光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月）：一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务

2023年2月2日 行业研究 一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 要点 市场行情：1月光大地产物管板块指数上涨9.3%，样本股平均涨幅10% 指数：2023年1月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为9.26%，跑赢沪深300指数1.9pct.，跑输恒生指数1.2pct.，跑输恒生港股通指数0.1pct.。 个股：本月平均涨跌幅为10.0%；涨跌幅前列为：越秀服务（42.6%）、中海物业（26.0%）、保利物业（20.5%）、远洋服务（20.0%）、金茂服务（18.6%）。 港股通：本月港股通持股变化：新城悦服务（+0.73pct.）、中海物业（+0.4pct.）、绿城服务（+0.39pct.）、建业新生活（+0.38pct.）、世茂服务（+0.2pct.）。 估值：截至1月31日，样本股2022年WIND一致预测PE估值从5到40，均值约为17；2023年WIND一致预测PE估值从4到31，均值约为13。行业动态跟踪：住建部提出大力发展物业服务，河北省引导开展加装电梯工作中央：全国住房和城乡建设工作会议指出，要大力提高住房品质，大力提升物 业服务，形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。地方：河北省六部门发布《关于既 有住宅加装电梯工作的指导意见》，提出政府引导、业主自愿，稳妥有序开展加装电梯各项工作；北京明确物业企业履行劝阻违规行为义务。 重点企业动态跟踪：保利物业更换董事长及总经理，新大正公布重大资产购买预案，世茂服务发布2022年度经营数据盘点 1月3日，新大正发布公告，拟以7.88亿元收购沧恒投资80%股权，标的公 司主要从事水电站等工业园区的物业管理服务，承诺2022-2024年净利润分别为8400万元、1.01亿元、1.23亿元。1月11日，保利物业发布公告，选举执行董事吴兰玉女士为董事长及董事会提名委员会主席，聘任姚玉成先生为公司总经理。1月12日，世茂服务公众号发布2022年度盘点数据，合约面积突 破3.33亿平方米，在管面积达2.56亿平方米，新增外拓面积3060万平方米； 1月12日，众安智慧生活服务有限公司称将延期进行股票上市。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230103十二月地产AH物管板块指数上涨4.4%，中央推进服务消费与家政进社区— —光大证券地产A+H物业板块月度跟踪 （2022年12月） 20221202十一月地产AH物管板块指数上涨59%，行业信用风险逐步缓释——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年11月） 20221102十月地产AH物管板块指数 -24%，住建部持续推进智慧社区建设——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年10月） 20221003九月地产AH物管板块指数 -13.5%，万物云在港交所挂牌上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年9月） 20220902八月地产AH核心物业指数 +4.5%，万物云通过港交所上市聆讯——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2022年8月） 1、2023年1月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 886.3 45.15 48.8 45.3 14.9% 14.9% 2669.HK 中海物业 289.5 10.24 34.2 30.3 26.0% 26.0% 6049.HK 保利物业 264.1 55.50 29.7 26.7 20.5% 20.5% 001914.SZ 招商积余 174.2 16.48 34.1 29.0 7.2% 7.2% 6626.HK 越秀服务 61.8 4.72 16.3 15.6 42.6% 42.6% 2156.HK 建发物业 51.7 4.50 30.8 25.3 3.0% 3.0% 0816.HK 金茂服务 37.7 4.85 20.1 14.4 18.6% 18.6% 6677.HK 远洋服务 27.5 2.70 6.0 6.2 20.0% 20.0% 6098.HK 碧桂园服务 615.0 21.20 14.5 13.6 9.1% 9.1% 2602.HK 万物云 484.4 47.80 27.6 26.9 -2.5% -2.5% 2869.HK 绿城服务 159.0 5.72 17.9 24.7 10.4% 10.4% 3319.HK 雅生活服务 121.1 9.92 5.0 5.4 5.4% 5.4% 1516.HK 融创服务 102.5 3.90 7.6 -95.8 -7.1% -7.1% 9666.HK 金科服务 78.0 13.90 7.0 8.7 1.5% 1.5% 1995.HK 旭辉永升服务 64.8 4.31 10.0 9.1 -1.8% -1.8% 1755.HK 新城悦服务 63.2 8.43 11.4 13.5 -8.4% -8.4% 0873.HK 世茂服务 61.8 2.91 5.3 9.1 3.2% 3.2% 002968.SZ 新大正 55.6 24.36 33.6 28.4 11.8% 11.8% 9983.HK 建业新生活 38.8 3.53 6.0 5.9 16.1% 16.1% 平均 191.4 19.9 18.8 10.0% 10.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；截止日期：2023.1.31，PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.86元人民币 1.2、指数月度表现 2023年1月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为9.26%，跑赢沪深300指数1.9pct.，跑输恒生指数1.2pct.，跑输恒生港股通指数0.1pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-01.31）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-01.31） 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日 2023年1月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅9.26%，在A股行业板块中位列第7/31，在H股行业板块中位列第8/15。 图5：2023年1月A股板块表现图6：2023年1月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年1月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为10.0%；涨跌幅前列为：越秀服务（42.6%）、中海物业（26.0%）、保利物业（20.5%）、远洋服务（20.0%）、金茂服务（18.6%）。 2023年1月，港股通持股比例变化：新城悦服务（+0.73pct.）、中海物业（+0.4pct.）、绿城服务（+0.39pct.）、建业新生活（+0.38pct.）、世茂服务（+0.2pct.）。 图7：2023年1月样本股涨跌幅（01.01-01.31）图8：2023年1月港股通持股变化（01.01-01.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日，蓝线表示样本股涨跌幅平 均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日 2023年1月31日，样本股（除融创服务外）2022年的WIND一致预测PE估值范围从5到40，均值约为17；样本股（除融创服务外）2023年的WIND一致预测PE估值范围从4到31，均值约为13。 图11：样本股2022及2023年预测PE估值图12：2023年1月底样本股估值分位（pe-ttm） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日PE估值来自WIND一致预期 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年1月31日 极大极小值区间为2020年1月1日至2023年1月31日 2、物业行业最新动态跟踪 2.1、中央：大力发展物业服务，健全房屋安全管理制度 表2：中央部门政策/动态 时间 部门 政策/动态 1月5日 生态环境部等 生态环境部、住建部等16部门联合印发了《“十四五”噪声污染防治行动计划》。《行动计划》提出了十项行动举措，指出要推进社会生活噪声污染防治，完善相应管理措施，完善社区和邻里噪声管理举措。 1月5日 人民银行 人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。具体来看，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 1月5日 民政部 民政部养老服务司组织起草的行业标准《居家养老上门服务基本规范（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。标准对居家养老上门服务的总体要求、服务内容、服务流程、服务评价与改进等进行了要求，适用于服务机构为居家老年人提供的上门