房地产2022年1-7月房企销售融资数据点评：销售环比回落企业分化加剧，债务发行增加融资边际好转

销售环比回落企业分化加剧， 债务发行增加融资边际好转 ——2022年1-7月房企销售融资数据点评 2022年08月05日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 销售环比回落企业分化加剧，债务发行增加融资边际好转 2022年8月5日 摘要: 百强房企销售：销售季节性环比回落，断供加剧行业分化。季节性回落叠加停贷风波冲击，7月百强房企销售环比下降。2022年1-7月百强房企累计销售金额为40771.50亿元，同比下降48.8%，较上月跌幅微收1.8pct，同比来看跌幅延续上月跌幅收窄趋势，主要由于去年7月商品房销售急转直下，基数大幅下降，整体累计销售水平降至2018年以前水平。百强房企单月销售金额为6065.20亿元，同比下降35.3%%，受到低基数影响，跌幅大幅收窄7.7pct；环比大幅下降27%，主要受到1）季节性回落：6月受到房企增加供应量和加大营销力度，销售季节性环比大幅上涨，7月市场进入淡季，销售较6月环比正常回落；2）“停贷”风波再次冲击市场信心：7月初部分地区出现烂尾楼停贷事件，部分项目烂尾停工问题引发购房者的担忧，再次冲击市场信心。有利因素逐渐消退，断供冲击下行业回暖节奏放缓：进入7月有利因素逐步消退：1）供应量减少：新推盘数量较6月明显减少；2）促销刺激效果减弱：7月本身市场进入淡季，需求释放量降低，叠加持续促销下购房者观望情绪加重，促销刺激效果减弱。同时7月以来出现的断供风波 对市场造成冲击，增加市场回暖过程中的不利因素，虽然市场整体表现比5月较好，但 7月销售并未延续6月升温态势，后续市场复苏节奏是否加快仍待政策放松力度加大、问题项目妥善解决、购房者信心得以修复。供给端带动房企分化，断供风波加剧销售端分化：7月TOP40房企中，国企平均单月销售金额同比降幅14.31%，民企降幅为37.55%，仍保持较为明显的分化趋势。我们认为分化产生的主要原因来自于：1）供给端分化：去年行业流动性收紧、资金压力加剧以来，大部分民企停止拿地，而经营稳健、资金压力较小的国企则保持拿地拓展节奏；叠加民企今年以来面临开工难、复工难，当年可推的以存量项目为主。当前行业处在销售边际改善的弱复苏阶段，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，去年以来能持续在土地市场补货的国企央企，特别是在集中供地的热点城市中保持拿地，凭借足够的货值储备，在市场复苏的阶段能够快速在热点区域推货，加速去化占据市场份额，提高市场占有率。2）断供风波加剧销售分化：受到断供风波影响，购房者购房更为谨慎，更青睐国央企和优质民企，根据克而瑞数据，断供风波后的一周（7月11日-7月17日）国央企新开盘项目平均转化率升至29%，优质民企略低为20%，分别较6月末上升11pct和5pct，其他民企新开盘项目转化率由高位下降17pct至16%。 融资：境内外债务发行增加，融资环境有逐步放宽迹象。7月房企境内外融资997亿元，同比下降16.4%，环比增长82%，同比降幅大幅收窄，债券发行市场出现回暖迹象。其中境内债发行561.1亿元，同比下降15.1%，境外债发行436.2亿元，同比下降 18.0%，降幅均明显收窄。境外债发行规模较上月环比增长321%，接近2021年9月以来的最高水平。境内债方面，市场依旧以发行一般公司债为主，但短债的占比较上月显著提升，其中超短期融资债券环比增长193%，恢复到今年5月的发行水平。分企业性质来看，7月上市房企发行境内债251.77亿元，同比下降0.03%，整体规模与2021年6、7月份相近，非上市房企发行规模346.88亿元，同比下降19.5%。境内债发行主体仍以国企央企为主，国企发债总额达493.58亿元，平均发行利率3.2%，接近3.0%的历史低位；民企105.07亿元，同比下降57.7%，环比涨幅较为明显，有龙湖、万科等民企发行公司债，同时新城控股的公司债也获得证监会批复同意发行，民企整体融资环境边际宽松；出险房企方面富力地产于2022年到2024年到期的美元债完成债务 重组，合并置换为3笔6.5%的美元债，宝龙地产完成交换要约发行2笔美元债，以上债务重组拉高当月房企境外债发行规模。7月有8家房企被境外评级机构下调主体评级，3家房企被下调展望，7笔境外债发生实质违约，违约本金合计18.61亿美元，2笔境内债未按时兑付本金，合计本金17亿元，16笔境内债展期，整体违约情况较上月有所恶化。 停贷风波加剧分化，政策有望侧重高能级城市和购房门槛。7月市场有利因素逐步消退，7月市场可供货量和可释放需求均不足，促销对销售刺激作用也降低，叠加断供风波对整体市场信心产生影响，7月销售环比出现明显回落，市场复苏节奏推迟。另一方面，断供进一步加大企业之间的销售分化，停贷事件的核心诉求在于保交楼、保交付问题，短期内对涉事城市和涉事房企销售恢复将形成较大阻力。同时我们预计未来政策可能将朝以下两个方向发展：1）高能级城市政策进一步放开，以此来带动周边城市的复苏；2）市场销售疲软主要源自购房门槛较高，未来首付比例、户籍政策等有望进一步放松，销售可望实现整体回暖。接下来市场演绎利好于国企央企销售恢复，所以从下半年情况来看，国央企中在核心城市拥有丰富优质货值储备的公司将有望脱颖而出。