房地产行业百强销售月报（2023年5月）：1-5月百强销售额同比+8%，优质头部房企强者恒强

2023年6月1日 行业研究 1-5月百强销售额同比+8%，优质头部房企强者恒强 ——房地产行业百强销售月报（2023年5月） 要点 5月百强房企销售额单月同比+5.8%，环比回落14.5%；1-5月百强房企销售额累计同比+8.2%，较上月同比涨幅降低0.6pct，销售修复节奏有所放缓，压力略增 5月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,447亿元、3,407亿元、4,695亿元、5,492亿元；1,327万平、1,879万平、2,516万平、2,952万平，当月同比分别为+12.4%、+10.8%、+7.3%、+5.8%；-14.7% -8.6%、-12.9%、-13.2%，环比分别为-10.8%、-11.1%、-13.2%、-14.5%；-11.3% -7.8%、-7.5%、-9.4%。 1-5月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为12,509亿元、17,756亿元、24,336亿元、28,548亿元；7,413万平、10,274万平、13,723万平、16,084万平，累计同比分别为+16.3%、+17.7%、+11.7%、+8.2%；-5.2% -2.3%、-6.4%、-6.7%。 1-4月，百强房企销售市占率提升至41%。1-5月，TOP50房企销售延续分化，头部国央企和优质民企销售额同比提升明显，出险民营房企销售表现依旧挣扎。 1-5月，TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为+35.6%，中 位数+40%，其中累计同比正增长公司有31家，较上月持平；累计同比在+30% 以上的房企有25家，以国央企和部分优质头部民企为主；累计同比低于-30%的 房企有5家，主要为民营房企。 1-4月，TOP10/20/50/100房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为 18.6%、25.8%、34.9%、41.1%，同比+3.0pct、+3.9pct、+2.8pct、+2.0pct。 5月，滨江/招蛇/金茂销售同比亮眼；1-5月，越秀/华发/滨江销售延续高增长。 5月，20家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：滨江集团 （+108%）、招商蛇口（+64%）、中国金茂（+58%）；1-5月，20家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（+101%）、华发股份 （+86%）、滨江集团（+78%）。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面可操作性大幅提升，有力提振房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，需求侧促进购房消费实质性升温，新冠疫情管控优化，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条 主线：1）看好综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团；2）看好先发布局多元赛道、第二增长曲线发展稳健、存量资产资源丰富、未来有望运用REITs提高资产回报率的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股金地集团；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报202305261-4月百城宅地楼面均价提升14％，集中土拍溢价率略有提升——土地市场月度跟踪报告（2023年4月） 202305021-4月百强销售金额同比+9%，头部央国企表现持续强势——房地产行业百强销售月报（2023年4月） 20230426一季度百城宅地供需量缩价涨，核心城市土地市场热度提升——土地市场月度跟踪报告（2023年3月） 20230402小阳春销售回暖明显，市场整体温和 复苏——房地产行业百强销售月报（2023年3月） 1、1-5月百强房企销售金额同比+8%，单月同比涨幅回落明显 1.1、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2023年5月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,447亿元、1,734亿元、1,327万平，同比分别为+12.4%、+13.1%、 -14.7%（较上月分别变动-27.4pct、-36.4pct、-25.4pct），环比分别为-10.8%、 -14.6%、-11.3%； 2023年1-5月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为12,509亿元、9,128亿元、7,413万平，累计同比分别为+16.3%、 +22.8%、-5.2%，较上月累计同比分别变动-1.0pct、-2.5pct、-2.3pct。 图1：TOP10房企累计销售规模图2：TOP10房企单月销售规模 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 累计全口径销售金额TOP10累计权益销售金额TOP10 累计全口径销售面积TOP10 当月全口径销售金额TOP10当月权益销售金额TOP10 当月全口径销售面积TOP10 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP20房企 2023年5月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,407亿元、2,427亿元、1,879万平，同比分别为+10.8%、+11.2%、 -8.6%（较上月同比分别变动-29.3pct、-34.1pct、-22.0pct），环比分别为-11.1%、 -13.5%、-7.8%； 2023年1-5月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为17,756亿元、12,679亿元、10,274万平，累计同比分别为+17.7%、 +21.4%、-2.3%，较上月累计同比分别变动-1.8pct、-2.7pct、-1.5pct。 图5：TOP20房企累计销售规模图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP50房企 2023年5月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,695亿元、3,268亿元、2,516万平，同比分别为+7.3%、+5.0%、-12.9% （较上月同比分别变动-26.6pct、-28.4pct、-15.3pct），环比分别为-13.2%、 -15.4%、-7.5%； 2023年1-5月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为24,336亿元、17,144亿元、13,723万平，累计同比分别为+11.7%、 +12.4%、-6.4%，较上月累计同比分别变动-1.1pct、-1.9pct、-1.6pct。 图9：TOP50房企累计销售规模图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 ▶TOP100房企 2023年5月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,492亿元、3,791亿元、2,952万平，同比分别为+5.8%、+3.1%、-13.2% （较上月同比分别变动-24.6pct、-29.2pct、-15.3pct），环比分别为-14.5%、 -17.6%、-9.4%； 2023年1-5月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为28,548亿元、20,136亿元、16,084万平，同比分别为+8.2%、+9.0%、 -6.7%，较上月累计同比分别变动-0.6pct、-1.5pct、-1.6pct。 图13：TOP100房企累计销售规模图14：TOP100房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图15：TOP100房企累计销售同比图16：TOP100房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 1.2、TOP50房企全口径销售额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年5月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额同比平均值为+51.3%，中位数为+17.1%（4月同比平均值为+54.1%，中位数为+20.1%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有20、12、2、5、8家，在47家房企中占比分别为42.6%、25.5%、4.3%、10.6%、17.0%； 2023年1-5月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售额累计同比平均值为+35.6%，中位数+40.0%（1-4月同比平均值为+33.9%，中位数为+28.4%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、 -30%~-10%、低于-30%的公司分别有25、6、4、7、5家，在47家房企中占比分别为53.2%、12.8%、8.5%、14.9%、10.6%。 图17：TOP50房企2023年1-5月全口径销售额累计同比分布图18：TOP50房企2023年5月全口径销售额同比分布 10.6% 14.9% 8.5% 53.2% 12.8% 17.0% 42.6% 10.6% 4.3% 25.5% 高于30%0%~30%-10%~0%-30%~-10%低于-30% 高于30%0%~30%-10%~0%-30%~-10%低于-30% 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅统计TOP50房企中的47家房企，其余3家因历史数据不足暂未纳入统计。 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：本月仅TOP50房企中的47家房企，其余3家因历史数据不足暂未纳入统计。 1.