房地产行业周报(2023年第21周)：销售温和波动复苏，城市表现持续分化

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，板块跑输沪深300指数1.11pct，在31个板块中排第28位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积301万平米，环比-2.0%，同比+17.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积68万平米，环比-7.0%，同比+98.4%；二线城市商品房成交面积169万平米，环比-0.8%，同比+4.8%；三线城市商品房成交面积64万平米，环比+0.5%，同比+6.3%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。我们重点监测的14城二手房成交面积191万平米，环比-4.7%，同比+50.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积35万平米，环比-4.1%，同比+55.0%；9个二线城市二手房成交面积147万平米，环比-4.2%，同比+53.0%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比-14.2%，同比+10.8%。库存方面，本周一线城市中，深圳新房库存面积环比略有上涨，上海、北京、广州环比略降；二线城市中杭州新房库存面积环比下降4.6%，降幅最大；去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.27个月、4.26个月。土地市场，本周一线城市成交住宅用地1宗，平均溢价率15%；二线城市成交住宅用地36宗，平均溢价率9.22%，成交商办用地11宗，平均溢价率0.01%；三四线城市共计成交住宅用地81宗，商业/办公用地66宗，平均溢价率分别为4.97%、3.62%。 本周政策情况：本周深圳市住房和建设局发布《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》，通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于十年；属于产权明晰的社会存量房屋，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于六年。 重点公司跟踪：本月截至目前，我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科亦有投资拿地，其所获取地块位于南京、西安和成都，均为核心二线城市；民企碧桂园于太原获取3宗地块，于佛山获取1宗地块。招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，深交所将于5月29日审核公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的申请。南都物业服务集团股份有限公司发布2022年年度权益分派实施公告。本次利润分配以方案实施前的公司总股本约1.87亿股为基数，每股派发现金红利0.3097元（含税），共计派发现金红利约5815.47万元，权益分派的除权(息)日为2023年6月1日。 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房成交环比均出现一定程度下滑，同比均出现不同幅度上涨，充分体现出目前行业温和波动的复苏特征。城市及板块之间的分化较为明显，去化仍然以杭州与上海表现最为突出；二线城市中南京、苏州去化周期在15个月以内，而福州与上述城市差异较大，去化周期为30个月。从土地市场情况来看，本周一线城市住宅用地成交平均溢价率15%，高于二线城市（9.22%）及三四线城市（4.97%）。企业投资大多集中在核心的一二线城市，或是珠三角、长三角等经济较为发达的区域。值得注意的是，民企碧桂园本月于太原及佛山均有投资拿地。民企开始恢复拿地说明企业对于市场的信心有所恢复。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1：重点公司投资评级: 1第21周板块行情回顾 1.1第21周行业指数表现 本周（2023/5/20~2023/5/26）申万房地产指数下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，板块跑输沪深300指数1.11pct，在31个板块中排第28位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第21周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：新华联、泛海控股、深深房A、特发服务、中国国贸；跌幅排名前5位的个股分别为：荣盛发展、金科股份、ST泰禾、阳光股份、粤泰股份。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/5/20~2023/5/26）30大中城市商品房成交面积301万平米，环比-2.0%，同比+17.7%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积68万平米，环比-7.0%，同比+98.4%；二线城市商品房成交面积169万平米，环比-0.8%，同比+4.8%；三线城市商品房成交面积64万平米，环比+0.5%，同比+6.3%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/5/20~2023/5/26）我们重点监测的14城二手房成交面积191万平米，环比-4.7%，同比+50.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积35万平米，环比-4.1%，同比+55.0%；9个二线城市二手房成交面积147万平米，环比-4.2%，同比+53.0%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比-14.2%，同比+10.8%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/5/20~2023/5/26），4个一线城市新房成交除北京环比上涨4.7%外，广州、上海及深圳均环比下跌，跌幅分别为5.0%、8.7%、27.1%。