房地产行业周报（2023年第20周）：销售表现波动特征明显，企业投资仍集中于核心城市

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数下跌3.96%，跑输沪深300指数4.13pct，在31个板块中排第30位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积299万平米，环比-11.2%，同比+13.8%，整体市场热度较上周有所冷却。区分城市等级来看，一线城市商品房成交面积73万平米，环比-3.3%，同比+114.3%； 二线城市商品房成交面积163万平米，环比-18.6%，同比-2.6%；三线城市商品房成交面积63万平米，环比+3.3%，同比+2.7%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。我们重点监测的14城二手房成交面积198万平米，环比-10.0%，同比+60.9%，整体市场热度好于上年同期。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比-11.4%，同比+40.0%；9个二线城市二手房成交面积153万平米，环比-9.5%，同比+67.7%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比-14.4%，同比+48.1%。库存方面，本周一线城市中，上海、深圳新房库存面积环比略有上涨，北京、广州环比略降；二线城市中杭州新房库存面积环比下降2.6%，降幅最大；3个三四线城市新房库存环比均有不同程度上涨。去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.32个月、4.41个月。土地市场，本周一线城市成交地块4宗，平均溢价率0%；二线城市成交地块67宗，平均溢价率4.79%；三四线城市成交地块305宗，平均溢价率6.22%。 较上周溢价率有所下降。 本周政策情况：本周住建部发布《关于规范房地产经纪服务的意见》鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定（征求意见稿）；河南鹤壁市公布最新购房补贴政策，住博会期间购买参展企业商业房和商品住宅的购房群众备案后的商品房买卖合同享受购房补贴，每套最高补贴1万元；深圳市房地产中介协会发布《关于举报我市违规涉房营销及互联网交易服务行为的通知》明确七项违规涉房营销及互联网交易服务行为将被举报。 重点公司跟踪：本月截至目前，我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科亦有投资拿地，其所获取地块位于南京、西安和成都，均为核心二线城市。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，发行股份不超过850,000.00万元；万科发布2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿），向特定对象发行股票的发行对象为不超过35名（含35名）特定对象，不超过110,000万股（含本数）；募集资金总额不超过人民币150.00亿元（含本数）。 投资建议：本周住建部发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，旨在合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，有利于降低购房者的购房成本，整体政策环境仍然宽松。销售表现上，本周新房及二手房成交环比均出现一定程度下滑，目前行业复苏轨迹仍然呈现温和且波动。城市及板块之间的分化较为明显，从拿地情况来看，企业投资集中在核心的一二线城市，或是珠三角、长三角等经济较为发达的区域。在上述背景下，我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1：重点公司投资评级: 1第20周板块行情回顾 1.1第20周行业指数表现 本周（2023/5/13~2023/5/19）申万房地产指数下跌3.96%，沪深300指数上涨0.17%，板块跑输沪深300指数4.13pct，在31个板块中排第30位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第20周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：华丽家族、世荣兆业、万业企业、同济科技、国创高新；跌幅排名前5位的个股分别为：阳光城、新华联、粤泰股份、ST泰禾、宋都股份。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/5/13~2023/5/19）30大中城市商品房成交面积299万平米，环比-11.2%，同比+13.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积73万平米，环比-3.3%，同比+114.3%；二线城市商品房成交面积163万平米，环比-18.6%，同比-2.6%；三线城市商品房成交面积63万平米，环比+3.3%，同比+2.7%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/5/13~2023/5/19）我们重点监测的14城二手房成交面积198万平米，环比-10.0%，同比+60.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比-11.4%，同比+40.0%；9个二线城市二手房成交面积153万平米，环比-9.5%，同比+67.7%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比-14.4%，同比+48.1%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/5/13~2023/5/19），4个一线城市新房成交环比均出现不同程度的下跌与上涨，其中，上海环比涨幅最高，为10.9%；深圳次之，环比涨幅为0.4%；北京、广州环比跌幅分别为3.0%、22.4%。与去年同期相比，由于低基数效应，上海同比涨幅最高，为4391.2%；深圳同比+125.3%，北京同比+51.2%；广州表现最差，同比下跌6.6%。