固定收益主题报告：南京土拍零距离（4/23）：首拍热度回升，主流国企积极拿地

2023年03月19日 南京土拍零距离（4/23）：首拍热度回升，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 3月17日，南京完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 南京2023年首轮土拍规则基本不变，各地块均可联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，南 京本轮土拍延续2022年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前流拍的江北新区01地块，本轮土拍将其起拍金额下调32.6%至14.7亿后重新出让。 南京本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率提升，土拍热度回升。南京2023年首轮土拍合计推11宗涉宅地块，供地数量 较去年第五轮的15宗小幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率 较去年第五轮的6.7%有所改善；成交11宗，成交金额176.4亿， 平均溢价率6.0%，平均溢价率较去年第三轮以来的不足1.0%的低溢价率明显提升，土拍热度回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州、南京完成首轮土拍，南京广义流拍率为4城最低水平，平均溢价率高于4城平均水平4.5%。从区位来看，本轮土拍地块质量较好，主城区合计供地5宗，占比41.7%，较去年第四 轮、第五轮有所增加；溧水区、江宁区、江北新区分别供地3宗、 2宗、1宗。热门地块竞争激烈，共4宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于雨花台区、建邺区、江宁区的热门板块，如建邺区G03地块位于主城热门板块河西南，周边配套成熟、在售竞品较少，整体去化压力较小，为本轮土拍最热门地块；共3宗地低溢价成交，分布于江宁区、秦淮区和溧水区，交通便捷、周边配套成熟；共4宗地底价成交，其中2宗为安置房用地，多数地块区位相对较差。 主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升。国企全口径拿地金额125.5亿，拿地金额占比71.1%，较去年第五轮的49.9%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、中海地产、保利发展、招商蛇口、大悦城分别拿地27.5亿、27.2亿、24.1亿、18.1亿、 14.0亿；农垦集团拿地14.7亿。民企拿地意愿提升，以当地小 型民企拿地为主，民企全口径拿地金额47.5亿，拿地金额占比 26.9%，较去年第四、五轮明显提升。伟星置业30.9亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；昆山钜康、天利置业分别拿地15.8亿、0.8亿。国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额3.4亿，拿地金额占比1.9%，较去年第四、五轮的100.0%、50.1%大幅下降。溧水经开、溧水城建分别以2.5亿、0.9亿各拍得1宗安置房地块。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告国家级新区城投平台梳理 2023-03-18 （1）:青岛西海岸新区从“0”到“1”产业趋势相关转 2023-03-17 债盘点（中）——主题看转债系列三解码煤炭企业（七）：中国 2023-03-15 平煤神马控股集团有限公司转债3月月报：逢低布局， 2023-03-12 转债正股盈利预期初现拐点解码钢铁企业（一）：中国 2023-03-11 宝武篇之宝钢股份 gaowj@essence.com.cn 内容目录 1.南京本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度回升，板块冷热延续3 3.主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升5 图表目录 图1.南京2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2.流拍率有所改善，平均溢价率回升（%）4 图3.南京广义流拍率为4城最低水平（%）4 图4.平均溢价率高于4城平均水平（%）4 图5.主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升（%）5 表1：南京本轮土拍规则基本不变3 表2：南京2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 3月17日，南京完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.南京本轮土拍规则基本不变 南京2023年首轮土拍规则基本不变，各地块均可联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续2022年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 此外，对于此前流拍的江北新区01地块，本轮土拍将其起拍金额下调32.6%至14.7亿后重新出让。 