与去年同期相比，由于低基数效应，上海同比上涨1042.6%；北京同比+121.1%，深圳同比+34.4%； 广州表现最差，同比下跌14.1%。二手房北京环比上涨0.2%，同比上涨72.3%； 深圳环比下跌19.8%，同比涨幅达到6.5%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/5/20~2023/5/26）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场环比表现有所差异，除杭州（环比-23.3%）、济南（环比-10.4%）、武汉（环比-10.3%）及成都（环比-3.3%）以外，大部分城市环比上涨，其中宁波、东莞涨幅最高，分别为70.9%、50.2%。与去年同期相比，成都同比涨幅最大，为63.2%；武汉表现次之，同比+27.8%；杭州新房市场同比表现最差，下跌32.8%。二手房市场方面，厦门环比涨幅最大，为61.8%，苏州环比微增0.1%，其余各城市均出现环比下降，其中南宁环比跌幅超过10%，为-11.4%。同比表现上，除厦门（同比-22.3%）和杭州（同比-12.6%）外，城市二手房成交面积同比涨幅均在25%以上，其中青岛同比上涨195.5%，涨幅最高，苏州次之（同比+97.8%）。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/5/20~2023/5/26）我们重点监测的13个三四线城市中，有5个城市的新房成交环比上涨，2个城市涨幅超过100%（泉州环比+1149.9%、泰安环比+100.1%）；7个城市环比下跌，绍兴跌幅最大，为50.9%。同比方面，只有泉州、扬州出现上涨，且涨幅较大，分别上涨105.9%、59.4%；绍兴、肇庆跌幅较大，分别下跌76.3%、61.2%。二手房市场中，金华、扬州分别环比下跌25.7%、12.0%，江门环比上涨4.0%；同比江门+48.3%，扬州+45.9%，金华-27.0%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/5/20~2023/5/26）一线城市中，深圳新房库存面积环比上升0.6%，上海、北京、广州分别环比下降2.0%、0.9%、0.9%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.26个月，其余城市3个月移动平均去化周期均在13~15个月，较上周略微下降。我们跟踪的4个二线城市中，杭州新房库存面积环比跌幅最大，为4.6%；苏州新房库存面积环比上升1.0%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.27个月，南京、苏州平均去化周期分别为11.98、10.86个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为30.35个月。我们跟踪的3个三四线城市新房库存面积只有温州出现环比上升（+0.4%），莆田、泉州分别环比下降0.7%、0.3%，但3个月移动平均去化周期均较高，尤其泉州虽然相较于上周降低108.92个月，但去化周期仍然最长，为263.94个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/5/20~2023/5/26）一线城市中，广州成交1宗住宅用地，总规划建面10.07万方，土地出让金24.82亿元，平均溢价率15%；供应方面，未推出地块。 二线城市合计成交住宅用地36宗，总规划建面297.57万方，土地出让金354.32亿元，平均溢价率9.22%；成交商办用地11宗，总规划建面45.19万方，土地出让金6.657亿元，平均溢价率0.01%。供给方面，合计推出住宅用地32宗，总规划建面275.97万方；推出商办用地18宗，总规划建面83.76万方。三四线城市共计成交住宅用地81宗，商业/办公用地66宗，土地出让金分别为167.21亿元、16.02亿元，平均溢价率分别为4.97%、3.62%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 深圳市：深圳市住房和建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》 5月23日，深圳市住房和建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》。《工作指引》表示，下列社会存量房屋可以筹集作为保障性租赁住房，住宅；商务公寓；产业园区配套宿舍；商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋；城中村房屋；其他社会存量房屋。 《工作指引》发布后通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于十年；属于产权明晰的社会存量房屋，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于六年。 黑龙江省住建厅：1-4月全省商品房销售面积235万平方米，同比增长28.5%，高于全国平均水平28.9个百分点，增速位于全国第5位 5月24日，黑龙江省住建厅发布数据显示，1-4月全省商品房销售面积235万平方米，同比增长28.5%，高于全国平均水平28.9个百分点，增速位于全国第5位。 其中，全省商品住房销售面积214万平方米，同比增长27.4%。 广东统计信息网：1-4月广东房地产开发投资0.40万亿元，同比下降8.9%，商品房销售面积增长9.3% 5月25日，广东统计信息网披露2023年1-4月广东房地产市场运行简况。1-4月广东房地产开发投资0.40万亿元，同比下降8.9%，其中商品住宅投资下降6.8%，分区域看，珠三角核心区完成开发投资下降8.1%，粤东西北地区下降12.9%。1-4月广东商品房销售面积增长9.3%。 6重点企业表现 6.1本周重点标的表现 表7.重点企业估值表 6.2重点企业本月拿地情况 本月截至目前，我们跟踪的重点企业中，共拿地23块，拿地的既有央国企，也有混合制企业与民企，且基本均布局于一二线核心城市。 表8.重点企业拿地情况 6.3重点企业本周融资情况 本周（2023/5/20~2023/5/26）我们重点跟踪的房企中，暂无企业有发债融资计划。 6.4重点企业下周债务到期情况 下周万科到期债务金额为13.03亿元，保利为22.8亿元。 表9.重点房企下周债务到期情况 6.5重点企业本周