全国调研系列报告之华中区域（二）：长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展

全国调研系列报告之华中区域（二） 长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展 2023年05月19日 GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前。长沙是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长，南北窄，总面积11815.96平方公里。2022年，长沙常住人口1042.06万人，新增18.13万人，新增人口在全国位列第一，2022年GDP13966.11亿元，人均GDP13.9万元。居民人均可支配收入58850元，在全国排名第22名，中部六省会第一。房地产市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早，限价严格，房价增长稳定，2020年房价才突破万元门槛，在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看，长沙新房市场发展均衡，内五区房价差异不超过1500元。新房市场：（1）2022年楼市利好政策不断，调控节奏紧凑，支持改善购房需求二套房的购买时限由网签6年缩短为4年，恢复二套房契税优惠，支持商改住盘活存量市场，下调首套个人住房公积金利率，远城区、望城区、长沙县放松限购。（2）22年新房供销规模骤降，23年一季度回暖明显，去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积897.79万平，同比下降34.57%，成交面积660.33万平，同比下降45.72%，商品住宅成交均价13947元/平，同比增长14.73%。商品住宅出清周期由22年12月的15.09月缩短为8.33月。分区域来看，岳麓区成交量位居榜首，占比不断增大，各区价格均有所上涨。土地市场：（1）土拍规则放松：除严查房企开发资质，禁马甲，溢价上限不变外，对企业拿地门槛降低，土地保证金比例下调，配建要求少，限价地比例下降，开启品质定价。（2）土拍情况：供销齐跌，地价保持，岳麓和望城占7成。2022年长沙完成四批次集中供地，推出建面1099.78万平，同比下降46.07%，成交建面1047.88万平，同比下降24.03%，成交楼面均价4450元/平，与去年持平，岳麓和望城区为主力，共占近七成。房企拿地谨慎，国央企托底拿地。投资建议：建议关注深耕长沙，在中心城区优质项目较多，在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产；拿地积极的保利发展。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码简称股价EPS（元）PE（倍）评级 （元）2022A2023E2024E2022A2023E2024E 1109.HK华润置地32.103.944.424.89811- 001979.SZ招商蛇口12.870.550.901.305843- 0688.HK中国海外发展17.942.132.532.781522- 600048.SH保利发展13.551.531.831.89977推荐 资料来源：wind，民生证券研究院;（注：股价数据采用5月19日股价；汇率换算为1HKD=0.9RMB；华润置地、招商蛇口、中国海外发展采用wind一致预期） 推荐维持评级分析师李阳执业证书：S0100521110008电话：15270997227邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理陈立执业证书：S0100122080002电话：18817507365邮箱：chenli_yj@mszq,com研究助理徐得尊执业证书：S0100122080038电话：13818319641邮箱：xudezun@mszq.com相关研究1.全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/242.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/123.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 目录 1城市宏观：GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前3 2房地产市场：各区发展均衡，调控紧凑，一季度回暖明显6 2.1市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡6 2.2楼市政策：调控节奏紧凑，改善购房需求8 2.3新房供销规模腰斩，一季度回暖明显，去化压力下降8 3政策与土地市场：限价放松，地方国企兜底拿地11 3.1地市政策：拿地门槛降低，限价放开，开启“品质时代”11 3.2土地成交：供销齐跌，地价上升，地方平台兜底11 4投资建议14 5风险提示15 插图目录16 表格目录16 1城市宏观：GDP万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前 长沙市是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙平面位置东西长，南北窄，全市6个区、1个县、2个代管县级市，总面积11815.96平方公里，占湖南省面积的5.6%。 根据《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）》，长沙提出“一轴一带四走廊、一核两副十组团、一脉两屏六绿楔”的国土空间总体格局，规划形成“中心城市-副中心城市-乡镇-村庄（社区）”的城乡体系。中心城区即主城区，包括芙蓉区、天心区、开福区、雨花区全域，望城区、岳麓区和长沙区的部分街镇，是城市核心功能区；副中心城市，包括浏阳和宁乡两个副中心城市，作为全市重要增长极。 图1：长沙是长江中游城市群主要城市之一图2：长沙市国土空间格局规划图 资料来源：长沙自然资源和规划局，民生证券研究院资料来源：长沙自然资源和规划局，民生证券研究院 根据统计公布数据显示，长沙2022年GDP13966.11亿元，同比增长4.5%，占湖南省GDP的28.7%，GDP全国排名第十五名，人均GDP13.9万元；从增速来看，除2021年略低于全国增速8.4%外，其余年份增速均高于全国平均增速。