房地产行业周报：土拍限价有望打开，居民中长贷创年内次新高

4 本周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周（10.7-10.13）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-7%和-3.9%。 本周上海三批次首轮土拍收官，土地市场整体延续低迷趋势。本周（10.7-10.13）全国300城宅地成交建面834万㎡，单周环比668%，单周同比-49%，平均溢价率4%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面27088万㎡，累计同比-30%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，一线城市同比表现更佳。本周（10.7-10.13）35个城市商品房成交合计349 万平米，国庆后销售备案量提升，周环比+265%，周同比-5%。其中：一线城市周环比+221%，周同比+10%；二线城市周环比+289%，周同比-7%；三四线城市周环比+214%，周同比-32%。 本周二手房成交同环比均上升，成都等二线城市市场较好。本周（10.7-10.13）15个城市二手房成交合计224万平米，国庆后销售备案量提升，周环比+4449%，周同比+41%。其中：一线城市周同比+14%；二线城市周同比+51%；三四线城市周同比+23%。 房地价的双限有望打开，商品房逐渐市场化。背景：①2023年1-9月全国300城土地供应累计同比-32.8%，土 地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右。②2023年9月以来高能级城市已陆续取消限购限售。目前合肥11月2日出让的6宗宅地地块未显示上限价格；济南取消10月18日和10月 20日土拍的最高限价规则。我们预计后续土拍中对于房地价的双限有望陆续淡化或取消，商品住宅预计将更加市场化，回归商品属性，因此商品住宅的资产价值将更为凸显，有利于稳房价，稳当前较弱的收入预期，同时房企主体间的竞争将更加充分，拥有好区位、好配套、好品质的项目更受市场青睐。 9月居民新增中长期贷款改善明显。9月11日央行发布《2023年前三季度金融统计数据报告》，9月居民中长期 贷款新增5470亿元，环比多增3868亿元，同比多增2014亿元，创下年内第二高值。主要原因：①8月底以来高能级城市陆续取消限购限售并加大信贷支持力度，9月35城新房成交面积环比+10.4%；②8月底中央发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》落实到位，据央行发布会：9.25-10.1期间有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，目前降低存量房贷利率工作已基本接近尾声，有助于缓解居民提前还贷。 随着8月底以来各地政策持续出台，9月销售已边际改善，居民新增中长贷创年内次新高，同时土地市场房地价的双限有望打开，商品房将逐渐回归市场化，房企间竞争将更加激烈，好区位、好配套、好品质的项目将更受青睐。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商 蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中 介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 土拍地价房价的限制有望打开4 居民新增中长期贷款改善明显4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态11 物管行业政策和新闻12 物管公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：2023年1-9月累计供求同比跌幅均超30%4 图表2：2023Q3溢价率下降，流拍率上升4 图表3：9月居民中长贷新增5470亿元创年内第二高4 图表4：9月35城新房成交边际回暖4 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速7 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表23：12城商品房的库存和去化周期10 图表24：12城各城市能级的库存去化周期10 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：地产公司动态11 图表28：物管行业资讯12 图表29：物管公司动态13 图表30：A股地产PE-TTM13 图表31：港股地产PE-TTM14 图表32：港股物业股PE-TTM14 图表33：覆盖公司估值情况14 房地价的双限有望打开，商品房逐渐市场化。背景：①2023年1-9月全国300城土地供应累计同比-32.8%，土地成交累计同比-33.2%；三季度以来土拍溢价率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右。②2023年9月以来高能级城市已陆续取消限购限售。目前合肥11月2日出让的6宗宅地地块未显示上限价格；济南取消10月18日和10月20日土拍的最高限价规则。我们预计后续土拍中对于房地价的双限有望陆续淡化或取消，商品住宅预计将更加市场化，回归商品属性，因此商品住宅的资产价值将更为凸显，有利于稳房价，稳当前较弱的收入预期，同时房企主体间的竞争将更加充分，拥有好区位、好配套、好品质的项目更受市场青睐。 图表1：2023年1-9月累计供求同比跌幅均超30%图表2：2023Q3土拍溢价率下降，流拍率上升 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 -70% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 累计供应量(万方)累计成交量(万方) 累计供应同比累计成交同比 溢价率流拍率 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 9月居民新增中长期贷款改善明显。9月11日央行发布《2023年前三季度金融统计数据报告》，9月居民中长期 贷款新增5470亿元，环比多增3868亿元，同比多增2014亿元，创下年内第二高值。主要原因：①8月底以来高能级城市陆续取消限购限售并加大信贷支持力度，9月35城新房成交面积环比+10.4%；②8月底中央发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》落实到位，据央行发布会：9.25-10.1期间有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，目前降低存量房贷利率工作已基本接近尾声，有助于缓解居民提前还贷。 图表3：9月居民中长贷新增5470亿元创年内第二高图表4：9月35城新房成交边际回暖 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 月度居民中长期贷款新增值（亿元） 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201920202021 20222023 来源：央行，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各板块中位列第23；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.4%，在各板块中位列第22。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、华音国际控股、山子股份、张江高科、中迪投资，涨跌幅分别为 +16.7%、+14.4%、+13.7%、+13.7%、+5.7%；末5名为珠光控股、中骏集团控股、中国奥园、合景泰富集团、旭辉控股集团，涨跌幅分别为-21.6%、-21.2%、-17.3%、-17.2%、-16.4%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 食技制半银汽保耐能多医材媒零软公商电资食消房家运 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 品术药导行车险用源元疗料体售件用业信本品费地庭输 Ⅱ 与硬、体与消金保业与事和服货、者产与 Ⅱ Ⅱ 电汽医计通有银采公化钢非家综电国农食机交轻纺房传建商建休 主件生与汽费融健 服业专务物饮服个 Ⅱ 子车药算信色行掘用工铁银用合气防林品械通工织地媒筑业筑闲 要与物半车品设 务业料务人 生机金事 物属业 金电设军牧饮设运制服产融器备工渔料备输造装 材贸装服料易饰务 用设科导零与备 …备…………… 服与用 务…品 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 国瑞健康 华山张中 音子江迪 国股高投 际份科资 控股 0% 旭辉控股集团 合景泰富集团 中国奥园 中骏集团控股 珠光控股 -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.4%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-7%和-3.9%。本周物业涨跌幅前5名为荣万家、浦江中国、 恒大物业、德信服务集团、滨江服务，涨跌幅分别为+9.8%、+8.2%、+5.5%、+4.2%、+3.7%；末5名为中海物业、融创服务、碧桂园服务、正荣服务、旭辉永升服务，涨跌幅分别为-26.3%、-8.1%、-6.6%、-5.8%、-5.7%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/10/9 2023/10/10 2023/10/11 2023/10/12 2023/10/13 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 荣浦恒德滨万江