我们建议重点关注：当前信用情况更为良好、在核心城市拥有丰富优质货值储备、不存在烂尾停工问题的大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1百强房企销售：销售季节性环比回落，断供加剧行业分化4 2融资：境内外债务发行增加，融资环境有逐步放宽迹象7 3停贷风波加剧分化，政策有望侧重高能级城市和购房门槛12 风险因素12 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）4 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比5 图表8：操盘金额与权益金额比例5 图表9：7月百强房企销售情况6 图表10：房企发债总额及同比增速7 图表11：境内外债券发行规模占比（%）7 图表12：境内债券发行种类占比（%）7 图表13：境外债发行规模及同比增速7 图表14：境内债平均发行期限及利率8 图表15：境外债平均发行期限及利率8 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速8 图表17：非上市公司境内债发行规模及同比增速8 图表18：上市和非上市公司债券平均发行期限8 图表19：上市和非上市公司债券平均发行利率8 图表20：国有企业境内债发行规模及同比增速9 图表21：民营企业境内债发行规模及同比增速9 图表22：国企和民企平均发行期限（年）9 图表23：国企和民企平均发行利率（%）9 图表24：7月境外评级机构下调房企评级情况9 图表25：7月房企境外债违约事件9 图表26：7月房企境内债违约事件10 图表27：房企年度到期债务规模10 图表28：房企月度到期债务规模10 图表29：部分房企到期债务余额（亿元）11 1百强房企销售：销售季节性环比回落，断供加剧行业分化 季节性回落叠加停贷风波冲击，7月百强房企销售环比下降。2022年1-7月百强房企累计销售金额为40771.50亿元，同比下降48.8%，较上月跌幅微收1.8pct，同比来看跌幅延续上月跌幅收窄趋势，主要由于去年7月商品房销售急转直下，基数大幅下降，整体累计 销售水平降至2018年以前水平，可见7月销售并未能延续6月整体回升的趋势。百强房企单月销售金额为6065.20亿元，同比下降35.3%%，受到低基数影响，跌幅大幅收窄7.7pct；环比大幅下降27%，主要受到1）季节性回落：6月受到房企增加供应量和加大营销力度，销售季节性环比大幅上涨，7月市场进入淡季，销售较6月环比正常回落；2）“停贷”风波再次冲击市场信心：7月初部分地区出现烂尾楼停贷事件，部分项目烂尾停工问题引发购房者的担忧，再次冲击市场信心。 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%） 全国商品房累计销售金额（亿元） 百强房企累计全口径销售金额（亿元) 全国累计同比（%）百强累计同比（%） 200000150% 100% 150000 50% 100000 0% 50000 -50% 0 -100% 百强房企当月销售金额（亿元）环比增速（%）同比增速（% 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 200 150 100 50% 0% -50 -100 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 各梯队同比降幅继续收窄，环比由正转负，TOP6-10房企累计和当月销售金额同比跌幅最小。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为-46.0%/-40.2%/-51.1%/-52.6%/-51.0%，同比跌幅0.9/2.3/1.4/2.6/1.8pct，TOP 6-10和TOP21-50跌幅收窄较为明显；当月销售金额同比下降40.1%/23.6%/41.2%/29.1% /37.9%，环比下降22.6%/39.2%/33.7%/23.8%/17.2%，TOP6-10和TOP11-20环比降幅较 大。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%） TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50 TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同 TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50 TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 TOP21-50同比TOP51-100同比 200 150 100 50% 0% -50 -10 20000 15000 10000 5000 0 TOP21-50同比TOP51-100同比 400% 300% 200% 100% 0% -100% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 受风险事件的影响，各梯队累计入榜门槛均有所下降。7月百强房企 TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为 1490/1041/506/257/75亿元，同比下降54.5%/44.4%/52.7%/49.7%/57.4%，TOP5、TOP10 和TOP20入榜门槛同比跌幅分别收窄3.1pct、3.3pct和1.5pct，权益口径来看，TOP5入 榜门槛同比跌幅再度大幅收窄3.9pct，整体来看TOP20房企表现整体更优。 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元） 3500 3000 2500 2019/072020/072021/072022/07 2500 2000 2019/072020/072021/072022/07 2000 1500 1000 5