2023年1~4月统计局房地产行业数据点评：销售环比热度下降，投资走弱竣工保持高位

销售环比热度下降，投资走弱竣工保持高位 ——2023年1-4月统计局房地产数据点评 2023年5月24日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售环比热度下降，投资走弱竣工保持高位 2023年5月24日 摘要: 销售：低基数带动同比增长，环比热度有所下降。2023年1-4月商品房累计销售面积37636万平，同比下降0.4%；4月单月销售面积7690万平，同比上升5.5%，环比下降48.1%。2023年1-4月商品房累计销售金额39750亿元，同比上升8.8%；4 月单月销售金额9205亿元，同比上升28.0%，环比下降39.0%。从同比数据来看，4月的商品房当月销售面积和金额均仍保持同比正增长，并且涨幅均有所提升，一方面去年4月受到疫情影响整体基数较低。环比方面来看，与市场高频数据反馈情况具有一致性，出现了较大的环比降幅，2、3月积压的市场需求集中释放后，市场整体出现相对明显的降温，叠加前期市场热度较高，房企推货提前，进入4月之后整体供需 双落，因此4月的数据环比回落的情况也基本符合市场反馈情况。 投资：开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续。2023年1-4月累计开发投资完成额35514亿元，同比下降6.2%，跌幅扩大0.4pct；4月单月开发投资完成额9540亿元，同比下降7.3%，跌幅扩大1.4pct，环比方面下降22.5%。新开工方面，2023年 1-4月累计新开工面积31220万平，同比下降21.2%；4月单月新开工面积7099万平，同比下降27.3%，环比方面也有32.7%的较大跌幅，新开工仍然持续低迷。主要原因可能在于：1）新开工铺排提前。2）销售持续性有待验证，新开工意愿尚未明显提升。竣工方面，2023年1-4月累计竣工面积23678万平，同比上升18.8%；4月单月竣工面积4256万平，同比上升42.0%，涨幅较上月上升10pct，环比下降31.8%。我们认为，后续投资端压力可能仍然较大。建安投资方面，在销售全面改善之前，投资意愿可能长期处在低位。土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。 土地：供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存。供应方面，4月100大中城住宅 类用地供应土地规划建筑面积2965万平，同比下降18.7%，跌幅较3月收窄。成交 方面，成交土地规划建筑面积1569万平，同比下降49.1%，跌幅扩大，供需比1.89 倍，环比略有上升。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023年有明显提振。第一，需求端：房企拿地“有效边界”收缩，土拍竞争加剧但有效边界并未有明显扩大。根据热门城市的集中供地情况来看，部分基本面有支撑、销售热度恢复较好的城市，今年的集中供地参拍房企增加，逐步有优质民企开始在这些城市积极补货，但其他市场相对较弱的城市，土拍仍然较冷，房企投资的有效边界并未有明显扩大，因此我们认为今年土拍的总量来看未必会有明显提振。 资金：到位资金单月同比增长，销售回款带动资金端改善。2023年1-4月房地产开 发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%；4月单月到位资金10447亿元，同比 上升3.4%，涨幅收窄2pct，环比下降21.9%。从分项看，国内贷款1-4月累计金额 6144.00亿元，同比下降10.1%，跌幅较3月扩大0.5pct，定金及预付款15925.00 亿元，同比转正为3.7%，；个人按揭贷款1-4月累计到位8222.00亿元，同比上升 2.3%。4月包含定金及预付款与个人按揭贷款在内的其他资金单月同比增速为 26.3%，单月同比连续两个月转正，累计同比方面也实现正增长，可见随着需求端复苏，特别是2-3月的市场积压需求释放，房企的销售回款改善。销售逐步复苏下，房企经营和自身的“造血”能力有所修复，也体现在投资端逐步有更多的民企开始参与土拍，房企资金端正在持续的改善中。 销售持续性支撑力较弱，后续关注供需分化情况。尽管2-3月楼市销售有所回暖， 但目前来看市场波动性较大，从�一假期的销售情况来看，受到出行影响，整体的成 交和认购表现平淡，另外�一假期和6月业绩冲刺两个推盘高峰之间，5月整体的供应可能也会缩量，并且由于城市之间的分化仍然十分显著，房企在需求购买力有支撑的核心城市虽然可以保持相对较高的流速和去化，但在这些城市的供货能力受到去年拿地的制约，而在较低能级的城市，3月中下旬后市场降温明显，持续性相对较弱。我们认为，核心城市成交支撑市场高度，有效供给决定回暖强度。后续市场的恢复程度，还需关注：1）核心城市需求韧性。2）不同能级城市供应情况。我们建议聚焦当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险： 地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售：低基数带动同比增长，环比热度有所下降4 2投资：开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续7 3土地：供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存9 4资金：到位资金单月同比增长，销售回款带动资金端改善11 销售持续性支撑力较弱，后续关注供需分化情况13 风险因素13 图表目录 图表1：商品房累计销售面积及同比增速4 图表2：商品房当月销售面积及同比增速4 图表3：商品房累计销售金额及同比增速4 图表4：商品房当月销售金额及同比增速4 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速4 图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速4 