所差异，其中成都涨势最为明显，涨幅为212.4%，杭州、苏州环比涨幅达到100%以上，武汉、青岛、福州涨幅均超过80%，无锡、宁波两个城市环比下跌，跌幅分别为38.4%、31.5%。与去年同期相比，成都同比涨幅最大，为51.0%； 杭州表现次之，同比+38.5%；宁波新房市场表现最差，同比下跌36.2%。二手房市场方面，各城市环比均出现较大程度的上涨；除厦门同比下跌29.4%以外，其余各城市同比均上涨，其中佛山涨幅较低为28.7%，其余城市二手房成交面积同比涨幅均在50%以上。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/5/6~2023/5/12）我们重点监测的13个三四线城市中，有8个城市的新房成交环比上涨，6个城市涨幅超过100%，其中扬州上涨最多，为186.6%；韶关、温州环比下跌，跌幅分别为21.8%、13.7%。同比方面，泉州、绍兴、肇庆跌幅较大，分别下跌96.8%、84.4%、76.1%。二手房市场中，江门、金华及扬州环比均上涨100%以上；同比江门+28.9%，扬州+92.9%，金华-29.3%，与上周相比市场有所回暖。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/5/6~2023/5/12）一线城市中，上海、深圳新房库存面积环比有所上升，北京、广州微幅下跌。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.42个月，其余城市3个月移动平均去化周期均在13~15个月，较上周均有所下降。我们跟踪的4个二线城市中，杭州新房库存面积环比上涨最大，为2.1%。福州库存面积环比微幅上涨0.6%；其余2个城市新房库存面积环比下降，其中，苏州库存环比下降1.7%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.43个月，南京、苏州平均去化周期分别为11.58、10.64个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为29.24个月。我们跟踪的3个三四线城市新房库存面积莆田环比下跌3.1%，其余两个城市基本保持稳定，但3个月移动平均去化周期均较高，尤其泉州虽然相较于上周降低21.81个月，但去化周期仍然最长，为423.14个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/5/6~2023/5/12）一线城市中，深圳成交2宗住宅用地，总规划建面14.57万方，土地出让金65亿元，平均溢价率15%；广州成交2宗商办用地，总规划建面1.46万方，土地出让金2亿元，平均溢价率0%。供应方面，上海推出2宗商办用地，广州推出1宗商办用地。二线城市合计成交住宅用地44宗，总规划建面369.48万方，土地出让金397亿元，平均溢价率7.55%；成交商办用地20宗，总规划建面152.28万方，土地出让金14亿元，平均溢价率1.33%。供给方面，合计推出住宅用地46宗，总规划建面381.35万方；推出商办用地31宗，总规划建面174.73万方。三四线城市共计成交住宅用地210宗，商业/办公用地148宗，土地出让金分别为146亿元、43亿元，平均溢价率分别为7.67%、5.68%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 住建部、国家市场监管局：合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用 5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。《意见》针对房地产经纪机构利用市场优势地位收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，从十个方面进行了规范。《意见》指出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。 四川住建厅：“十四五”期间计划改造老旧小区250万户 5月8日，据四川省住房和城乡建设厅消息，2023年四川省将新开工改造老旧小区5200个，“十四五”期间计划改造老旧小区250万户，力争基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区任务目标。 南京市：4月南京二手房成交1.13万套，量价齐跌 据南京晨报报道，4月，南京二手房成交11318套（含高淳、溧水），环比下滑13%，同比则仍大幅上涨；价格方面，成交均价达30628元/㎡，环比也下跌1.9%。 昆山市：两楼盘大幅度降价销售，暂时关闭网签 5月5日，昆山住建局在微信群发布一则通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。 贵州省住房资金管理中心发布关于公积金及贷款的两则通知 5月6日，贵州省住房和城乡建设厅发布《贵州省住房资金管理中心关于进一步支持缴存职工及多子女家庭租房提取住房公积金的通知》和《贵州省住房资金管理中心关于提高双缴存职工家庭购买首套住房和多子女家庭购房贷款额度的通知》，对于贵州省直公积金单缴存职工家庭，最高贷款额度为50万元；多子女家庭最高贷款额度为60万元。对于双缴存职工家庭，购买首套住房的最高贷款额度提高到70万元；购买二套房最高贷款额度为60万元。多子女家庭购买首套房的最高贷款额度为80万元；二套房的最高贷款额度为70万元。在租房提取住房公积金方面，单身职工每年提取金额不超过14400元；已婚职工家庭不超过20160元；多子女家庭不超过25920元。 郑州市：印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首