二手房北京环比下跌13.8%，同比上涨43.0%；深圳环比下跌1.5%，同比涨幅达到30.0%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/5/13~2023/5/19）我们重点监测的14个二线城市中，部分城市新房市场环比表现有所差异，除无锡（环比+34.4%）及青岛（环比+11.7%）以外，大部分城市环比下跌，苏州、武汉跌幅最高，分别为43.5%、32.4%。与去年同期相比，成都同比涨幅最大，为63.1%；济南表现次之，同比+46.1%；福州新房市场表现最差，同比下跌71.7%。二手房市场方面，各城市环比均出现不同程度的下跌，其中厦门环比下跌59.6%，其余各城市环比跌幅较小；同比表现上，除厦门（同比-63.4%）外，城市二手房成交面积同比涨幅均在50%以上。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/5/13~2023/5/19）我们重点监测的13个三四线城市中，有4个城市的新房成交环比上涨，1个城市涨幅超过100%（绍兴环比+101.7%）；7个城市环比下跌，金华跌幅最大，为33.8%。同比方面，泉州、绍兴、肇庆跌幅较大，分别下跌90.2%、68.8%、64.4%。二手房市场中，江门、金华分别环比下跌6.0%、39.6%，扬州环比上涨0.6%；同比江门+32.2%，扬州+92.1%，金华+5.1%，与上周相比市场有所冷却。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/5/13~2023/5/19）一线城市中，上海、深圳新房库存面积环比均有所上升，分别为+1.0%、+1.1%，北京、广州分别环比下降0.9%、0.5%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.41个月，其余城市3个月移动平均去化周期均在13~15个月，较上周均略微下降。我们跟踪的4个二线城市中，杭州新房库存面积环比跌幅最大，为2.6%；南京新房库存面积环比上升1%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.32个月，南京、苏州平均去化周期分别为11.8、10.58个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为29.48个月。我们跟踪的3个三四线城市新房库存面积均环比上升，莆田、泉州、温州分别环比上升3.5%、0.4%、0.6%，但3个月移动平均去化周期均较高，尤其泉州虽然相较于上周降低10个月，但去化周期仍然最长，为370.83个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/5/13~2023/5/19）一线城市中，广州成交2宗住宅用地，总规划建面22.43万方，土地出让金11亿元，平均溢价率0%，成交1宗商办用地，总规划建面33.79万方，土地出让金22.46亿元；北京成交1宗住宅用地，总规划建面0.1万方，土地出让金0.205亿元，平均溢价率0%。供应方面，上海推出4宗住宅用地，广州推出1宗住宅用地，北京推出1宗商办用地。二线城市合计成交住宅用地40宗，总规划建面300.07万方，土地出让金219.78亿元，平均溢价率5.11%； 成交商办用地27宗，总规划建面73.57万方，土地出让金23.45亿元，平均溢价率1.87%。供给方面，合计推出住宅用地92宗，总规划建面690.15万方；推出商办用地37宗，总规划建面158.29万方。三四线城市共计成交住宅用地152宗，商业/办公用地153宗，土地出让金分别为227.05亿元、38.63亿元，平均溢价率分别为3.63%、24.48%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 住建部：建立健全信用管理制度，制定物业服务企业红黑名单制度 5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》。《意见》针对房地产经纪机构利用市场优势地位收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，从十个方面进行了规范。《意见》指出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。 深圳市：深圳城市更新项目创新型产业用房配建征求意见 5月15日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定（征求意见稿）》，公开征求意见。市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，根据高新区行政管理机构确定的开发模式，权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建类型为办公用房、研发用房的配建比例不低于8%，为工业厂房的配建比例不低于12%；权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的产业升级改造项目，配建类型为办公用房、研发用房的配建比例不低于10%，为工业厂房的配建比例不低于15%； 权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建类型为办公用房、研发用房的配建比例不低于20%，为工业厂房的配建比例不低于30%。 河南鹤壁市：公布最新购房补贴政策，每套最高补贴1万元 5月19日，河南鹤壁市2023住房博览会于5月19日至5月21日在市会展中心广场举办。住博会期间购买参展企业商业房和商品住宅的购房群众，可凭本人身份证、首付款发票、备案后的商品房买卖合同享受购房补贴。购买商业房分两个档次，购买30平方米以上的，每套享受10000元购房补贴；购买30平方米以下的，每套享受5000元购房补贴。购买商品住宅的，购买144平方米以下的，每套享受10000元购房补贴；购买144平方米以上的，每套享受5000元购房补贴。 深圳：深房中协明确七项违规涉房营销及互联网交易服务行为将被举报 5月18日，深圳市房地产中介协会发布《关于举报我市违规涉房营销及互联网交易服务行为的通知》，明确七种举报事项，对在深圳市通过互联网开展房地产领域信息与交易服务(含分销、房源信息发布、涉房营销、咨询等)的主体(含相关平台