土地市场月度跟踪报告（2023年11月）：1-10月百城宅地成交建面-29%，土拍限价取消溢价率局部提升明显

2023年12月18日 行业研究 1-10月百城宅地成交建面-29%，土拍限价取消溢价率局部提升明显 ——土地市场月度跟踪报告（2023年11月） 要点 1-10月，百城宅地成交建面累计同比-28.5%，较1-9月小幅改善2.1pct，累计 供需规模同比表现仍较弱势，量缩价涨趋势保持延续，1-10月一线、二线城市宅地成交楼面均价同比分别为+13.2%、+16.6%，涨幅较为明显。 1-10月，百城宅地供应建面39030万平，同比-23.4%；成交建面25469万平， 同比-28.5%；成交楼面均价为6825元/平，同比+7.2%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面2107万平，同比-33.1%；成交建面1856万平， 同比-35.0%；成交楼面均价为24487元/平，同比+13.2%。 百城中二线城市宅地供应建面13246万平，同比-27.8%；成交建面8372万平， 同比-36.2%；成交楼面均价为8583元/平，同比+16.6%。 百城中三线城市宅地供应建面23677万平，同比-19.6%；成交建面15241万平 同比-22.5%；成交楼面均价为3708元/平，同比+6.4%。 1-11月，TOP50房企新增土储价值同比-10.6%，头部央企投资规模领先，保利发展新增土储价值超越华润置地；地方国企中，建发房产新增土储价值持续领先。 1-11月，TOP50房企新增土储价值11384亿元，同比-10.6%，新增土储价值前三名为中海地产（1089.9亿元）、保利发展（971.1亿元）、华润置地（898.6亿元）；TOP50房企新增土储面积8453万平，同比-10.7%，新增土储面积前三名为保利发展（675.1万平）、华润置地（625.9万平）、建发房产（587.7万平） 22城10-11月共成交370宗土地，其中成交溢价率超过20%的土地为15宗，占比为4.1%，土拍限价取消溢价率局部提升明显。 截至23年11月30日，22城前四批次土拍的完成情况如下： 第一批次：累计成交总价3689亿元，整体溢价率约7.0%，供应面积成交率80.6% 第二批次：累计成交总价3667亿元，整体溢价率约6.8%，供应面积成交率80.7% 第三批次：累计成交总价2115亿元，整体溢价率4.6%，供地面积成交率为38.5% 第四批次：累计成交总价648亿元，整体溢价率5.5%，供地面积成交率为88.8% 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求 政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报2023120111月百强销售额同比-30％，修复力度边际走弱——房地产行业百强销售月报（2023年11月） 20231108前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升——土地市场月度跟踪报告 （2023年10月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-10月百城土地累计成交建面同比降幅收窄3 1.2、1-10月百城宅地成交建面累计同比-28.5%4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-10月百城宅地成交均价累计同比+7.2%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-11月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-11月新增土储价值同比-10.6%10 3.2、TOP50房企1-11月新增土储面积累计同比-10.7%11 3.3、1-11月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、自然资源部建议取消土地拍卖限价，22城10-11月共有15宗地块溢价率超过20%15 5.1、自然资源部9月底发文建议取消土拍限价等15 5.2、22城10-11月共有15宗地块溢价率超过20%15 6、投资建议17 7、风险分析17 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-10月百城土地累计成交建面同比降幅收窄 2023年10月 百城供应土地建面为1.78亿平，当月同比-6.9%； 百城成交土地建面为1.53亿平，当月同比-5.6%。 2023年1-10月 百城供应土地建面为14.55亿平，累计同比-14.7%； 百城成交土地建面为11.08亿平，累计同比-16.4%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） ×10000 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 供应成交 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） ×10000 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 供应成交 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年10月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 （注：因Wind月度更新延迟因素，为保证数据质量，本报告披露的百城土地数据截止月份较当前月报对应月份略早） 1.2、1-10月百城宅地成交建面累计同比-28.5% 2023年10月 百城供应住宅类用地建面为0.61亿平，当月同比-9.0%； 百城成交住宅类用地建面为0.48亿平，当月同比-17.8%。 2023年1-10月 百城供应住宅类用地建面为3.90亿平，累计同比-23.4%； 百城成交住宅类用地建面为2.55亿平，累计同比-28.5%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） ×10000 2.0 1.5 1.0 0.5 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 0.0 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 2021-0