土地市场月度跟踪报告（2024年4月）：1-4月百城宅地成交建面-18%，核心30城土拍溢价率6.3%

2024年5月24日 行业研究 1-4月百城宅地成交建面-18%，核心30城土拍溢价率6.3% ——土地市场月度跟踪报告（2024年4月） 要点 2024年1-4月，百城宅地成交建面同比-18.2%，成交楼面均价同比+2.8%。 1-4月，百城宅地供应建面7,620万平，同比-18.7%；成交建面5,440万平，同 比-18.2%；成交楼面均价为6,470元/平，同比+2.8%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面328万平，同比-38.9%；成交建面315万平，同 比-35.5%；成交楼面均价为26,444元/平，同比+15.3%。 百城中二线城市宅地供应建面3,039万平，同比-13.7%；成交建面2,388万平， 同比+1.4%；成交楼面均价为7,829元/平，同比-2.6%。 百城中三线城市宅地供应建面4,253万平，同比-20.0%；成交建面2,736万平， 同比-28.1%；成交楼面均价为2,981元/平，同比-3.4%。 1-4月，TOP50房企新增土储价值同比-22.1%，新增土储面积同比-5.3%。 1-4月，TOP50房企新增土储价值2,571亿元，同比-22.1%，前三名为滨江集团（210.2亿元）、建发房产（206.0亿元）、华润置地（179.2亿元）；TOP50房企新增土储面积2,733万平，同比-5.3%，前三名为石家庄城发投集团（158.5万平）、中国铁建（141.0万平）、建发房产（117.7万平）。 1-4月，光大核心30城宅地成交建面同比-23.8%，成交楼面均价同比+0.1%。 2024年4月，光大核心30城成交宅地82宗（溢价率超过20%以上的成交宅地 共6宗，占比约7.3%），同比-25.5%，成交宅地总建面624万平，同比-45.1%， 成交宅地总价680亿元，同比-56.0%，成交楼面均价10,900元/平，同比-19.8%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为3.4%，同比降低4.8pct，环比降低4.1pct 1-4月，光大核心30城成交宅地305宗（累计同比-10.6%），成交宅地总建面 2,462万平（累计同比-23.8%），成交土地总价2,618亿元（累计同比-23.7%）， 成交楼面均价10,634元/平（累计同比+0.1%）；光大核心30城整体溢价率为6.3%，累计同比减少1.1pct。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 202404241-3月百城宅地成交量缩价升，核心 30城宅地成交溢价率7.4%——土地市场月度跟踪报告（2024年3月） 202405064月百强房企销售同比降幅收窄，核 心30城累计成交均价+1.2%——百强房企及核 心30城销售跟踪（2024年4月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.11-4月百城土地成交建面累计同比-11%3 1.21-4月百城宅地成交建面累计同比-18.2%4 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.11-4月百城宅地成交楼面均价累计同比+2.8%8 2.2百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况10 3.1TOP50房企1-4月新增土储价值累计同比-22.1%10 3.2TOP50房企1-4月新增土储面积累计同比-5.3%11 3.32024年新增土储排名TOP20房企11 4、光大核心30城住宅类用地成交情况12 4.12024年4月光大核心30城宅地成交面积-45.1%12 4.22024年1-4月光大核心30城宅地成交面积-23.8%12 4.32024年4月光大核心30城中6宗宅地成交溢价率超20%13 5、投资建议13 6、风险分析14 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.11-4月百城土地成交建面累计同比-11% 2024年4月 百城供应土地建面为11,205万平，当月同比-21.1%； 百城成交土地建面为7,232万平，当月同比-27.2%。 2024年1-4月 百城供应土地建面为4.54亿平，累计同比-10.5%； 百城成交土地建面为3.62亿平，累计同比-11.0%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.21-4月百城宅地成交建面累计同比-18.2% 2024年4月 百城供应住宅类用地建面为2,285万平，当月同比-29.4%； 百城成交住宅类用地建面为1,393万平，当月同比-25.2%。 2024年1-4月 百城供应住宅类用地建面为7,620万平，累计同比-18.7%； 百城成交住宅类用地建面为5,440万平，累计同比-18.2%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2024年4月，供应住宅类用地建面为94.4万平，当月同比+20.0%；成交住宅 类用地建面为49.4万平，当月同比-83.3%； 2024年1-4月，供应住宅类用地建面为328万平，累计同比-38.9%；成交住宅 类用地建面为315万平，累计同比-35.5%； 2024年4月，百城中一线城市住宅类用地供需比为1.0。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能，为便于观察趋势，我们设定纵坐标上限为+40% 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2024年4月，供应住宅类用地建面为606万平，当月同比-51.5%；成交住宅类 用地建面为654万平，当月同比-17.7%； 2024年1-4月，供应住宅类用地建面为3,039万平，累计同比-13.7%；成交住 宅类用地建面为2,388万平，累计同比+1.4%； 2024年4月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.3。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图15：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能；为便于观察趋势，我们设定纵坐标上限为+40% 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2024年4月，供应住宅类用地建面为1584万平，当月同比-17.0%；成交住宅 类用地建面为689万平，当月同比-10.6%； 2024年1-4月，供应住宅类用地建面为4,253万平，累计同比-20.0%；成交住 宅类用地建面为2,736万平，累计同比-28.1%； 2024年4月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.6。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年4月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、百城土地/住宅类用地成交价格 2.11-4月百城宅地成交楼面均