土地市场月度跟踪报告（2023年11月）：1-10月百城宅地成交建面-29%，土拍限价取消溢价率局部提升明显

2023年12月18日 行业研究 110月百城宅地成交建面29，土拍限价取消溢价率局部提升明显 土地市场月度跟踪报告（2023年11月） 要点 110月，百城宅地成交建面累计同比285，较19月小幅改善21pct，累计 供需规模同比表现仍较弱势，量缩价涨趋势保持延续，110月一线、二线城市宅地成交楼面均价同比分别为132、166，涨幅较为明显。 110月，百城宅地供应建面39030万平，同比234；成交建面25469万平， 同比285；成交楼面均价为6825元平，同比72。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面2107万平，同比331；成交建面1856万平， 同比350；成交楼面均价为24487元平，同比132。 百城中二线城市宅地供应建面13246万平，同比278；成交建面8372万平， 同比362；成交楼面均价为8583元平，同比166。 百城中三线城市宅地供应建面23677万平，同比196；成交建面15241万平 同比225；成交楼面均价为3708元平，同比64。 111月，TOP50房企新增土储价值同比106，头部央企投资规模领先，保利发展新增土储价值超越华润置地；地方国企中，建发房产新增土储价值持续领先。 111月，TOP50房企新增土储价值11384亿元，同比106，新增土储价值前三名为中海地产（10899亿元）、保利发展（9711亿元）、华润置地（8986亿元）；TOP50房企新增土储面积8453万平，同比107，新增土储面积前三名为保利发展（6751万平）、华润置地（6259万平）、建发房产（5877万平） 22城1011月共成交370宗土地，其中成交溢价率超过20的土地为15宗，占比为41，土拍限价取消溢价率局部提升明显。 截至23年11月30日，22城前四批次土拍的完成情况如下： 第一批次：累计成交总价3689亿元，整体溢价率约70，供应面积成交率806 第二批次：累计成交总价3667亿元，整体溢价率约68，供应面积成交率807 第三批次：累计成交总价2115亿元，整体溢价率46，供地面积成交率为385 第四批次：累计成交总价648亿元，整体溢价率55，供地面积成交率为888 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求 政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 联系人：庄晓波 02152523416 zhuangxiaoboebscncom 联系人：韦勇强 02152523810 weiyongqiangebscncom 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报2023120111月百强销售额同比30，修复力度边际走弱房地产行业百强销售月报（2023年11月） 20231108前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升土地市场月度跟踪报告 （2023年10月） 房地产 目录 1、百城土地住宅类用地供需情况3 11、110月百城土地累计成交建面同比降幅收窄3 12、110月百城宅地成交建面累计同比2854 13、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地住宅类用地成交价格8 21、110月百城宅地成交均价累计同比728 22、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企111月拿地情况10 31、TOP50房企111月新增土储价值同比10610 32、TOP50房企111月新增土储面积累计同比10711 33、111月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 41、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、自然资源部建议取消土地拍卖限价，22城1011月共有15宗地块溢价率超过2015 51、自然资源部9月底发文建议取消土拍限价等15 52、22城1011月共有15宗地块溢价率超过2015 6、投资建议17 7、风险分析17 1、百城土地住宅类用地供需情况 11、110月百城土地累计成交建面同比降幅收窄 2023年10月 百城供应土地建面为178亿平，当月同比69； 百城成交土地建面为153亿平，当月同比56。 2023年110月 百城供应土地建面为1455亿平，累计同比147； 百城成交土地建面为1108亿平，累计同比164。 图1：百城土地当月供应成交建面（万平方米）图2：百城土地供应成交建面（当月同比） 10000 45 40 35 30 25 20 15 10 05 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 00 百城土地当月供应成交建面（万平方米） 1400 1200 1000 800 600 400 200 00 200 400 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 600 百城土地供应成交建面（当月同比） 供应成交 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应成交建面（万平方米）图4：百城土地供应成交建面（累计同比） 10000 300 250 200 150 100 50 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 00 百城土地累计供应成交建面（万平方米） 300 200 100 00 100 200 300 400 百城土地供应成交建面（累计同比） 供应成交 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 （注：因Wind月度更新延迟因素，为保证数据质量，本报告披露的百城土地数据截止月份较当前月报对应月份略早） 12、110月百城宅地成交建面累计同比285 2023年10月 百城供应住宅类用地建面为061亿平，当月同比90； 百城成交住宅类用地建面为048亿平，当月同比178。 2023年110月 百城供应住宅类用地建面为390亿平，累计同比234； 百城成交住宅类用地建面为255亿平，累计同比285。 图5：百城住宅类用地当月供应成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应成交建面（当月同比） 10000 20 15 10 05 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 00 1000 800 600 400 200 00 200 400 600 800 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 202110 202111 202112 202201 202202 202203 202204 202205 202206 202207 202208 202209 202210 202211 202212 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 1000 住宅类：供应 住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应成交建面（累计同比） 10000 120 100 80 60 40 20 00