表1：南京本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲、接受联合购买竞买人；取消竞得地块数量限制 限马甲、严控购地资金来源；部分地块不允许联合竞买 20%10%-15%摇号 限售价 放松住宅售价，13宗未设住 仅1宗要求最低配建租赁住房面积 无最低配建要求;放宽摇号地块的商品住宅预售条件 22年四轮限马甲、严控购地资金来 源；均可联合竞买 限马甲、严控购地资金来 宅销售限价 - 22年五轮 源；部分地块不允许联合竞买 未设商品房毛坯限 23年首轮限马甲、严控购地资金来价 源；均可联合竞买 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回升，板块冷热延续 南京本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率提升，土拍热度回升。南京2023年首轮土 拍合计推11宗涉宅地块，供地数量较去年第五轮的15宗小幅减少；无地块流拍或撤销，广 义流拍率较去年第五轮的6.7%有所改善；成交11宗，成交金额176.4亿，平均溢价率6.0%，平均溢价率较去年第三轮以来的不足1.0%的低溢价率明显提升，土拍热度回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州、南京完成首轮土拍，南京广义流拍率为4城最低水平，平均溢价率高于4城平均水平4.5%。 图1.南京2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率有所改善，平均溢价率回升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮2022年五轮2023年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,200 601,000 50800 40 600 30 20400 10200 00 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮2023年首轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 图3.南京广义流拍率为4城最低水平（%）图4.平均溢价率高于4城平均水平（%） 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 广义流拍率 4城平均郑州南京杭州苏州 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 4城平均杭州南京苏州郑州 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，本轮土拍地块质量较好，主城区1合计供地5宗，占比41.7%，较去年第四轮、第五轮有所增加；溧水区、江宁区、江北新区分别供地3宗、2宗、1宗。热门地块竞争激烈，共4宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于雨花台区、建邺区、江宁区的 热门板块，如建邺区G03地块位于主城热门板块河西南，周边配套成熟、在售竞品较少，整体去化压力较小，为本轮土拍最热门地块；共3宗地低溢价成交，分布于江宁区、秦淮区和 溧水区，交通便捷、周边配套成熟；共4宗地底价成交，其中2宗为安置房用地，多数地块区位相对较差。 表2：南京2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 雨花台区 NO.2023G05 触顶摇号 24539.6 28125.8 14.6% 274500 万科 江宁区 NO.2023G08 触顶摇号 15160.5 17367.5 14.6% 181000 招商蛇口 雨花台区 NO.2023G06 触顶摇号 22953.8 26280.4 14.5% 158000 昆山钜康 建邺区 NO.2023G03 触顶摇号 37602.3 43033.7 14.4% 309000 伟星置业 江宁区 NO.2023G07 溢价成交 25094.8 26222.6 4.5% 139500 大悦城 秦淮区 NO.2023G02 溢价成交 31069.1 31727.4 2.1% 241000 保利发展 溧水区 NO.溧水2023G01 溢价成交 5470.1 5535.6 1.2% 8450 天利置业 建邺区 NO.2023G04 底价成交 26692.5 26692.5 0.0% 272000 中海地产 江北新区 NO.新区2023G01 底价成交 13552.3 13552.3 0.0% 147000 农垦集团 1主城区：秦淮区、雨花台区、栖霞区、玄武区、鼓楼区、建邺区 溧水区 NO.溧水2023G02 底价成交 1988.2 1988.2 0.0% 25330 溧水经开 溧水区 NO.溧水2023G03 底价成交 891.0 891.0 0.0% 8600 溧水城建 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升 南京本轮土拍国企拿地金额占比进一步提升，国企全口径拿地金额125.5亿，拿地金额占比71.1%，较去年第五轮的49.9%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、中海地产、保利发展、招商蛇口、大悦城分别拿地27.5亿、27.2亿、24.1亿、18.1亿、14.0亿；农垦集团拿地 14.7亿。 民企拿地意愿提升，以当地小型民企拿地为主，民企全口径拿地金额47.5亿，拿地金额占 比26.9%，较去年第四、五轮明显提升。伟星置业30.9亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额 最大的房企；昆山钜康、天利置业分别拿地15.8亿、0.8亿。 国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额3.4亿，拿地金额占比1.9%，较去年第四、五轮的100.0%、50.1%大幅下降。溧水经开、溧水城建分别以2.5亿、 0.9亿各拍得1宗安置房地块。 图5.主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。