土地市场月度跟踪报告（2023年10月）：前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升

2023年11月8日 行业研究 前三季百城宅地供需疲弱，土拍限价调整促溢价率回升 土地市场月度跟踪报告（2023年10月） 要点 9月，百城中各线城市土地成交规模同比均下滑明显；19月，百城宅地供需同比皆下滑30以上，成交楼面均价同比涨幅收窄至53，其中二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显。济南、成都等城市10月份供地公告开始取消土地限价，10月份济南土拍溢价率上限有所提升，同时溢价率分化也较明显。 19月，百城宅地供应建面30257万平，同比316；成交建面20702万平，同 比306；成交楼面均价为6948元平，同比53。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面2072万平，同比328；成交建面1442万平， 同比412；成交楼面均价为24442元平，同比56。 百城中二线城市宅地供应建面10764万平，同比336；成交建面7103万平， 同比383；成交楼面均价为8922元平，同比200。 百城中三线城市宅地供应建面17420万平，同比302；成交建面12158万平 同比233；成交楼面均价为3719元平，同比86。 110月，TOP50房企新增土储价值同比122，头部央企投资规模领先，中海地产新增土储价值规模跃居榜首；地方国企中，建发房产和越秀地产等排名靠前110月，TOP50房企新增土储价值10777亿元，同比122，新增土储价值前 三名房企为中海地产（1064亿元）、华润置地（871亿元）、保利发展（857亿元）；TOP50房企新增土储面积7929万平，同比117，新增土储面积前三名房企为保利发展（612万平）、华润置地（610万平）、建发房产（555万平） 22城已完成的各批次土拍溢价率整体呈趋势下滑，第二批次土拍溢价率略回升。 截至23年10月31日，22城各批次已完成的土拍情况如下： 第一批次：累计成交总价3689亿元，整体溢价率约70，供应面积成交率806 第二批次：累计成交总价3544亿元，整体溢价率约69，供应面积成交率773 第三批次：累计成交总价1277亿元，整体溢价率46，供地面积成交率为753 第四批次：累计成交总价500亿元，整体溢价率54，供地面积成交率为867 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求 政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 联系人：庄晓波 02152523416 zhuangxiaoboebscncom 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报2023110210月百强销售额同比283，销售边际改善幅度较小房地产行业百强销售月报（2023年10月） 2023100618月百城宅地成交建面同比29，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛土地市场月度跟踪报告（2023年8月） 房地产 目录 1、百城土地住宅类用地供需情况3 11、19月百城土地供需同比延续下滑趋势3 12、19月百城宅地供给与成交同比均下滑超304 13、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地住宅类用地成交价格8 21、19月百城宅地成交均价累计同比538 22、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企110月拿地情况10 31、TOP50房企110月新增土储价值同比12210 32、TOP50房企110月新增土储面积累计同比11711 33、110月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 41、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地住宅类用地供需情况 11、19月百城土地供需同比延续下滑趋势 2023年9月 百城供应土地建面为104亿平，当月同比576； 百城成交土地建面为101亿平，当月同比361。 2023年19月 百城供应土地建面为1199亿平，累计同比209； 百城成交土地建面为954亿平，累计同比179。 图1：百城土地当月供应成交建面（万平方米）图2：百城土地供应成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应成交建面（万平方米）图4：百城土地供应成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 （注：因Wind月度更新延迟因素，为保证数据质量，本报告披露的百城土地数据截止月份较当前月报对应月份略早） 12、19月百城宅地供给与成交同比均下滑超30 2023年9月 百城供应住宅类用地建面为032亿平，当月同比643； 百城成交住宅类用地建面为029亿平，当月同比401。 2023年19月 百城供应住宅类用地建面为303亿平，累计同比316； 百城成交住宅类用地建面为207亿平，累计同比306。 图5：百城住宅类用地当月供应成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 13、百城分能级城市住宅类用地供需情况 一线城市 2023年9月，供应住宅类用地建面为5630万平，当月同比251；成交住宅 类用地建面为1744万平，当月同比742； 2023年19月，供应住宅类用地建面为20721万平，累计同比328；成交 住宅类用地建面为14421万平，累计同比412； 2023年9月，百城中一线城市住宅类用地供需比为14。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 二线城市 2023年9月，供应住宅类用地建面为8198万平，当月同比674；成交住宅 类用地建面为9840万平，当月同比514； 2023年19月，供应住宅类用地建面为107640万平，累计同比336；成交 住宅类用地建面为71025万平，累计同比383； 2023年9月，百城中二线城市住宅类用地供需比为15。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 三线城市 2023年9月，供应住宅类用地建面为18223万平，当月同比697；成交住 宅类用地建面为17895万平，当月同比196； 2023年19月，供应住宅类用地建面为174204万平，累计同比302；成交 住宅类用地建面为121576万平，累计同比233； 2023年9月，百城中三线城市住宅类用地供需比为14。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、百城土地住宅类用地成交价格 21、19月百城宅地成交均价累计同比53 2023年9月 百城土地成交楼面均价为2475元平方米，单月同比105； 百城住宅类用地成交楼面均价为7134元平方米，单月同比63； 2023年19月 百城土地成交楼面均价为1916元平方米，累计同比86； 百城住宅类用地成交楼面均价为6948元平方米，累计同比53。 图21：百城成交土地楼面均价（元平方米）图22：百城成交土地楼面均价变化（当月同比累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年9月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图23：百城成交住宅类