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区域（%）5 图表10：商品房销售金额当月同比增速-分区域（%）5 图表11：商品住宅销售均价6 图表12：70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速（%）6 图表13：开发投资累计完成额及同比增速7 图表14：开发投资当月完成额及同比增速7 图表15：累计新开工面积及同比增速8 图表16：当月新开工面积及同比增速8 图表17：累计施工面积及同比增速8 图表18：累计竣工面积及同比增速8 图表19：100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表20：100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表21：100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表22：100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表23：房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表24：开发到位资金当月值及同比增速11 图表25：国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表26：个人按揭贷款当月值及同比增速11 图表27：按揭贷款放款周期（天）12 图表28：首套房和二套房贷利率（%）12 1销售：低基数带动同比增长，环比热度有所下降 销售连续两月实现同比正增长，环比出现较大幅度回落。2023年1-4月商品房累计销售面积37636万平，同比下降0.4%；4月单月销售面积7690万平，同比上升5.5%，环比下降48.1%。2023年1-4月商品房累计销售金额39750亿元，同比上升8.8%；4月单月 销售金额9205亿元，同比上升28.0%，环比下降39.0%。 低基数影响同比维持正向表现，环比受到多重因素降幅近半。从同比数据来看，4月的商品房当月销售面积和金额均仍保持同比正增长，并且涨幅均有所提升，去年4月受到疫情 影响整体基数较低，按照统计局调整前的口径，2022年4月全国商品房当月销售金额同比下降46.6%，是本轮下行周期以来最大的同比降幅，达到了2015年以来的单月销售最低值，因此今年4月的同比正向表现有低基数的影响存在。环比方面来看，与市场高频数据反馈情 况具有一致性，出现了较大的环比降幅，包括到访和成交在内的市场热度情况在3月下旬之后均出现了较大的回落，2、3月积压的市场需求集中释放后，市场整体出现相对明显的降温，叠加前期市场热度较高，房企推货提前，进入4月之后整体供需双落，因此4月的数据环比回落的情况也基本符合市场反馈情况。 统计局调整销售面积和房地产开发投资等口径。从数据具体调整情况来看，统计局披露的销售金额及面积的累计同比增速较根据历史数据计算出的累计同比增速较高，调整的主要 原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 图表1：商品房累计销售面积及同比增速图表2：商品房当月销售面积及同比增速 商品房累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售面积（亿方）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表3：商品房累计销售金额及同比增速图表4：商品房当月销售金额及同比增速 商品房累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 商品房当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表5：商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6：商品房住宅当月销售面积及同比增速 住宅累计销售面积（亿方）累计同比增速（%） 20150% 15100% 1050% 50% 0-50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售面积（亿方）当月同比增速(%)150% 100% 50% 0% -50% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 图表7：商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8：商品房住宅当月销售金额及同比增速 住宅累计销售金额（万亿元）累计同比增速（%） 20 15 10 5 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 住宅当月销售金额（万亿元）当月同比增速（%） 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：统计局，信达证券研发中心资料来源：统计局，信达证券研发中心 分区域来看，东部与东北部地区销售面积/销售额累计同比增速均有提升，中部与西部地区跌幅扩大。分区域看，计算口径下，东部/中部/西部/东北地区1-4月累计销售面积16151/10212/10115/1158万平方米，同比变动4.2%/-13.4%/-12.9%/34.0%。1-4月累计销 售金额23893/7527/7454/877亿元，同比变动14.3%/-9.3%/-5.9%/30.4%。 成交热度或集中于高能级地区，统计局口径下西部地区销售额增速转正。3、4月东北地区当月同比增速相比1-2月有明显改善。东部地区连续4个月保持销售面积/销售额的增 长。中部和西部地区销售面积/销售额累计同比仍为下降，且与1-3月相比跌幅有所扩大，区域间表现依然分化。由于统计局划分的东部地区包含四个一线城市，因此这也表明目前商品房成交热度可能仍然集中于高能级地区与城市。 图表9：商品房销售面积当月同比增速-分区