光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年5月）：五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复

2024年6月5日 行业研究 五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年5月） 要点 市场行情：5月光大地产AH物管指数+1.5%，样本股平均涨幅+7.3%。 指数：2024年5月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+1.5%，跑赢沪深300指数2.2pct.，跑输恒生指数0.3pct.，跑输恒生港股通指数0.9pct.。1-5月板块累计涨跌幅为-0.3%，跑输沪深300指数4.7pct.，跑输恒生指数6.4pct.。 个股：5月，样本股平均涨幅+7.3%；涨幅前列为：越秀服务（+18.5%）、世茂服务（+16.7%）、万物云（+16.5%）、新大正（+15.9%）、新城悦服务（+12.2%）；1-5月平均涨跌幅为+0.9%；涨幅前列为：金茂服务（+42.2%）、越秀服务 （+36.8%）、绿城服务（+30.6%）、永升服务（+20.0%）、保利物业（+17.1%）。 5月港股通持股比例变化：中海物业（+0.78pct）、绿城服务（+0.17pct）、碧桂园服务（+0.08pct），雅生活服务（-0.54pct）、保利物业（-4.46pct）。 1-5月，港股通持股比例变化：中海物业（+2.97pct）、雅生活服务（+2.46pct）、华润万象生活（+1.36pct）、碧桂园服务（+1.05pct）。 估值：2024年5月31日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到16，均值约为9；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（18/28）、新城悦服务（6/21）、万物云（13/18）、保利物业（12/28）、招商积余（16/29）、中海物业（12/30）等。 行业动态：央行调整个人住房贷款利率政策及首付款比例，各地优化房地产政策中央：国务院发布关于推动招标投标市场规范发展的意见；中国人民银行发布通知，取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同日，中 国人民银行与国家金融监督管理总局调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套房不低于15%，二套房不低于25%。地方：北上广深等城市优化房地产政策，包括优化住房限购政策、调整购房首付比例、调整贷款利率下限等。 企业动态：重点公司积极回购股份增强市场信心；多家公司公布中标项目。 5月永升服务、金科服务、万物云等积极回购股份，越秀服务发布回购计划，增强市场信心；招商积余、华润万象生活管理层变动；招商积余中标包括清华大学双清综合楼在内的多个项目；中海物业中标新城雅居前期物业管理服务等项目。 投资建议：港股情绪好转，地产利好政策频出，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度 增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。近期港股情绪好转，地产利 好政策频出，物管风险因子逐步出清，关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。3)“稳健国企”： 看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时— —房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20240506四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年4月） 20240403三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月） 20240303二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年2月） 20240206一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年1月） 1、2024年光大地产AH物管板块指数 1.1光大地产AH物管板块指数成分股 2024年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至20家，其中国企组8家， 非国企组12家，较2023年12月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组12家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活 （9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(TTM) 是否为港股通 5月涨跌幅 2024年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 564.5 27.20 19.2 是 -2.3% -2.3% 2602.HK 万物云 250.7 23.45 12.8 否 16.5% -1.0% 6098.HK 碧桂园服务 173.0 5.69 59.0 是 7.8% -15.7% 6049.HK 保利物业 164.0 32.60 11.8 是 5.4% 17.1% 2669.HK 中海物业 158.0 5.29 11.7 是 10.4% -9.7% 001914.SZ 招商积余 120.9 11.40 16.3 否 6.7% -4.7% 2869.HK 绿城服务 110.4 3.80 18.2 是 5.8% 30.6% 1516.HK 融创服务 52.3 1.88 -12.0 是 2.3% 7.3% 9666.HK 金科服务 50.3 8.87 -5.3 是 -2.5% -19.7% 6626.HK 越秀服务 48.9 3.53 10.0 否 18.5% 36.8% 3316.HK 滨江服务 45.8 18.22 9.3 否 4.1% 10.4% 2156.HK 建发物业 40.8 3.19 8.7 否 3.8% 1.6% 3319.HK 雅生活服务 40.2 3.11 8.7 是 5.8% -11.3% 1995.HK 永升服务 27.7 1.74 6.3 否 4.8% 20.0% 1755.HK 新城悦服务 26.1 3.30 5.9 否 12.2% 4.8% 002968.SZ 新大正 23.8 10.50 15.6 否 15.9% -16.1% 0873.HK 世茂服务 22.0 0.98 8.0 否 16.7% -17.6% 0816.HK 金茂服务 21.0 2.56 6.2 否 4.5% 42.2% 9983.HK 建业新生活 13.8 1.17 -2.4 否 6.4% -23.5% 6677.HK 远洋服务 5.6 0.52 13.2 否 4.0% -30.7% 平均 98.0 14.2 7.3% 0.9% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(TTM)平均值剔除远洋服务、融创服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9093元人民币；截止日期：2024.5.31 中庚基金 1.2指数年度表现及月度表现 2024年1-5月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-0.3%，跑输沪深300指数4.7pct.，跑输恒生指数6.4pct.，跑输恒生港股通指数7.1pct.。 图1：2024年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-05.31）图2：2024年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日 2024年5月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+1.5%，跑赢沪深300指数2.2pct.，跑输恒生指数0.3pct.，跑输恒生港股通指数0.9pct.。 图3：2024年5月光大地产AH物管板块指数走势（05.01-05.31图4：2024年5月光大地产AH物管板块指数涨幅（05.01-05.31 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日 2024年5月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅+1.5%，在A股行业板块中位列第8/31，在H股行业板块中位列第7/15。 图5：2024年5月A股板块表现图6：2024年5月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日 1.3个股年度表现及月度表现 2024年5月，AH物管板块指数样本股（以下简称“样本股”）平均涨跌幅为 +7.3%；涨幅前列为：越秀服务（+18.5%）、世茂服务（+16.7%）、万物云 （+16.5%）、新大正（+15.9%）、新城悦服务（+12.2%）。 2024年1-5月，样本股平均涨跌幅为+0.9%；涨幅前列为：金茂服务（+42.2%）、越秀服务（+36.8%）、绿城服务（+30.6%）、永升服务（+20.0%）、保利物业（+17.1%）。 图7：2024年5月样本股涨跌幅（05.01-05.31）图8：2024年1-5月样本股涨跌幅（01.01-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2024年5月，港股通持股比例变化：中海物业（+0.78pct）、绿城服务（+0.17pct）、碧桂园服务（+0.08pct），雅生活服务（-0.54pct）、保利物业（-4.46pct）。 2024年1-5月，港股通持股比例变化：中海物业（+2.97pct）、雅生活服务 （+2.46pct）、华润万象生活（+1.36pct）、碧桂园服务（+1.05pct）。 图9：2024年5月港股通持股变化（05.02-05.31）图10：2024年1-5月港股通持股变化（01.02-05.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年5月31日 2024年5月31日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到16，均值约为9；样本股2025年的WIND一致预测PE估值范围从2到13，均值约为8。 截至2024年5月31日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-