房地产行业2023年第18周地产周报：五一销售表现平淡，央国企优势持续凸显

行业研究|行业周报 房地产行业 五一销售表现平淡，央国企优势持续凸显 ——2023年第18周地产周报 看好（维持） 行业房地产行业 国家/地区中国 报告发布日期2023年05月09日 核心观点 本周市场回顾。第18周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为3.1%。沪深300指数报收4016.88，周度涨幅为-0.3%；创业板指数报收2267.63，周度涨幅-2.5%；房地产板块指数报收2818.16，周度涨幅为2.8%。 本周行业要闻。上海：多子女家庭的职工最高贷款限额上浮20%。广州：生育二孩及以上的家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%。合肥：购买新房可申请提取本人 及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。唐山：取消贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存余额挂钩。惠州惠阳：首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，可预提住房公积金支付购房首付款。南昌红谷滩区：购买新房且完成合同备案的，可享受最高600元/平方米+1%契税补贴。苏州：养育未成年多子女家庭首次贷款额度可上浮30%。南昌：停止向房企收取住房公积金贷款担保保证金。贵州：多子女家庭购买首套房最高贷款额度为80万元，二套房为70万元。北京出让 2宗宅地，均触顶摇号。武汉首场集中供地3宗涉宅地块全部成交，1宗溢价、2宗底价，成交金额22.9亿元，平均溢价率4.6%。 第18周新房和二手房销售量均较上周下降。第18周44大城市新房销售为1.8万套，较第17周下降46.3%；21大城市二手房销售0.8万套，较第17周下降69.6%。一线城市新房、二手房交易较第17周分别下降58.8%、下降69.6%；二线 城市新房、二手房交易较第17周分别下降46.9%、下降71.4%。库存量和库销比均较第17周上升。截至第18周，20大城市库存为114.8万套，较第17周增加 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿lirui1@orientsec.com.cn 张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 政治局会议房地产政策基调不变，不动产 2023-05-04 统一登记制度体系基本成型：——2023年第17周地产周报核心城市土拍回温，因城施策持续优化： 2023-04-25 ——2023年第16周地产周报 5689套；库销比为14.3个月，较第17周上升0.3个月。本周土地市场活跃度较第 17周下降。第18周36大城市市本级合计成交土地27块。土地出让金减少。2023 年第18周36大城市市本级土地出让金为260.6亿元，较第17周减少77.8亿元。平均溢价率上升。2023年第18周36大城市市本级土地成交平均溢价率8.2%，较第17周上升1.4个百分点。 重点公司公告。万科、保利发展、越秀地产、碧桂园、金地集团、绿城中国等发布 2023年4月份销售情况简报。招商蛇口发布2022年度利润分配方案实施公告。融创中国约85%债权人加入重组支持协议。 投资建议与投资标的 本周新房和二手房成交环比下滑，主要系假期影响。五一期间销售表现相对平淡，根据克而瑞数据，58个城市五一假期日均成交面积同比-1.0%，其中一线、二线、三线城市同比分别+75.6%/-11.8%/+15.6%，当前销售市场或逐渐回到“弱复苏”的通道。4月克而瑞百强房企单月销售金额和销售面积同比分别增长30.4%/2.2%，央国企竞争优势持续扩大，TOP30房企央国企4月销售金额同比增长69.5%，而民企和混合所有制房企同比仅增长4.0%。央国企的销售优势可以从拿地和信用两个角度分析，央国企去年拿地力度较高，在销售复苏的过程中供货质量高、推盘坚决，销售增速高于行业的确定性较强，率先恢复“新增拿地-高质量供货-快速去化”的良性循环。信用方面，购房者对于新房的交付更加看重，尽管保交付已经形成一定成果，高信用开发商尤其是央国企仍更受购房者青睐。政策方面延续宽松基调，上海、广州、合肥、苏州、唐山等地均出台公积金相关优化政策，近期各地需求端放松均主要以公积金政策、购房补贴、房票安置等为主，涉及城市的能级有所上升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 Q1销售数据改善，投资、新开工仍承压： ——2023年3月统计局数据点评 2023-04-20 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第18周市场行情回顾（2023.05.01~2023.05.07）4 1.1第18周行业指数表现4 1.2第18周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.01~2023.05.07）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 3.投资建议11 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2023年第18周44城市新房成交6 图2：2023年第18周21城市二手房成交6 图3：2023年第18周新房二手房成交中一线城市占比6 图4：第18周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第18周市场行情回顾（2023.05.01~2023.05.07） 1.1第18周行业指数表现 第18周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为3.1%。