房地产行业周报：开发贷余额增速提升，各城市土拍分化

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（4.22-4.28）申万A股房地产板块涨跌幅为-2%，在各板 块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -1.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.7%和-1.5%。 土拍热度回升后逐步企稳，城市间、地块间呈分化态势。本周（4.22-4.28）全国300城宅地成交建面719万㎡， 单周环比+21%，单周同比-40%，平均溢价率7%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面10668万㎡，累计同比-20%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、万科、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均有所上升，成都、上海市场热度较高。本周（4.22-4.28）35个城市商品房成交合计461 万平米，周环比+9%，周同比+11%。其中：一线城市周环比+15%，周同比+75%；二线城市周环比+5%，周同比+3%；三四线城市周环比+33%，周同比-25%。 本周二手房成交同环比均有所上升，成都、北京持续领涨。本周（4.22-4.28）15个城市二手房成交合计259万 平米，周环比+9%，周同比+30%。其中：一线城市周环比+8%，周同比+14%；二线城市周环比+9%，周同比+35%；三四线城市周环比+18%，周同比+23%。 一季度开发贷余额增速提升，个人住房贷余额增速回落。4月28日，央行发布2023年一季度金融机构贷款投向 统计报告。报告显示截至2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速较4Q22高2.2个百分点，增速较1Q22高5.9个百分点；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速较4Q22低0.9个百分点，增速较1Q22低8.6个百分点。我们认为在“保交楼”及“三支箭”的政策支持下，房企信心及资金面有一定的恢复，开发贷重回增长轨道；当前房地产市场处于弱复苏阶段，主要城市首套房贷利率持续下行，居民仍有观望情绪以及选择提前还贷，个人住房贷余额增速较低。 本周杭州三批次、合肥二批次、济南一批次土拍收官，土地市场有分化。从成交情况来看，杭州12宗地块中8 宗进入封顶摇号，民企拿地金额占比77%，滨江集团和碧桂园的拿地金额分别位列第一第二；广州成交的10宗地块中5宗进入触顶竞品质阶段；济南推出6宗地块，3宗终止出让，剩余3宗全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而济南一年多来基本处于低溢价状态。从流拍率来看，合肥流拍1宗地块，主要由于该地块所属的蜀山区小庙板块处于外围，尚在发展阶段。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有能力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 投资建议 保交楼工作稳步推进，有望持续提振市场信心，销售延续复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 开发贷余额增速提升，个人住房贷余额增速回落4 本周杭州、合肥、济南土拍分化4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态11 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：房地产开发贷款余额的增速提升4 图表2：个人住房贷款余额的增速回落4 图表3：杭州、合肥土拍维持高溢价率，济南热度较低4 图表4：合肥二批次推出的11宗地块中有1宗地块流拍4 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速7 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表23：12城商品房的库存和去化周期10 图表24：12城各城市能级的库存去化周期10 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：上市公司动态11 图表28：物管行业资讯14 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM15 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况16 开发贷余额增速提升，个人住房贷余额增速回落 一季度开发贷余额增速提升，个人住房贷余额增速回落。4月28日，央行发布2023年一季度金融机构贷款投向 统计报告。报告显示截至2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速较4Q22高2.2个百分点，增速较1Q22高5.9个百分点；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速较4Q22低0.9个百分点，增速较1Q22低8.6个百分点。我们认为在“保交楼”及“三支箭”的政策支持下，房企信心及资金面有一定的恢复，开发贷重回增长轨道；当前房地产市场处于弱复苏阶段，主要城市首套房贷利率持续下行，居民仍有观望情绪以及选择提前还贷，个人住房贷余额增速较低。 图表1：房地产开发贷款余额的增速提升图表2：个人住房贷款余额的增速回落 13.5 13 12.5 12 11.5 11 7%40 6%39 5% 4%38 3%37 2%36 1% 0%35 -1%34 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 房地产开发贷款余额（万亿元，左轴）同比增速（右轴） 个人住房贷款余额（万亿元，左轴）同比增速（右轴） 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 本周杭州、合肥、济南土拍分化 本周杭州三批次、合肥二批次、济南一批次土拍收官，土地市场有分化。从成交情况来看，杭州12宗地块中8宗进入封顶摇号，民企拿地金额占比77%，滨江集团和碧桂园的拿地金额分别位列第一第二；广州成交的10宗地块中5宗进入触顶竞品质阶段；济南推出6宗地块，3宗终止出让，剩余3宗全部底价成交。从溢价率情况来看，杭州、合肥仍维持去年延续下来的高溢价，土地市场保持火热状态，而济南一年多来基本处于低溢价状态。从流拍率来看，合肥流拍1宗地块，主要由于该地块所属的蜀山区小庙板块处于外围，尚在发展阶段。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有能力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 图表3：杭州、合肥土拍维持高溢价率，济南热度较低图表4：合肥二批次推出的11宗地块中有1宗地块流拍 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 杭州溢价率合肥溢价率济南溢价率杭州流拍率合肥流拍率济南流拍率 来源：中指研究院，国金证券研究所注：杭州2022年五批次土拍溢价率10.9%来源：中指研究院，国金证券研究所注：杭州2022年五批次土拍流拍率0% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第11。本周地产涨跌幅前5名为正荣地产、ST新城、恒盛地产、ST云城、恒基地产，涨跌幅分别为+39.4%、 +14.2%、+8.6%、+8.5%、+6.3%；末5名为宋都股份、蓝光发展、嘉凯城、中天金融、融信中国，涨跌幅分别为-36.3%、 -34.2%、-29.1%、-21.4%、-20.4%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 食保汽能资公电多媒商房银软医耐食运消材技制零家半 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 品险车源本用信元体业地行件疗用品输费料术药售庭导 -6% 与与货事服金和产与保消、者硬、业与体 -8% 传非纺建公汽食交银商轻医休国采电综机家农钢化房通建有计电 媒银织筑用车品通行业工药闲防掘气合械用林铁工地信筑色算子 主汽物业务融专 ⅡⅡ 要车业 用零服 服健费饮服务设品料务 Ⅱ 备与与 件生个与 与物人半 设科用导 金服装事饮运融装饰业料输 贸制生服军设易造物务工备 设电牧 备器渔 产材金机 料属 品部务 零件 … 与服烟服装草务 备技品体 与生 …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 正荣地产 恒恒 ST ST 新盛云基 城地城地 产产 0% 融信中国 中天金融 嘉凯城 蓝光发展 宋都股份 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.7%和-1.5%。本周物业涨跌幅前5名为招商积余、正荣 服务、保利物业、弘阳服务、领悦服务集团，涨跌幅分别为+5.1%、+3.9%、+3.4%、+3.2%、+3%；末5名为银城生活服务、新城悦服务、碧桂园服务、融创服务、时代邻里，涨跌幅分别为-20.6%、-11%、-7.6%、-6.6%、-6.1%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/4/24 2023/4/25 2023/4/26 2023/4/27 2023/4/28 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 招正保弘领商荣利阳悦积服物服服余务业务务 集团 0% 城 悦 服 务 桂 园服务 融创服务 时代邻里 碧 新 银城生活服务 -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第18周，全国300城宅地成交建面719万㎡，单周环比21%，单周同比-40%，平均溢价率7%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面10668万㎡，累计同比-20%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、万科、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，分别为233、161、139、110、1