房地产行业周报（2023年第18周）：五一销售不及预期，城市表现持续分化

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨2.85%，跑输大市3.15pct，在31个板块中排第4位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积165万平米，环比-55.0%，同比+19.5%，整体市场热度较上周下滑较为明显。区分城市等级来看，一线城市商品房成交面积38万方，环比-60.1%，同比+95.6%；二线城市成交面积88万平米，环比-54.4%，同比+9.5%；三线城市成交面积39万平米，环比-50.3%，同比+2.2%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。 我们重点监测的14城二手房成交面积73万平米，环比-69.8%，同比+52.6%。 区分城市等级来看，2个一线城市二手房成交面积14万平米，环比-69.1%，同比+4.3%；9个二线城市二手房成交面积56万平米，环比-70.3%，同比+68.9%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-64.1%，同比+94.6%。 库存方面，我们重点跟踪的11城除杭州库存面积环比下滑51.3%以外，其余城市库存面积环比基本保持稳定，去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为0.61个月、4.18个月。本周一线城市无成交地块；二线城市成交20宗土地，平均溢价率4.1%；三四线城市成交193宗土地，平均溢价率4.68%。 本周政策情况：本周广州市规划和自然资源局网站近日发布了《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，创新开展“一手房带押过户”。深圳方面，深圳市2023年保障性住房第一批项目集中开工仪式举行。本次集中开工共计57个项目，可提供保障性住房3.9万套，也是深圳力度最大的一次保障性住房集中开工。 重点公司跟踪：本周我们跟踪的重点企业中，除央国企外，民企龙湖集团亦有投资拿地，且均布局于一线及核心二线城市。占融创中国现有债务约85%的同意债权人已加入重组支持协议。粤系民营房企珠江投资近期获中国银行间交易商协会批准注册30亿元中期票据，2年内有效，作为非上市公司民企，此次获批表明其经营基本面得到监管层认可。 投资建议：五一假期期间的销售表现整体不及预期，新房及二手房成交环比均出现较大幅度的下滑，目前行业复苏轨迹仍然呈现波动的特征。城市及板块之间的分化较为明显，从拿地的情况来看，一线及核心二线城市仍然是企业投资集中区域，这也与不同能级城市的新房销售表现相互呼应，说明企业投资仍然较为谨慎。值得注意的是，本周民企（龙湖集团）于杭州拿地，民营房企开始进入拿地市场，未来核心区域土拍竞争将更为激烈。在上述背景下，我们认为前期在核心一二线城市布局较多的房企、以及在融资端具备更强信用优势的房企将会拥有更强的竞争优势，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1：重点公司投资评级: 1第18周板块行情回顾 1.1第18周行业指数表现 本周（2023/4/29~2023/5/5）申万房地产指数上涨2.85%，沪深300指数下跌0.3%，板块跑输大市3.15pct，在31个板块中排第4位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第18周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：上实发展、浦东金桥、荣安地产、华夏幸福、沙河股份；跌幅排名前5位的个股分别为：嘉凯城、数源科技、蓝光发展、广汇物流、美好置业。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）30大中城市商品房成交面积165万平米，环比-55.0%，同比+19.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积38万平米，环比-60.1%，同比+95.6%；二线城市商品房成交面积88万平米，环比-54.4%，同比+9.5%；三线城市商品房成交面积39万平米，环比-50.3%，同比+2.2%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）我们重点监测的14城二手房成交面积73万平米，环比-69.8%，同比+52.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积14万平米，环比-69.1%，同比+4.3%；9个二线城市二手房成交面积56万平米，环比-70.3%，同比+68.9%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-64.1%，同比+94.6%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）五一假期期间，4个一线城市新房成交环比均出现不同程度的下跌，其中，北京环比跌幅最高，为-74.2%。与去年同期相比，由于低基数效应，上海同比涨幅最高，为1116.0%；广州同比+174.3%，深圳同比+32.3%； 北京表现最差，同比下跌53.7%。二手房北京环比下降68.5%，同比小幅下跌0.9%； 深圳环比下降71.8%，同比涨幅达到47.9%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）我们重点监测的14个二线城市中，各城市新房市场环比均出现了不同程度的下跌，其中福州跌势最为明显，跌幅为79.6%，成都、杭州、济南及青岛环比跌幅达到50%以上，南京的跌幅最小，为-9.5%。