房地产行业研究周报：销售整体维持弱复苏 五一后环比有提升

销售整体维持弱复苏五一后环比有提升 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：销售整体维持弱复苏五一后环比有提升 商品房销售整体判断仍维持同比低增弱复苏趋势。从30城高频数据月度绝对值 来看，4月销售面积仍对去年同期实现同比增长，但较2、3月有明显回落，从历史十年表现来看，当前30城销售面积绝对值仅好于2022年同期，较其他年 份有一定差距；从同比口径来看，2022年4月为30城高频数据年内最低销售基数，在这一背景下，4月30城销售面积单月同比增速28%，近5年均值口径同比-23%，分别较上月减少17、23pct，在5月后低基数效应逐步消退后，若市场维持4月热度，则同比口径上压力将逐步显现。 五一后商品房销售环比、同比口径均有改善。房地产销售具有显著的季节性特征，从历年4月-5月数据来看，在经历了五一期间30城销售面积绝对值、同比、环比数据大幅下探后，五一后高频数据环比增速出现较显著提升，为近五 年最高值；5月6日-13日同比增速18%，较7日前提升3pct；由此可见，尽管五一销售数据并不理想，但乐观的角度来看，高频数据并未进一步下滑，而是触底回升，此外30城销售数据为网签数据，存在一定滞后性，五一期间单周销售数据下探并不能说明复苏趋势难以维持，仍需观察未来几周数据变动。 截止至4月底，一线城市销售仍显著好于二三线，但各能级城市销售均有边际转弱。受上海低基数影响，以2022年为基数，30城销售面积一线走强而二三线 进一步回落，以近五年销售均值为基数，则可以观察到一线城市同步跟随二三线回落，整体来看仍是一线显著强于二三线，二线略强于三线的分化。 截止至5月10日，一线城市高频销售数同比增速回落，二三线保持稳定，五一后各能级城市环比销售均提升。5月6日-13日，一二三线商品房销售面积同比增速分别为62%、13%、-3%，较七日前分别减少46pct，增加14pct，减少 11pct，二线城市为唯一增长能级；环比来看二线城市增速与一线城市相近。 具体城市来看，多数一二线城市仍保累计及5月近期销售面积同比正增长。其中累计增速20%以上城市依次为惠州、厦门、江阴、上海、广州、青岛、扬州；进入5月，部分城市销售同比增速减弱，包括北京、南京、无锡、福州等。 当前销售市场难言乐观，2月高同比增速并未延续，不同能级、不同城市间也存在较大分化；但当前就判断销售将进一步走弱也为时尚早，一方面高频数据为网签口径，其数据多为4月市场的滞后反应，不能充分反馈五一节后的市场真实情景，另一方面，即便从高频数据来看，五一节后也存在着环比改善的现象，我们仍应给予更多时间观察销售的趋势变化。 数据追踪（5月1日-5月7日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为28pct、11pct，一线城市46pct，22pct，二线城市37pct，5pct，三线城市-6pct，18pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比60ct，累计同比48pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比 10pct，成交金额累计同比-8pct，土地成交溢价率为4.2%。 城市行情环比：北京（-51pct），上海（-58pct），广州（-38pct），深圳（-58pct），南京（-6pct），杭州（-5pct），武汉（+25pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规 模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年5月14日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 115 行业平均市盈率 15.02 市场平均市盈率 12.09 18% 9% 0% -9% -18% -27% 2022-052022-082022-112023-022023-05 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：4月百强房企销售修复延续国央企拿地提升》2023-05-03 2、《房地产行业研究周报：3月销售复苏放缓竣工显著改善》2023-04-23 3、《房地产行业研究周报：土地市场观察整体改善核心城市回暖显著》2023-04-17 内容目录 1.每周一谈：销售整体维持弱复苏五一后环比有提升3 1.1销售整体维持弱复苏五一后环比有提升3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：近10年30城单月销售面积（万平方米）3 图2：不同基数下2023、2022年30城月度销售面积单月同比3 图3：近5年4月1日-5月13日后30城商品房销售面积（万平方米）3 图4：30城一二三线销售面积单月同比-2022年基数4 图5：30城一二三线销售面积单月同比-近五年均值基数4 图6：30城一二三线4月1日-5月13日销售面积同比4 图7：30城一二三线4月1日-5月13日销售面积环比4 图8：30城主要城市截止至5月10日销售面积同比增速5 图9：申万一级行业涨跌幅（%）5 图10：本周涨跌幅前十位（%）6 图11：本周涨跌幅后十位（%）6 图12：房地产行业近三年PE（TTM）6 图13：房地产行业近三年PB（LF）6 