房地产行业周报：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策”

行业研究 2023年4月17日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230417：一线城市新房销售 东显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（4.10-4.14）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.29%（上周4.65%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.60%（上 有 限周1.77%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅6.02%（上周-2.20%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅5.80%（上周-2.07%），H股大盘（恒生指数）涨幅0.53%（上周-0.34%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板 司块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 证行业基本面： 券一线城市带动新房销售增速回升，二手房销售热度延续。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~4.16）同比增长15.3%，研本月至今（4.1~4.16）同比增长37.5%，上月整月同比增长45.4%；其中一线城市本月至今（4.1~4.16）同比增长134.2%。12究城二手房成交面积（1.1~4.16）同比增长47.3%，本月至今（4.1~4.16）同比增长52.2%，上月整月同比增长75.5%。 报土地市场成交偏弱。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.16）成交土地建面同比增长0.4%，上周累计 告同比增长3.1%；本周100大中城市（4.3~4.16）土地成交溢价率为2.8%，上周为7.8%；100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.4.16）土地成交总价同比增长0.7%，上周累计同比增长1.6%。 内债融资规模上行，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~4.16）累计同比增长2.1%，4月至今（4.1~4.16）同比增长29.1%；内地房企海外美元债券余额（截至4.16）同比去年同期下滑25.09%，环比上月末下滑1.49%；内地房企海 外港元债券余额（截至4.16）同比去年同期下滑16.77%。 投资策略：本周各能级城市继续出台市场支持政策，一线城市销售明显回暖，带动新房销售明显回升。4月10日，北京房山拟试点执行购房支持政策“一区一策”。4月12日，江西南昌中心城区房屋征收全面推行房票安置，出具房票后3个月内使用 给予10%购房补助，第4-6个月内使用补助8%，第7-12个月内使用补助5%。4月13日，合肥就提取公积金支付购房首付款征求意见，可申请提取公积金支付购房首付款，提取额度不超过首付款金额。此外，河南周口、江苏常州、四川遂宁、广东韶关、福建漳州、广东佛山、河南济源等地都出台了公积金购房鼓励政策。 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端 政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、 国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、 龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 目录 1.市场行情(2022.4.10~2022.4.14)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.4.16)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比10 3.二手房销售(截至2022.4.16)11 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.4.16)13 4.1成交土地规划建筑面积同比14 4.2成交土地溢价率14 4.3成交土地总价15 5.融资情况(截至2022.4.16)16 5.1境内地产债发行规模17 5.2境外地产债余额18 6.政策要闻(2023.4.10~2023.4.16)19 7.投资策略20 8.风险提示20 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜8 图10：28城商品房成交面积日累计值8 图11：28城商品房成交面积日累计同比9 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图13：28城商品房月成交面积同比10 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 图14：各线城市商品房月成交面积同比10 图15：12二手房成交面积日累计值11 图16：12城二手房成交面积日累计同比11 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比12 图18：12城二手房月成交面积同比12 图19：各线城市二手房月成交面积同比13 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值14 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图22：100大中城市成交土地楼面均价14 图23：成交土地溢价率15 图24：100大中城市成交土地总价周累计值15 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比16 图26：境内地产债发行规模日累计值17 图27：境内地产债发行规模日累计同比17 图28：境内地产债每月发行规模同比17 图29：内地房企海外债券余额18 图30：内地房企海外债券余额规模同比18 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比11 表5：100大中城市土地成交与供应13 表6：内债发行规模同比(截至2022.4.16）16 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.4.16）16 表8：本周主要地产要闻梳理19 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 1.市场行情(2022.4.10~2022.4.14) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/04/14) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2934.3 -0.29% 4.65% -4.10% 中证A股 3522.7 -0.60% 1.77% 3.43% 沪深300 4092.0 -0.76% 1.79% 0.43% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/04/14) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2325.9 6.02% -2.20% -12.03% 恒生物业服务及管理指数 3109.8 5.80% -2.07% -15.05% 恒生指数 20438.8 0.53% -0.34% -7.28% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 P7 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.4.16) 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 15.3% 23.6% 11.0% 18.4% 本月至今累计同比 37.5% 134.2% 28.6% 12.0% 上月同比 44.5% 69.8% 34.7% 48.4% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.4.16) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 47.3% 25.5% 59.6% 54.5% 本月至今累计同比 52.2% 6.0% 78.9% 70.2% 上月同比 75.5% 44.1% 94.6% 87.0% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 P12 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山拟试点“一区一策” 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230417：一线城市新房销售显著回升，北京房山