土地市场月度跟踪报告（2024年5月）：1-5月百城宅地成交建面-25%，核心30城土拍溢价率回落

2024年6月22日 行业研究 1-5月百城宅地成交建面-25%，核心30城土拍溢价率回落 ——土地市场月度跟踪报告（2024年5月） 要点 2024年1-5月，百城宅地成交建面同比-24.6%，成交楼面均价同比-9.6%。 1-5月，百城宅地供应建面10,031万平，同比-24.5%；成交建面7,255万平， 同比-24.6%；供应与成交建面同比降幅持续扩大；成交楼面均价为5,900元/平同比-9.6%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面450万平，同比-37.8%；成交建面360万平，同 比-34.9%；成交楼面均价为27,522元/平，同比+23.6%。 百城中二线城市宅地供应建面4,187万平，同比-14.5%；成交建面2,997万平， 同比-15.9%；成交楼面均价为7,288元/平，同比-18.4%。 百城中三线城市宅地供应建面5,394万平，同比-29.6%；成交建面3,898万平， 同比-29.3%；成交楼面均价为2,836元/平，同比-16.4%。 1-5月，TOP50房企新增土储价值同比-30.6%，新增土储面积同比-16.7%。 1-5月，TOP50房企新增土储价值2,970亿元，同比-30.6%，前三名为中建壹品（239.4亿元）、建发房产（233.9亿元）、华润置地（217.3亿元）；TOP50房企新增土储面积3,130万平，同比-16.7%，前三名为华润置地（175.4万平）、石家庄城发投集团（161.0万平）、中国铁建（149.0万平）。 1-5月，光大核心30城宅地成交建面同比-36.0%，成交楼面均价同比-5.6%。 2024年5月，光大核心30城成交宅地60宗（溢价率超过20%以上的成交宅地 共1宗，占比约1.7%），同比-63.2%，成交宅地总建面515万平，同比-63.7%， 成交宅地总价396亿元，同比-74.5%，成交楼面均价7,685元/平，同比-29.8%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为2.1%，同比降低4.5pct，环比降低1.3pct 1-5月，光大核心30城成交宅地365宗（累计同比-27.6%），成交宅地总建面 2,977万平（累计同比-36.0%），成交土地总价3,014亿元（累计同比-39.5%）， 成交楼面均价10,123元/平（累计同比-5.6%）；光大核心30城整体溢价率为5.8%，同比减少1.4pct。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 202406195月一线城市二手住宅成交面积同比 转正——核心城市二手房成交跟踪（2024年5月） 202406065月百强房企销售环比改善，核心30城累计成交均价+0.5%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年5月） 202405241-4月百城宅地成交建面-18%，核心 30城土拍溢价率6.3%——土地市场月度跟踪报告（2024年4月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.11-5月百城土地成交建面累计同比-15.7%3 1.21-5月百城宅地成交建面累计同比-24.6%4 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.11-5月百城宅地成交楼面均价累计同比-9.6%8 2.2百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况10 3.1TOP50房企1-5月新增土储价值累计同比-30.6%10 3.2TOP50房企1-5月新增土储面积累计同比-16.7%11 3.32024年新增土储排名TOP20房企11 4、光大核心30城住宅类用地成交情况12 4.12024年5月光大核心30城宅地成交面积-63.7%12 4.22024年1-5月光大核心30城宅地成交面积-36.0%12 4.32024年5月光大核心30城中1宗宅地成交溢价率超20%13 5、投资建议14 6、风险分析14 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.11-5月百城土地成交建面累计同比-15.7% 2024年5月 百城供应土地建面为11,803万平，当月同比-14.5%； 百城成交土地建面为9,430万平，当月同比-33.5%。 2024年1-5月 百城供应土地建面为5.74亿平，累计同比-11.0%； 百城成交土地建面为4.63亿平，累计同比-15.7%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.21-5月百城宅地成交建面累计同比-24.6% 2024年5月 百城供应住宅类用地建面为2,378万平，当月同比-39.2%； 百城成交住宅类用地建面为1,651万平，当月同比-44.5%。 2024年1-5月 百城供应住宅类用地建面为10,031万平，累计同比-24.5%； 百城成交住宅类用地建面为7,255万平，累计同比-24.6%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2024年5月，供应住宅类用地建面为113.4万平，当月同比-39.1%；成交住宅 类用地建面为44.8万平，当月同比-30.8%； 2024年1-5月，供应住宅类用地建面为450万平，累计同比-37.8%；成交住宅 类用地建面为360万平，累计同比-34.9%； 2024年5月，百城中一线城市住宅类用地供需比为1.2。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能，为便于观察趋势，我们设定纵坐标上限为+40% 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2024年5月，供应住宅类用地建面为1,143万平，当月同比-16.7%；成交住宅 类用地建面为462万平，当月同比-61.8%； 2024年1-5月，供应住宅类用地建面为4,187万平，累计同比-14.5%；成交住 宅类用地建面为2,997万平，累计同比-15.9%； 2024年5月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.4。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能；为便于观察趋势，我们设定纵坐标上限为+40% 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2024年5月，供应住宅类用地建面为1,121万平，当月同比-52.3%；成交住宅 类用地建面为1,143万平，当月同比-32.9%； 2024年1-5月，供应住宅类用地建面为5,394万平，累计同比-29.6%；成交住 宅类用地建面为3,898万平，累计同比-29.3%； 2024年5月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.4。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所