图14：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图15：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图16：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图17：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图18：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图19：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图20：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图21：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图22：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图23：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图24：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：近5年4月1日-5月13日后30城商品房销售面积环比、同比4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：销售整体维持弱复苏五一后环比有提升 1.1销售整体维持弱复苏五一后环比有提升 商品房销售整体判断仍维持同比低增弱复苏趋势。从30城高频数据月度绝对值来看，4月销售面积仍对去年同期实现同比增长，但较2、3月有明显回落，从历史十年表现来看，当前30城销售面积绝对值仅好于2022年同期，较其他年份有一 定差距；从同比口径来看，2022年4月为30城高频数据年内最低销售基数，在这一背景下，4月30城销售面积单月同比增速28%，近5年均值口径同比-23%，分别较上月减少17、23pct，在5月后低基数效应逐步消退后，若市场维持4月热度，则同比口径上压力将逐步显现。 2014 2015 20182019 20222023 2016 2020 2017 2021 图1：近10年30城单月销售面积（万平方米）图2：不同基数下2023、2022年30城月度销售面积单月同比 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 60% 2022年较近5年均值同比 2023年较近5年均值同比 2022年较2021年同比 2023年较2022年同比 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 五一后商品房销售环比、同比口径均有改善。房地产销售具有显著的季节性特征，从历年4月-5月数据来看，在经历了五一期间30城销售面积绝对值、同比、环比数据大幅下探后，五一后高频数据环比增速出现较显著提升，为近五年最高值；5 月6日-13日同比增速18%，较7日前提升3pct；由此可见，尽管五一销售数据并不理想，但乐观的角度来看，高频数据并未进一步下滑，而是触底回升，此外30城销售数据为网签数据，存在一定滞后性，五一期间单周销售数据下探并不能说明复苏趋势难以维持，仍需进一步观察未来几周数据的反馈。 图3：近5年4月1日-5月13日后30城商品房销售面积（万平方米） 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 4.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.284.29-5.55.6-5.13 资料来源：wind，申港证券研究所 表1：近5年4月1日-5月13日后30城商品房销售面积环比、同比 时间 环比 同比 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 4.8-4.14 30% 31% 17% 33% 18% 20% -20% 52% -53% 35% 4.15-4.21 4% 12% 0% 8% -5% 35% -14% 36% -49% 19% 4.22-4.28 9% 12% 3% 8% 26% 19% -12% 24% -47% 40% 4.29-5.5 -40% -40% -34% -45% -55% -8% -12% 36% -56% 15% 5.6-5.13 88% 94% 90% 111% 116% 42% -9% 34% -51% 18% 资料来源：wind，申港证券研究所 截止至4月底，一线城市销售仍显著好于二三线，但各能级城市销售均有边际转弱。受上海低基数影响，以2022年为基数，30城销售面积一线走强而二三线进一步回落，以近五年销售均值为基数，则可以观察到一线城市同步跟随二三线回落，整体来看仍是一线显著强于二三线，二线略强于三线的分化。 图4：30城一二三线销售面积单月同比-2022年基数图5：30城一二三线销售面积单月同比-近五年均值基数 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 80% 一线 二线 三线 1月 2月 3月 4月 一线 二线 三线 1月 2月 3月 4月 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind,申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 截止至5月10日，一线城市高频销售数同比增速进一步回落，而二三线保持稳定， 五一后各能级城市环比销售均提升。五一假期后5月6日-13日，一二三线商品房 销售面积同比增速分别为62%、13%、-3%，较七日前分别减少46pct，增加14pct，减少11pct，二线城市为唯一增长能级，环比来看二线城市增速与一线城市相近。 图6：30城一二三线4月1日-5月13日销售面积同比图7：30城一二三线4月1日-5月13日销售面积环比 一线 二线 三线 4.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.284.29-5.55.6-5.13 一线 二线 三线 4.8-4.144.15-4.214.22-4.284.29-5.55.6-5.13 200%150% 150%100% 100% 50% 50%0% 0%-50% -50% -100% 资料来源：wind,申港证券研究所资料来源：wind,申港证券研究所 具体城市来看，多数一二线城市仍保累计及5月近期销售面积同比正增长。其中累计增速20%以上城