房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善

2023年12月18日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 销售：11月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额的同比跌幅有所扩大。 2023年1-11月商品房累计销售面积同比增速为-8.0%、前值为-7.8%；累计销售金额同比增速为-5.2%、前值为-4.9%。其中，11月商品房销售面积同比增速为-10.3%、前值为-11.0%；销售金额同比增速为-8.6%、前值为-8.1%；销售均价单月同比增速为5.5%、前值为7.4%。我们认为，当前整体销售恢复的动能依然较弱，房企降价促销趋势明显，需求端政策依然还需持续落地。 开发投资：11月新开工面积同比转正，主要是同期基数较低。竣工面积同比继续回暖，开发投资持续低迷。2023年1-11月房屋累计新开工面积同比增速为-21.7%，前值为-23.7%；房屋累计竣工面积同比增速为17.9%，前值为 未来3-6个月行业大事： 2024-1中旬统计局公布2023年12月房地产 开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 118 2.55% 行业市值(亿元) 13424.27 1.6% 流通市值(亿元) 12330.63 1.86% 行业平均市盈率 -107.24 / 行业指数走势图 19.0%；开发投资累计金额同比增速为-9.4%，前值为-9.3%。其中，11月单 月新开工面积同比增速为4.7%，前值为-21.2%；竣工面积同比增速为12.2%，前值为13.3%；开发投资金额同比增速为-10.6%，前值为-11.3%。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来持续好转。 到位资金：11月房企国内贷款同比转正，自筹资金同比跌幅收窄，但定金及预收款和个人按揭贷款降幅依旧较大。2023年1-11月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-13.4%，前值为-13.8%。11月单月到位资金同比增速为 -8.7%，前值为-16.8%；其中，国内贷款同比增速为7.3%，前值为-9.8%；自筹资金同比增速为-8.3%，前值为-17.7%；定金及预收款同比增速为-16.6%，前值为-18.6%；个人按揭贷款同比增速为-13.9%，前值为-15.0%。 投资建议：推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速 推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 12.9% 房地产 沪深300 2.9% -7.1% -17.1% -27.1% -37.1% 12/193/196/179/1512/14 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 1.销售：11月销售金额的同比跌幅略微扩大 11月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额的同比跌幅有所扩大。我们认为，当前整体销售恢复的动能依然较弱，房企降价促销趋势明显，需求端政策依然还需持续落地。 从具体数据来看，2023年1-11月商品房累计销售面积100,509万平，商品房累计销售金额105,318亿元。 从全国销售面积累计值来看，2023年1-11月商品房累计销售面积同比增速为-8.0%、前值为-7.8%；从全国销售面积单月值来看，2023年11月商品房销售面积同比增速为-10.3%、前值为-11.0%。 从全国销售金额累计值来看，2023年1-11月商品房累计销售金额同比增速为-5.2%、前值为-4.9%；从全国销售金额单月值来看，2023年11月商品房销售金额同比增速为-8.6%、前值为-8.1%。 从全国累计销售均价来看，2023年1-11月商品房累计销售均价为10,478元/平米、同比增速为7.1%、前值为7.2%。从全国单月销售均价来看，2023年11月商品房销售均价为10,286元/平米、同比增速为5.5%、前值为7.4%。 图1：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图2：商品房销售面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)图4：商品房销售金额:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 图5：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%)图6：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.开发投资：11月竣工面积同比继续回暖，开发投资持续低迷 11月新开工面积同比转正，主要是同期基数较低。竣工面积同比继续回暖，开发投资持续低迷。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来持续好转。 从新开工数据来看，2023年1-11月房屋累计新开工面积87,456万平；同比增速为-21.7%，前值为-23.7%。 2023年11月房屋新开工面积8,279万平；同比增速为4.7%，前值为-21.2%。 从竣工数据来看，2023年1-11月房屋累计竣工面积65,237万平；同比增速为17.9%，前值为19.0%。2023 年11月房屋竣工面积10,086万平；同比增速为12.2%，前值为13.3%。 从全国的开发投资累计值来看，2023年1-11月开发投资累计金104,045亿元，同比增速为-9.4%，前值为 -9.3%。从全国的开发投资单月值来看，2023年11月开发投资金额同比增速为-10.6%，前值为-11.3%。 图7：新开工面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图8：新开工面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 图9：竣工面积:累计值(万平米)及累计同比(%)图10：竣工面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：房地产开发投资:累计值(亿元)及累计同比(%)图12：房地产开发投资:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.到位资金：11月定金及预收款和个人按揭贷款降幅依旧较大 11月房企国内贷款同比转正，自筹资金同比跌幅收窄，但定金及预收款和个人按揭贷款降幅依旧较大。 从房企到位资金累计值来看，2023年1-11月房地产开发企业累计到位资117,044亿元，同比增速为-13.4%，前值为-13.8%。从房企到位资金单月值来看，2023年11月房地产开发企业到位资金同比增速为-8.7%，前值为-16.8%。其中，国内贷款同比增速为7.3%，前值为-9.8%；自筹资金同比增速为-8.3%，前值为-17.7%；定金及预收款同比增速为-16.6%，前值为-18.6%；个人按揭贷款同比增速为-13.9%，前值为-15.0%。 从各渠道到位资金累计占比来看，2023年1-11月房地产开发企业累计到位资金中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金的累计占比分别为12.2%、32.9%、33.8%、17.1%、4.1%，前值分别为12.2%、32.4%、34.1%、17.2%、4.0%。 P5 东兴证券行业报告 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 图13：房地产开发企业资金来源:合计:累计值(亿元)及累计同比(%) 图14：房地产开发企业资金来源:合计:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图15：房地产开发企业资金来源:分来源:当月同比(%)图16：房地产开发企业资金来源:分来源:当年累计占比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.投资建议 推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P6东兴证券行业报告 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 相关报告汇总 报告类型标题日期 行业普通报告房地产周报20231211：新房销售跌幅扩大，银行发力支持非国有房企融资2023-12-12 行业普通报告房地产周报20231204：上交所及多家银行召开房企座谈会，旨在满足房企合理融资2023-12-04 需求 行业深度报告房地产行业2024年投资展望：适应新形势，探寻新发展2023-11-30 行业普通报告房地产周报20231120：三部门联合召开金融机构座谈会，强调支持房地产企业合理2023-11-20 融资 行业普通报告房地产统计局1-10月数据点评：10月销售额降幅收窄，新开工降幅扩大，竣工继续2023-11-17 改善 行业普通报告房地产周报20231113：销售未见明显好转，杭州取消地价上限2023-11-13 行业普通报告房地产周报20231106：中央强调满足不同所有制房企合理融资需求，北京公积金执2023-11-06 行“认房不认商贷” 行业普通报告房地产行业基金持仓2023Q3：基金地产股持仓下滑趋势减缓，基金继续低配地产行2023-11-01 业 行业普通报告房地产周报20231030：新一轮“房改”加大保障房供给，广州探索房票安置机制2023-10-31 行业深度报告房地产行业9月月报：新房销售额同比降幅略微收窄，现房销售均价环比显著下滑2023-10-25 资料来源：东兴证券研究所 P7 东兴证券行业报告 房地产统计局1-11月数据点评：11月销售额降幅略微扩大，低基数下新开工转正，竣工持续改善 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会