土地市场月度跟踪报告（2024年5月）：1-5月百城宅地成交建面-25%，核心30城土拍溢价率回落

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年6月22日 行业研究 1-5月百城宅地成交建面-25%，核心30城土拍溢价率回落 ——土地市场月度跟踪报告（2024年5月） 房地产（地产开发） 2024年1-5月，百城宅地成交建面同比-24.6%，成交楼面均价同比-9.6%。 1-5月，百城宅地供应建面10,031万平，同比-24.5%；成交建面7,255万平，同比-24.6%；供应与成交建面同比降幅持续扩大；成交楼面均价为5,900元/平，同比-9.6%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面450万平，同比-37.8%；成交建面360万平，同比-34.9%；成交楼面均价为27,522元/平，同比+23.6%。 百城中二线城市宅地供应建面4,187万平，同比-14.5%；成交建面2,997万平，同比-15.9%；成交楼面均价为7,288元/平，同比-18.4%。 百城中三线城市宅地供应建面5,394万平，同比-29.6%；成交建面3,898万平，同比-29.3%；成交楼面均价为2,836元/平，同比-16.4%。 1-5月，TOP50房企新增土储价值同比-30.6%，新增土储面积同比-16.7%。 1-5月，TOP50房企新增土储价值2,970亿元，同比-30.6%，前三名为中建壹品（239.4亿元）、建发房产（233.9亿元）、华润置地（217.3亿元）；TOP50房企新增土储面积3,130万平，同比-16.7%，前三名为华润置地（175.4万平）、石家庄城发投集团（161.0万平）、中国铁建（149.0万平）。 1-5月，光大核心30城宅地成交建面同比-36.0%，成交楼面均价同比-5.6%。 2024年5月，光大核心30城成交宅地60宗（溢价率超过20%以上的成交宅地共1宗，占比约1.7%），同比-63.2%，成交宅地总建面515万平，同比-63.7%，成交宅地总价396亿元，同比-74.5%，成交楼面均价7,685元/平，同比-29.8%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为2.1%，同比降低4.5pct，环比降低1.3pct。 1-5月，光大核心30城成交宅地365宗（累计同比-27.6%），成交宅地总建面2,977万平（累计同比-36.0%），成交土地总价3,014亿元（累计同比-39.5%），成交楼面均价10,123元/平（累计同比-5.6%）；光大核心30城整体溢价率为5.8%，同比减少1.4pct。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240619 5月一线城市二手住宅成交面积同比转正——核心城市二手房成交跟踪（2024年5月） 20240606 5月百强房企销售环比改善，核心30城累计成交均价+0.5%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年5月） 20240524 1-4月百城宅地成交建面-18%，核心30城土拍溢价率6.3%——土地市场月度跟踪报告（2024年4月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 ......................................................................................... 3 1.1 1-5月百城土地成交建面累计同比-15.7% ................................................................................................. 3 1.2 1-5月百城宅地成交建面累计同比-24.6% ................................................................................................. 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ....................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 ......................................................................................... 8 2.1 1-5月百城宅地成交楼面均价累计同比-9.6% ............................................................................................ 8 2.2 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ................................................................................................ 9 3、 TOP50房企拿地情况 ..................................................................................................... 10 3.1 TOP50房企1-5月新增土储价值累计同比-30.6% .................................................................................. 10 3.2 TOP50房企1-5月新增土储面积累计同比-16.7% .................................................................................. 11 3.3 2024年新增土储排名TOP20房企.......................................................................................................... 11 4、 光大核心30城住宅类用地成交情况 ............................................................................... 12 4.1 2024年5月光大核心30城宅地成交面积-63.7% ................................................................................... 12 4.2 2024年1-5月光大核心30城宅地成交面积-36.0% ............................................................................... 12 4.3 2024年5月光大核心30城中1宗宅地成交溢价率超20% .................................................................... 13 5、 投资建议 ........................................................................................................................ 14 6、 风险分析 ........................................................................................................................ 14 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1 1-5月百城土地成交建面累计同比-15.7% 2024年5月 百城供应土地建面为11,803万平，当月同比-14.5%； 百城成交土地建面为9,430万平，当月同比-33.5%。 2024年1-5月 百城供应土地建面为5.74亿平，累计同比-11.0%； 百城成交土地建面为4.63亿平，累计同比-15.7%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年5月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 1.2 1-5月百城宅地成交建面累计同比-24.6% 2024年5月 百城供应住宅类用地建面为2,378万平，当月同比-39.2%； 百城成交住宅类用地建面为1,651万平，当月同比-44.5%。 2024年1-5月 百城供应住宅类用地建面为10,031万平，累计同比-24.5%； 百城成交住宅类用地建面为7,255万平，累计