2023年4月统计局数据点评：低基数效应下销售增幅扩大，区域分化明显

行业研究|动态跟踪 看好（维持） 低基数效应下销售增幅扩大，区域分化明显 ——2023年4月统计局数据点评 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2023年05月18日 核心观点 统计局公布2023年1-4月房地产市场运行情况。1-4月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为37636万平米/39750亿元/35514亿元/31220万平米，同比增速分别为-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%，前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。 低基数效应下单月销售增幅扩大，区域间分化明显。本月统计局销售数据同比计算的基数与历史数据不一致，根据国家统计局回应，本月数据与上年已公布的同期数 据之间存在不可比因素，具体原因包括对毁约退房的商品房销售数据进行修订、对统计执法检查中发现的问题数据进行改正、剔除具有抵押性质的销售数据等。可比口径倒算下4月单月同比增速进一步扩大，主要原因是去年同期受疫情影响基数较 低；单月环比降幅较深除有季节性因素之外，我们认为4月的市场热度的确较2-3月 有所下降。从5月上半月主要城市的高频数据来看，同比增幅仍较4月收窄，销售大概率延续弱复苏的态势。 新开工降幅持续扩大，房地产投资承压。可比口径计算4月新开工面积单月同比下降27.4%，低基数效应下仍维持较大降幅。我们认为新开工面临多方面的阻力：土地成交缩量趋势未改；地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢；去化率和成交价无明 显改善时房企补库存动力不足；保交楼政策推动下竣工持续回暖，4月单月竣工面积同比增速扩大至41.8%，对新开工存在挤出效应等。4月房地产投资同比-7.3%，降幅扩大。当前行业新开工和竣工趋势背离，施工面积承压，预计建安成本对房地产投资的支撑走弱；另一方面房企投资拿地缩量趋势未改，共同制约投资修复速度。 销售带动资金面改善，外部融资仍有缺口。1-4月房地产企业到位资金45155亿，同比-6.4%，降幅进一步收窄。按照可比口径推算单月到位资金10447亿，同比 +3.6%，前值+2.8%。分项来看，国内贷款融资1149亿，同比-11.7%，前值 +6.1%；自筹资金2794亿，同比-24.3%，前值-17.4%；定金及预收款4016亿元， 同比+31.2%，前值+13.5%，个人按揭贷款2034亿，同比+23.1%，前值+20.0%。 TOP10集中度回升，百强销售进一步分化。克而瑞数据显示，2023年1-4月 TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比分别+17.3%、 +24.9%、-2.2%和-9.8%。2023年1-4月TOP10销售集中度为25.3%，前值为24.0%，集中度有所回升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿lirui1@orientsec.com.cn 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 4月居民中长期贷款减少，房地产经纪服 2023-05-16 务获规范：——2023年第19周地产周报五一销售表现平淡，央国企优势持续凸 2023-05-09 显：——2023年第18周地产周报政治局会议房地产政策基调不变，不动产 2023-05-04 统一登记制度体系基本成型：——2023年第17周地产周报 投资建议与投资标的 4月房地产销售、到位资金进一步改善，但投资和新开工降幅扩大。4月单月销售数据同比增速扩大但环比降幅较深，主要原因是去年同期疫情影响下的低基数效应，但从高频数据走势和实际案场到访、认购情况来看，4月市场热度较2-3月有所下降，5月上半月的表现也较为平淡，销售大概率延续弱复苏的态势。4月销售均价明显提升，我们认为主要原因是销售持续分化导致的结构性变化，重点城市和板块的销售占比提升，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高成交均价增速。销售回款改善带动房企资金面修复，与销售相关资金分项单月增幅均有扩大，但仍落后于销售；融资相关分项存在缺口，主要受制于行业新开工缩量和民企信用融资持续净流出。竣工持续改善，投资和新开工数据承压。新开工面临土地成交缩量、地方城投拿地项目入市节奏缓慢、房企补库存动力不足、竣工挤出效应等多方面的阻力；新开工和竣工趋势背离，预计建安成本对房地产投资的支撑将走弱，叠加房企投资拿地缩量，共同制约后续房地产投资改善。预计行业仍将维持弱复苏的态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 低基数效应下单月销售增幅扩大，区域间分化明显4 新开工降幅持续扩大，房地产投资承压5 销售带动资金面改善，外部融资仍有缺口6 TOP10集中度回升，百强销售进一步分化7 投资建议7 风险提示8 图表目录 图1：2023年4月房地产销售面积同比增速+5.5%4 图2：东部、东北地区销售面积单月增幅扩大4 图3：商品房待售面积下降，去化周期略有延长4 图4：4月单月销售均价明显提升4 图5：2023年1-4月新开工面积同比下滑21.2%5 图6：2023年1-4月竣工面积同比增速为18.8%5 图7：2023年1-4月房屋施工面积同比减少5.6%5 图8：2023年1-4月房地产投资同比增速为-6.2%5 图9：2023年4月房地产企业到位资金同比+3.6%6 图10：2023年4月国内贷款同比-11.7%6 图11：2023年4月定金及预收款同比+31.2%6 图12：2023年4月个人按揭同比增速+23.1%6 图13：2023年1-4月TOP10公司销售集中度25.3%7 图14：2023年1-4月百强房企销售同比增速7 低基数效应下单月销售增幅扩大，区域间分化明显 2023年1-4月全国商品房销售面积同比-0.4%，销售额同比+8.8%，销售数据进一步改善。