土地市场月度跟踪报告（2023年10月）：前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升

2023年11月8日 行业研究 前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升 ——土地市场月度跟踪报告（2023年10月） 要点 9月，百城中各线城市土地成交规模同比均下滑明显；1-9月，百城宅地供需同比皆下滑30%以上，成交楼面均价同比涨幅收窄至5.3%，其中二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显。济南、成都等城市10月份供地公告开始取消土地限价，10月份济南土拍溢价率上限有所提升，同时溢价率分化也较明显。 1-9月，百城宅地供应建面30257万平，同比-31.6%；成交建面20702万平，同 比-30.6%；成交楼面均价为6948元/平，同比+5.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面2072万平，同比-32.8%；成交建面1442万平， 同比-41.2%；成交楼面均价为24442元/平，同比+5.6%。 百城中二线城市宅地供应建面10764万平，同比-33.6%；成交建面7103万平， 同比-38.3%；成交楼面均价为8922元/平，同比+20.0%。 百城中三线城市宅地供应建面17420万平，同比-30.2%；成交建面12158万平 同比-23.3%；成交楼面均价为3719元/平，同比+8.6%。 1-10月，TOP50房企新增土储价值同比-12.2%，头部央企投资规模领先，中海地产新增土储价值规模跃居榜首；地方国企中，建发房产和越秀地产等排名靠前1-10月，TOP50房企新增土储价值10777亿元，同比-12.2%，新增土储价值前 三名房企为中海地产（1064亿元）、华润置地（871亿元）、保利发展（857亿元）；TOP50房企新增土储面积7929万平，同比-11.7%，新增土储面积前三名房企为保利发展（612万平）、华润置地（610万平）、建发房产（555万平） 22城已完成的各批次土拍溢价率整体呈趋势下滑，第二批次土拍溢价率略回升。 截至23年10月31日，22城各批次已完成的土拍情况如下： 第一批次：累计成交总价3689亿元，整体溢价率约7.0%，供应面积成交率80.6% 第二批次：累计成交总价3544亿元，整体溢价率约6.9%，供应面积成交率77.3% 第三批次：累计成交总价1277亿元，整体溢价率4.6%，供地面积成交率为75.3% 第四批次：累计成交总价500亿元，整体溢价率5.4%，供地面积成交率为86.7% 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求 政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报2023110210月百强销售额同比-28.3％，销售边际改善幅度较小——房地产行业百强销售月报（2023年10月） 202310061-8月百城宅地成交建面同比-29％，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛——土地市场月度跟踪报告（2023年8月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-9月百城土地供需同比延续下滑趋势3 1.2、1-9月百城宅地供给与成交同比均下滑超30%4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-9月百城宅地成交均价累计同比+5.3%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-10月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-10月新增土储价值同比-12.2%10 3.2、TOP50房企1-10月新增土储面积累计同比-11.7%11 3.3、1-10月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-9月百城土地供需同比延续下滑趋势 2023年9月 百城供应土地建面为1.04亿平，当月同比-57.6%； 百城成交土地建面为1.01亿平，当月同比-36.1%。 2023年1-9月 百城供应土地建面为11.99亿平，累计同比-20.9%； 百城成交土地建面为9.54亿平，累计同比-17.9%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 （注：因Wind月度更新延迟因素，为保证数据质量，本报告披露的百城土地数据截止月份较当前月报对应月份略早） 1.2、1-9月百城宅地供给与成交同比均下滑超30% 2023年9月 百城供应住宅类用地建面为0.32亿平，当月同比-64.3%； 百城成交住宅类用地建面为0.29亿平，当月同比-40.1%。 2023年1-9月 百城供应住宅类用地建面为3.03亿平，累计同比-31.6%； 百城成交住宅类用地建面为2.07亿平，累计同比-30.6%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2023年9月，供应住宅类用地建面为563.0万平，当月同比25.1%；成交住宅 类用地建面为174.4万平，当月同比-74.2%； 2023年1-9月，供应住宅类用地建面为2072.1万平，累计同比-32.8%；成交 住宅类用地建面为1442.1万平，累计同比-41.2%； 2023年9月，百城中一线城市住宅类用地供需比为1.4。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2023年9月，供应住宅类用地建面为819.8万平，当月同比-67.4%；成交住宅 类用地建面为984.0万平，当月同比-51.4%； 2023年1-9月，供应住宅类用地建面为10764.0万平，累计同比-33.6%；成交 住宅类用地建面为7102.5万平，累计同比-38.3%； 2023年9月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.5。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2023年9月，供应住宅类用地建面为1822.3万平，当月同比-69.7%；成交住 宅类用地建面为1789.5万平，当月同比-19.6%； 2023年1-9月，供应住宅类用地建面为17420.4万平，累计同比-30.2%；成交 住宅类用地建面为12157.6万平，累计同比-23.3%； 2023年9月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.4。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、百城土地/住宅类用地成交价格 2.1、1-9月百城宅地成交均价累计同比+5.3% 2023年9月 百城土地成交楼面均价为2475元/平方米，单月同比-10.5%； 百城住宅类用地成交楼面均价为7134元/平方米，单月同比-6.3%； 2023