土地市场月度跟踪报告（2024年4月）：1-4月百城宅地成交建面-18%，核心30城土拍溢价率6.3%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年5月24日 行业研究 1-4月百城宅地成交建面-18%，核心30城土拍溢价率6.3% ——土地市场月度跟踪报告（2024年4月） 房地产（地产开发） 2024年1-4月，百城宅地成交建面同比-18.2%，成交楼面均价同比+2.8%。 1-4月，百城宅地供应建面7,620万平，同比-18.7%；成交建面5,440万平，同比-18.2%；成交楼面均价为6,470元/平，同比+2.8%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面328万平，同比-38.9%；成交建面315万平，同比-35.5%；成交楼面均价为26,444元/平，同比+15.3%。 百城中二线城市宅地供应建面3,039万平，同比-13.7%；成交建面2,388万平，同比+1.4%；成交楼面均价为7,829元/平，同比-2.6%。 百城中三线城市宅地供应建面4,253万平，同比-20.0%；成交建面2,736万平，同比-28.1%；成交楼面均价为2,981元/平，同比-3.4%。 1-4月，TOP50房企新增土储价值同比-22.1%，新增土储面积同比-5.3%。 1-4月，TOP50房企新增土储价值2,571亿元，同比-22.1%，前三名为滨江集团（210.2亿元）、建发房产（206.0亿元）、华润置地（179.2亿元）；TOP50房企新增土储面积 2,733万平，同比-5.3%，前三名为石家庄城发投集团（158.5万平）、中国铁建（141.0万平）、建发房产（117.7万平）。 1-4月，光大核心30城宅地成交建面同比-23.8%，成交楼面均价同比+0.1%。 2024年4月，光大核心30城成交宅地82宗（溢价率超过20%以上的成交宅地共6宗，占比约7.3%），同比-25.5%，成交宅地总建面624万平，同比-45.1%，成交宅地总价680亿元，同比-56.0%，成交楼面均价10,900元/平，同比-19.8%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为3.4%，同比降低4.8pct，环比降低4.1pct。 1-4月，光大核心30城成交宅地305宗（累计同比-10.6%），成交宅地总建面2,462万平（累计同比-23.8%），成交土地总价2,618亿元（累计同比-23.7%），成交楼面均价10,634元/平（累计同比+0.1%）；光大核心30城整体溢价率为6.3%，累计同比减少1.1pct。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240424 1-3月百城宅地成交量缩价升，核心30城宅地成交溢价率7.4%——土地市场月度跟踪报告（2024年3月） 20240506 4月百强房企销售同比降幅收窄，核心30城累计成交均价+1.2%——百强房企及核心30城销售跟踪（2024年4月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 ......................................................................................................... 3 1.1 1-4月百城土地成交建面累计同比-11% .......................................................................................................... 3 1.2 1-4月百城宅地成交建面累计同比-18.2% ....................................................................................................... 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ............................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 ......................................................................................................... 8 2.1 1-4月百城宅地成交楼面均价累计同比+2.8% ................................................................................................. 8 2.2 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ....................................................................................................... 9 3、 TOP50房企拿地情况 ....................................................................................................................... 10 3.1 TOP50房企1-4月新增土储价值累计同比-22.1% ....................................................................................... 10 3.2 TOP50房企1-4月新增土储面积累计同比-5.3% ......................................................................................... 11 3.3 2024年新增土储排名TOP20房企 ................................................................................................................. 11 4、 光大核心30城住宅类用地成交情况 .............................................................................................. 12 4.1 2024年4月光大核心30城宅地成交面积-45.1%........................................................................................ 12 4.2 2024年1-4月光大核心30城宅地成交面积-23.8% .................................................................................... 12 4.3 2024年4月光大核心30城中6宗宅地成交溢价率超20% ....................................................................... 13 5、 投资建议 ............................................................................................................................................ 13 6、 风险分析 ............................................................................................................................................ 14 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1 1-4月百城土地成交建面累计同比-11% 2024年4月 百城供应土地建面为11,205万平，当月同比-21.1%； 百城成交土地建面为7,232万平，当月同比-27.2%。 2024年1-4月 百城供应土地建面为4.54亿平，累计同比-10.5%； 百城成交土地建面为3.62亿平，累计同比-11.0%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 1.2 1-4月百城宅地成交建面累计同比-18.2% 2024年4月 百城供应住宅类用地建面为2,285万平，当月同比-29.4%