分区域来看，雨花区GDP2478亿元位居第一，所有城区GDP均超千亿。长沙产业体系分为七大支柱产业和五大战略新兴产业，其中工程机械和文化创意为五千亿级产业，电子信息、新材料和旅游为三千亿级产业。分产业看，第三产业贡献不断提高。2022年长沙第一产业增加值451.30亿元，比上年增长3.6%;第二产业增加值5589.58亿元，增长6.2%，其中高技术制造业增加值同比增长16.6%；第三产业增加值7925.24亿元，增长3.4%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为2.8%、53.6%和43.6%，第三产业占比从2010年的48.33%提高的2022年的56.75%。 图3：长沙GDP走势图4：长沙三次产业占比趋势 15,000 10,000 5,000 0 20% 15% 10% 5% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 第三产业占比第二产业占比第一产业占比 长沙GDP(万亿)GDP同比·长沙GDP同比·全国 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 图5：长沙各区重点产业布局 资料来源：前瞻研究院，民生证券研究院 受城市竞争力影响，长沙市人口规模不断扩大，属于人口流入型城市，外来人口主要来自湖南省其他城市。2022年，长沙常住人口1042.06万人，比上年末增长1.8%，新增人口18.13万人，新增人口在全国已公布数据城市中暂位列第一；城镇人口867.72万人，城镇化率为83.27%，按户籍人口计算，人口出生率为7.84‰，死亡率为7.25‰，自然增长率为0.59‰。长沙市教育资源丰富全市有 52所高校，高校在校学生76.24万。根据长沙市国土空间总体规划（2021-2035 年），到2035年全市常住人口规模控制在1400万人左右，也就是平均每年新增 27万人左右，加上2023年开始实行的人才购房新政策，长沙的人口流入势必会更快。 居民收入水平全国靠前，城乡居民收入相对差距逐渐缩小。2022年长沙居民人均可支配收入58850元，远高于湖南省人均可支配收入34036元，在全国排名 第22名，中部六省会城市中位列第一。其中城镇居民人均可支配收入65190元，同比增长4.9%，农村人均可支配收入40678元，同比增长6.5%。从增速来看，除2016和2017外，农村同比增速均高于城镇增速，城乡收入差距在不断缩小。 其中雨花区人均可支配收入达70239元，稳居中西部省份城区第一，芙蓉区、天 心区、岳麓区、也均在69500元以上。 图6：长沙市2022年人口增量位列全国第一图7：长沙人均可支配收入走势 1,200 1,000 800 600 400 200 0 户籍人口（万人）常住人口（万人） 注：2022年长沙户籍人口官方未公布 60000 40000 20000 0 25% 20% 15% 10% 5% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0% 农村居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元） 同比增速·农村同比增速·城镇 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 2房地产市场：各区发展均衡，调控紧凑，一季度回暖明显 2.1市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡 受益于政府有力的调控政策，长沙20年房价涨幅平稳。1999年至2002年，长沙房地产市场化刚刚起步，开始出现大批量商品房；2003年至2007年，房价温和上涨；2008年至2011年，房地产进入黄金发展时期，均价突破6000元/平； 2012年至2016年，长沙开始逐步限购限价，房价总体平稳，维持在6000元/平左右；2017年长沙成为“四限”城市，2018年长沙“625”新政史上最严格限售政策出台至今，房价保持缓慢上升态势，成交量保持稳定，2020年商品房均价突破万元。 图8：长沙房地产发展历程 15-16年利率下降、 信贷宽松去库存阶段成交量处于高位 长沙“625”新政 调控全面升级，此 进行“四限”城后严格控制限价 市，成交量下降 适度的财政和货币政策 房地产迎来黄金时期 限购启动，利率 上浮，成交萎缩 受疫情、 行业影响成交量锐减 金融危机， 成交量缩减 国发18号为确定 房地产为支柱产 长沙房地产市场化起 300012000 250010000 20008000 15006000 10004000 5002000 00 199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 商品房销售面积（万平）商品房销售均价（元/平） 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 房地产开发投资占比长期保持在合理值。从开发投资来看，长沙近10年房地产开发投资占全市固定投资占比处于20%的合理区间，而且在增速方面保持了一定的积极性，房地产开发投资增速除2018年外均高于全社会固定投资增速。2022年房地产开发投资达2424.93亿元，同比增长8.4%，占固定投资额的21.6%。房屋市场供应稍呈供不应求，从销供比来看，2014年-2020年期间，长沙商品住宅销供比均大于1,2016年达到1.84,2018年达到1.53，2021-2022开始稍下降，总的来看整体稍有供不应求。 图9：长沙房地产开发投资投入稳定图10：长沙商品住宅供求趋势 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 房地产开发投资额（亿元）房地产开发投资占固定投资额占比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 销售面积（万平）供应面积（万平）销供比 2 1.5 1 0.5 0 资料来源：湖南统计局，民生证券研究院资料来源：湖南统计局，民生证券研究院 得益于限制性政策出台早，长沙