本月统计局销售数据同比计算的基数与历史数据不一致，根据国家统计局回应，商品房销售指标的增速均按可比口径计算，本月数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，具体原因包括对毁约退房的商品房销售数据进行修订、对统计执法检查中发现的问题数据进行改正、剔除具有抵押性质的销售数据等。我们根据统计局公布的当期数据和同比增速推算上年可比口径的销售数据，计算出4月单月全国商品房销售面积和销售金额同比分别+5.5%、+28.0%，而单月环比分别-48.1%、-39.0%。4月单月同比增速扩大的主要原因是去年同期受疫情影响基数较低，环比降幅较深除有季节性因素之外，我们认为4月的市场热度的确较2-3月有所下降。从5月份前两周70 城高频数据来看，同比增幅仍较4月收窄，销售大概率延续弱复苏的态势。 销售均价明显提升，城市间分化加剧。4月单月销售均价为11970元/㎡，同比提升21.4%，前值 +8.6%。销售均价提升的主要原因是销售分化加剧导致的结构性变化，重点城市和热门板块的销售占比提升，且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重，销售占比恢复后进一步推高销售均价增速。分区域来看，2023年1-4月东部/中部/西部/东北部销售面积同比分别+5.5%/-7.1%/-4.7%/+34.1%，4月单月销售面积同比分别+17.4%/-2.4%/-11.1%/+82.4%，前值分别为 +7.2%/-10.4%/-1.8%/+45.3%，东部和东北地区销售面积单月增幅扩大。 图1：2023年4月房地产销售面积同比增速+5.5%图2：东部、东北地区销售面积单月增幅扩大 东部 中部 西部 东北 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20%2019/1 -40% -60% 单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速 5.5% 2020/12021/12022/12023/1 -0.4% 150% 100% 50% 2019/1 2019/5 2019/9 2020/1 2020/5 2020/9 2021/1 2021/5 2021/9 2022/1 2022/5 2022/9 2023/1 0% -50% -100% 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图3：商品房待售面积下降，去化周期略有延长图4：4月单月销售均价明显提升 商品房待售面积（万方)去化周期（右轴） 80,000 75,000 70,000 65,000 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 2015/2 2015/7 2015/12 2016/5 2016/10 2017/3 2017/8 2018/1 2018/6 2018/11 2019/4 2019/9 2020/2 2020/7 2020/12 2021/5 2021/10 2022/3 2022/8 2023/1 0.00 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 单月销售价格（元/平）单月同比（右轴） 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% 2019/12020/12021/12022/12023/1 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工降幅持续扩大，房地产投资承压 2023年1-4月房地产新开工面积为31220万方，同比下降21.2%，降幅进一步扩大。投资、新开工、竣工数据同比增速同样与上年披露的历史数据计算结果存在差异，原因可能包括对统计执法检查中发现的问题数据进行改正、剔除非房地产开发性质的项目投资等。根据当期数据和同比增速倒推出4月新开工面积单月同比下降27.4%，前值为-29.0%，在去年低基数效应下新开工仍维持较大降幅。我们认为企业新开工面临多方面的阻力：土地成交缩量趋势未改；地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢，形成阶段性的新开工缺口；去化率和成交价无明显改善时房企补库存动力不足；保交楼政策推动下竣工持续回暖，4月单月竣工面积同比增速扩大至41.8%，前值 +32.0%，对新开工存在挤出效应等。 2023年1-4月房地产投资同比下滑6.2%，降幅有所扩大。2023年4月全国房地产开发投资额为 9540亿元，按照可比口径推算单月同比下滑7.3%，前值为-5.9%。当前新开工和竣工趋势背离，施工面积持续承压，1-4月施工面积同比下降5.6%，预计建安成本对房地产投资的支撑将走弱；另一方面房企投资拿地缩量趋势未改，共同制约投资修复速度。 图5：2023年1-4月新开工面积同比下滑21.2%图6：2023年1-4月竣工面积同比增速为18.8% 80% 60% 40% 20% 0% 新开工面积单月同比增速 新开工面积累计同比增速 2019/1 -20% -40% -60% 2020/1 2021/1 2022/1 2023/1 80% 60% 40% 20% 0% 2019/1 20% 40% 60% 单月竣工面积同比增速 累计竣工面积同比增速 2020/1 2021/1 2022/1 2023/1 - - - 数据来源：国家统计局、东方证券研究所数据来源：国家统计局、东方证券研究所 图7：2023年1-4月房屋施工面积同比减少5.6%图8：2023年1-4月房地产投资同比增速为-6.2% 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 2019/2 2019/6 2