与去年同期相比，杭州同比涨幅最大，达到220.7%；宁波表现次之，同比+124.2%；福州新房市场表现最差，同比下跌38.4%。二手房市场方面，环比跌幅较大的城市有成都、东莞、杭州等城市，跌幅均在60%以上。与去年同期相比，除厦门同比下跌1.3%外，其余城市二手房成交面积同比均出现50%以上涨幅（除南京+48.5%外）。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）我们重点监测的13个三四线城市中，有8个城市的新房成交环比均出现较大幅度的下跌，其中泰安下跌最多，为-86.7%；肇庆环比跌幅最小，与上周基本持平。同比方面，韶关、温州及扬州同比均增长100%以上。 二手房市场中，江门、金华及扬州环比均下跌50%以上；同比均有所增长，江门+307.2%，扬州+192.1%，金华+18.1%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）一线城市中，北京、上海新房库存面积环比有所上升，深圳、广州基本不变。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.18个月，其余城市3个月移动平均去化周期均在12~15个月，较上周均有所下降。我们跟踪的4个二线城市中，南京、苏州库存面积微幅上涨，其余2个城市新房库存面积环比下降，其中，杭州库存环比下降51.3%，反映了杭州活跃的新房市场。 从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为0.61个月，南京、苏州平均去化周期分别为8.36、17.82个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为26.85个月。 我们跟踪的3个三四线城市新房库存面积环比基本保持稳定，但3个月移动平均去化周期均较高，尤其泉州去化周期最长，为529.87个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/4/29~2023/5/5）一线城市无成交地块，广州推出住宅用地1宗，商办用地1宗，深圳推出商办用地1宗。二线城市中，西安土地市场成交1宗住宅用地，总规划建面18.68万平，土地出让金12.5亿元；商业/办公用地方面，成交土地1宗，总规划建面2.64万平，获得土地出让金2.57亿元；上述两宗地块平均溢价率均为0%。三四线城市方面，共计成交住宅用地15宗，商业/办公用地21宗，土地出让金分别为20.81亿元、9.90亿元，平均溢价率分别为4.19%、0.38%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 央行：拆解一季度结构性货币政策工具：两项房地产相关工具设立 央行近期披露的结构性货币政策工具情况表显示，截至2023年3月末结构性货币政策工具余额为6.82万亿，相比去年底增长约4000亿，其中科技创新再贷款、碳减排支持工具贡献主要增量。值得注意的是，今年一季度央行新创设房企纾困专项再贷款、租赁住房贷款支持计划两项工具。 广州市：创新开展“一手房带押过户” 4月30日，广州市规划和自然资源局网站近日发布了《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》。《通告》明确，全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房(即一手现房)，在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。 深圳市：保障性住房3.9万套房集中开工 5月4日，深圳市2023年保障性住房第一批项目集中开工仪式举行。本次集中开工共计57个项目，可提供保障性住房3.9万套，也是深圳力度最大的一次保障性住房集中开工。近期，深圳将“十四五”规划期间，建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。 6重点企业表现 6.1本周重点标的表现 表7.重点企业估值表 6.2重点企业本月拿地情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）我们跟踪的重点企业中，共拿地3块，其中两块地的溢价率较高；实现拿地的既有央企和国企，也有民企，且布局于一线及核心二线城市。央企及国企中，华润置地在长沙溢价获得一块土地，招商蛇口在武汉获得一块土地。民企龙湖集团在杭州溢价获得一块土地。我们重点观察的其余企业，暂时没有拿地。 表8.重点企业拿地情况 6.3重点企业本周融资情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）我们重点跟踪的房企中，暂无企业有发债融资计划。 6.4重点企业下周债务到期情况 本周（2023/4/29~2023/5/5）我们重点跟踪的房企中，暂无债务到期。下周万科、保利有需要偿还的债务，其中万科债务到期金额为12.57亿元，保利到期金额为10.43亿元。 表9.重点房企下周债务到期情况 6.5重点企业本周公告 【融创中国】发布公告，2023年5月4日香港时间下午五时正，占现有债务约85%的同意债权人已加入重组支持协议。 【珠江投资】粤系民营房企珠江投资近期获中国银行间交易商协会批准注册30亿元中期票据，2年内有效，由中国工商银行股份有限公司主承销。去年11月支持房企融资的“三支箭”松绑以来，头部房企整体融资环境有所改善，不少优质民企都陆续获得了融资支持。珠江投资作为非上市公司，此次获批表明其经营基本面得到监管层认可。 7风险提示 基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。