房地产行业周报：居民新增信贷转负，厦门参拍房企创纪录

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（5.6-5.12）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.8%和-4.9%。 本周土地成交规模仍较低，溢价率维持较高水平。本周（5.6-5.12）全国300城宅地成交建面495万㎡，单周环比+49%，单周同比-40%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面11552万㎡，累计同比-22%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、招商蛇口、万科的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比上升，一二线销售表现优于三四线，成都市场热度较高。本周（5.6-5.12）35个城市商品房成交合计413万平米，周环比+89%，周同比+1%。其中：一线城市周环比+101%，周同比+64%；二线城市周环比+86%，周同比-3%；三四线城市周环比+82%，周同比-51%。 本周二手房成交同环比上升，二手房成交较一手房弹性更大，成都市场热度较高。本周（5.6-5.12）15个城市二手房成交合计241万平米，周环比+193%，周同比+55%。其中：一线城市周环比+207%，周同比+26%；二线城市周环比 +200%，周同比+61%；三四线城市周环比+105%，周同比+108%。 4月居民中长期贷款新增值转为负增长。5月11日央行发布《2023年一季度金融统计数据报告》。总体来看，4月信贷数据不及市场预期，居民端新增贷款拖累信贷数据。具体来看，4月居民中长期贷款减少1156亿元，环比由正转负，同比多减842亿元，创下有统计以来的历史最低值。根据wind数据，2023年4月35城一手房成交面积环比-27%，同比+14%；15城二手房成交面积环比-18%，同比+49%，居民中长期贷款新增值的疲弱表现与4月房地产销售并不完全相关。我们认为主因是：①在房贷利率持续下行的背景下，越来越多购房者选择提前还贷，对应4月住户存款减少1.2万亿。②一季度部分银行加速发放居民按揭贷款，在一定程度上透支了后续持续投放贷款的潜力。 厦门一批次土拍参拍房企数量创历史新高。2023年5月10日厦门迎来2023年首场土拍，本次共推出3宗宅地， 其中湖里区2宗（岛内）、翔安区1宗（岛外）。根据中指院，岛内的五缘湾地块报名的主体数达88家，体育公园地 块报名主体数达34家，参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。本次3宗中2宗触顶摇号，1宗底价成 交，成交建面27万方，成交金额101亿元，平均楼面价38137元/㎡，平均溢价率10.39%，流拍率0%。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 居民中长期新增贷款转负4 厦门一批次土拍参拍房企数量创历史新高4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态14 行业估值14 风险提示16 图表目录 图表1：4月居民中长期贷款新增值转为负增长4 图表2：厦门土拍平均溢价率有所提升4 图表3：厦门土拍成交均价维持高位4 图表4：厦门一批次土拍成交明细5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：上市公司动态12 图表28：物管行业资讯13 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM14 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 4月居民中长期贷款新增值转为负增长。5月11日央行发布《2023年一季度金融统计数据报告》。总体来看，4月信贷数据不及市场预期，居民端新增贷款拖累信贷数据。具体来看，4月居民中长期贷款减少1156亿元，环比由正转负，同比多减842亿元，创下有统计以来的历史最低值。根据wind数据，2023年4月35城一手房成交面积环比-27%，同比+14%；15城二手房成交面积环比-18%，同比+49%，居民中长期贷款新增值的疲弱表现与4月房地产销售并不完全相关。我们认为主因是：①在房贷利率持续下行的背景下，越来越多购房者选择提前还贷，对应4月住户存款减少1.2万亿。②一季度部分银行为了达成“信贷指标”及“开门红”，加速发放居民按揭贷款，在一定程度上透支了后续持续投放贷款的潜力。 图表1：4月居民中长期贷款新增值转为负增长 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 0 -2,000 月度居民中长期贷款新增值（亿元） 来源：央行，国金证券研究所 厦门一批次土拍参拍房企数量创历史新高。2023年5月10日厦门迎来2023年首场土拍，本次共推出3宗宅地， 其中湖里区2宗（岛内）、翔安区1宗（岛外）。根据中指院，岛内的五缘湾地块报名的主体数达88家，体育公园地 块报名主体数达34家，参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。本次3宗中2宗触顶摇号，1宗底价 成交，成交建面27万方，成交金额101亿元，平均楼面价38137元/㎡，平均溢价率10.39%，流拍率0%。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 图表2：厦门土拍平均溢价率有所提升图表3：厦门土拍成交均价维持高位 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 平均溢价率流拍率 成交建面（万方，左轴）成交均价（元/平，右轴） 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：厦门一批次土拍成交明细 地块名称 建设用地面积规划建筑面成交价 （万方）积（万方）（亿元） 成交楼面价 （元/平） 溢价率(%) 限售价 （元/平） 拿地企业 湖里区06-08�缘湾片区钟鸣路与槟城道交叉口东南侧 1.614.9024.85051011.99%72000 杭州运川企业管理咨询有限公司 湖里区06-08�缘湾片区云顶北路与金山中路交叉口东南侧 翔安区13-16澳头片区蓬莱路与洪钟大道交叉口西南侧B地块 来源：中指研究院，国金证券研究所 3.6313.0663.74877512.15%72000招商蛇口 4.328.6413.0150440.00%37000国贸地产 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、华音国际控股、深深房A、*ST泛海、城建发展，涨跌幅分别为 +11.3%、+10%、+9.2%、+6.7%、+5%；末5名为*ST中天、ST阳光城、*ST新联、ST粤泰、ST世茂，涨跌幅分别为-23.8%、 -22.9%、-22.8%、-22.8%、-22.8%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 汽家能公零运技多媒银电消食食商软制保房医耐资半材 Ⅱ ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ 车庭源用售输术元体行信费品品业件药险地疗用本导料 -7% 与与事业硬金 Ⅱ 汽个业件融 服者、与和与、 ⅡⅡ 务服饮主专服生 产保消货体 健费物与 公汽电纺钢采轻家化银农电计房休国非综医交机建食通商有传建 车人与 务料要业务物 设品半 用车气织铁掘工用工行林子算地闲防银合药通械筑品信业色媒筑 零用设 与用服科 备与导 事设服 业备装 制电牧 造器渔 机产服军金 务工融 生运设材饮贸金装 物输备料料易属饰 部品备 件 烟品务技 草…… 与服体 …装… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 国瑞健康 华深城 *ST 泛 音深建 A 海 国房发 际展 控股 -22% 世茂 粤泰 新联 阳光城 中天 ST ST *ST ST *ST -22% -23% -23% -23% -23% -23% -24% -24% -24% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物 业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.8%和-4.9%。本周物业涨跌幅前5名为浦江中国、荣万家、 和泓服务、特发服务、第一服务控股，涨跌幅分别为+7.2%、+6.5%、+1.8%、+1.3%、+1.1%；末5名为正荣服务、中奥到家、宝龙商业、保利物业、世茂服务，涨跌幅分别为-15.5%、-14.5%、-12.4%、-11.8%、-10.5%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/5/8 2023/5/9 2023/5/10 2023/5/11 2023/5/12 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：win