沪深300指数报收4016.88，周度涨幅为-0.3%；创业板指数报收2267.63，周度涨幅-2.5%；房地产板块指数报收2818.16，周度涨幅为2.8%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/05/05) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4016.88 -0.3% -0.1% 3.8% 创业板指 2267.63 -2.5% -0.7% -3.4% 房地产指数（申万） 2818.16 2.8% -2.0% -5.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第18周地产板块个股表现 第18周地产板块涨幅居前的公司分别为上实发展、浦东金桥、荣安地产、华夏幸福、沙河股份。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 上实发展 20.9% *ST嘉凯 -10.0% 浦东金桥 16.6% ST数源 -9.8% 荣安地产 13.2% *ST蓝光 -8.3% 华夏幸福 13.1% 广汇物流 -5.2% 沙河股份 11.6% ST美置 -5.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.05.01~2023.05.07） 2.1行业一周要闻回顾 上海：多子女家庭的职工最高贷款限额上浮20%。广州：生育二孩及以上的家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%。合肥：购买新房可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。唐山：取消贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存余额挂钩。惠州惠阳：首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，可预提住房公积金支付购房首付款。南昌红谷滩区：购买新房且完成合同备案的，可享受最高最高600元/平方米+1%契税补贴。苏州：养育未成年多子女家庭首次贷款额度可上浮30%。南昌：停止向房企收取住房公积金贷款担保保证金。贵州：多子女家庭购买首套房最高贷款额度为80万元，二套房为70万元。北京出让2宗宅地，均触顶摇号。武汉首场集中供地3宗涉宅地块全部成交，1宗溢价、2宗底价，成交金额22.9亿元，平均溢价率4.6%。 1)上海：多子女家庭的职工最高贷款限额上浮20%，即最高额度提高至144万元。（05.02）信息来源：观点地产网 2)广州：生育二孩及以上的家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%，即最高额度有望提高至130万元。（05.02） 信息来源：观点地产网 3)合肥：缴存职工购买合肥市新房，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。（05.04） 信息来源：观点地产网 4)唐山：取消贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存余额挂钩。（05.04）信息来源：观点地产网 5)惠州惠阳：首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%，新建商品住房和二手住房由原来“取得不动产权证满3年方可转让”调整为“取得不动产权证满1年方可转让”，可预提住房公积金支付购房首付款。（05.04） 信息来源：观点地产网 6)南昌红谷滩区：购买新房且完成合同备案的，可享受最高300元/平方米+1%契税补贴（单套不超过5万元），人才置业享受最高600元/平方米+1%契税补贴。（05.04） 信息来源：观点地产网 7)苏州：养育未成年多子女家庭首次贷款额度可上浮30%，即首房首贷家庭最高可贷117万元，个人最高贷78万元。（05.05） 信息来源：观点地产网 8)南昌：停止向房企收取住房公积金贷款担保保证金。（05.06）信息来源：观点地产网 9)贵州：多子女家庭购买首套房最高贷款额度为80万元，二套房为70万元。（05.06）信息来源：观点地产网 10)北京：成交丰台和大兴2宗地块，均触顶摇号，总成交金额64.7亿元，同日发布7宗商品住宅用地出让预申请公告。（05.05） 信息来源：观点地产网 11)武汉：首场集中供地3宗涉宅地块全部成交，1宗溢价、2宗底价，成交金额22.9亿元，平均溢价率4.6%。（05.05） 信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第18周新房和二手房销售量均较上周下降。第18周44大城市新房销售为1.8万套，较第17周下降46.3%；21大城市二手房销售0.8万套，较第17周下降69.6%。一线城市新房、二手房交易较第17周分别下降58.8%、下降69.6%；二线城市新房、二手房交易较第17周分别下降46.9%、下降71.4%。 图1：2023年第18周44城市新房成交 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 202120212021202120212021202120212022202220222022202220222022202320232023 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第 1周8周 15周22周29周36周43周50周5周 12周19周26周33周40周47周 2周10周17周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2023年第18周21城市二手房成交 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20212021202120212021202120212021202220222022