佳兆业集团2022 年报
（于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号:1638 仅供识别 2022ଙ䁭 佳兆业集团简介 佳兆业集团控股有限公司（“本公司”或“佳兆业”）及其附属公司（统称为“集团”或“佳兆业集团”（）股份代号：1638），成立于一九九九年，总部位于香港。于二零零九年十二月九日在香港联合交易所有限公司主板上市。 佳兆业集团旗下拥有20多家集团及专业公司，打造了佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)、佳兆业美好集团有限公司(2168.HK)、佳兆业健康集团控股有限公司(0876.HK)、佳兆业资本投资集团有限公司(0936.HK)、广东佳兆业佳云科技股份有限公司(300242.SZ)等多家上市平台。业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、足球俱乐部等20多个产业领域。 佳兆业集团立足“城市公共服务商”的战略定位，以“专业、创新、价值、责任”为企业核心价值观，重点围绕城市共创、民生共用、环境共生、家园共建四大可持续发展维度，在产业布局上以城市更新为平台，以工改项目为抓手，以市民需求为依归，以生态环境为基础，探索城市公共服务发展模式。 佳兆业集团始终将社会责任视为己任，多年来在扶贫、济困、教育、医疗、环保、抗击疫情等公益慈善领域资助项目超80个，累积金额超人民币17亿元，逐步构建起完善的“三金一会”公益平台（佳兆业公益基金会、佳兆业白衣天使关爱基金、佳兆业玉树助学基金、佳兆业环卫工关爱基金），并通过常态化、制度化、标准化的运作机制不断推动公益事业前行。 目录 公司资料2 历程4 主席报告书10 管理层讨论及分析16 项目组合－概要23 董事及高级管理人员简介62 企业管治报告66 董事会报告82 独立核数师报告106 综合损益及其他全面收益表112 综合财务状况表114 综合权益变动表116 综合现金流量表118 综合财务报表附注120 财务概要265 2佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报 公司资料 执行董事 郭英成先生（主席） 孙越南先生（副主席）麦帆先生（副主席）李海鸣先生 郭晓群先生 非执行董事 陈少环女士 独立非执行董事 饶永先生 张仪昭先生刘雪生先生 审核委员会 饶永先生（主席） 张仪昭先生陈少环女士 薪酬委员会 张仪昭先生（主席） 饶永先生郭英成先生 提名委员会 郭英成先生（主席） 饶永先生张仪昭先生 授权代表 孙越南先生麦帆先生 公司秘书 余国良先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国主要营业地点 中国广东省深圳市罗湖区人民南路 嘉里中心3306室 佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报3 公司资料 香港主要营业地点 香港 中环 皇后大道中99号中环中心30楼 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoadGeorgeTown GrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司平安银行股份有限公司中信银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司 法律顾问 香港法律及美国法律： 盛德律师事务所 中国法律： 金杜律师事务所 开曼群岛法律： HarneyWestwood&Riegels 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 上市资料 股份上市 本公司普通股份于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：1638.HK） 公司网站 http://www.kaisagroup.com 4佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报 历程 贯彻党的二十大精神切实履行社会责任 1、深化城市公共服务商战略定位 2022年，佳兆业集团基于20余年在城市公共服务领域的积累，坚持“城市公共服务商”战略定位不放松，进一步明确“城市共创”、“民生共享”、“环境共生”、“家园共建”四大可持续发展维度，在产业布局上继续以城市更新为平台，以工改项目为抓手，以市民需求为依归，以国际乐园为起点，以航运服务为先导，以生态环境为基础，将“城市公共服务商”打造成一张身份牌，对城市发展与经营模式展开新思考，探索城市公共服务发展模式，践行让城市更美好的理念。 3、佳兆业公益基金会获评深圳市“5A级社会组织” 2022年4月，深圳市民政局公布2021年度社会组织等级评估结果，佳兆业公益基金会获评最高等级－“5A级社会组织”，公司内部治理、公益贡献及社会形象获得肯定。 4、佳兆业可域酒店行政公寓（深圳前海）荣获“疫情防控最具社会责任感单位”称号 2022年，佳兆业可域酒店行政公寓（深圳前海）响应政府号召，高效配合防疫政策，于年底圆满完成隔离酒店防疫工作，得到了社会各界的广泛认可，提升了佳兆业的品牌认可度及社会影响力，并荣获“疫情防控最具社会责任感单位”称号。 2、全力驰援广深抗疫一线 2022年，面对深圳、广州多点散发的新冠疫情，佳兆业集团闻令而动，严格落实疫情防控措施，积极响应各级政府号召，依托自身在地产、城市更新、物业、商业等领域专业优势，调动集结抗疫志愿者队伍逆行出征，驰援抗疫一线；筹集爱心物资，全力支援疫情防控工作；从严从细织密项目、社区疫情防控网，用行动担当服务广州、深圳抗疫大局。 佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报5 历程 引入央企、AMC盘活项目全力以赴保交楼 1、联手中铁五局加快城市更新项目开发与转化 2022年3月，佳兆业集团与中铁五局集团在长沙签署战略合作协议。双方将通过优势资源分享及互补，力争全方位、宽领域、多形式地构建互信共赢的战略伙伴关系，共同在全国范围内、尤其是大湾区和深圳先行示范区城市更新、一二级联动开发等重要领域进行深度合作。 2、与招商蛇口、长城资产签署战略合作 2022年4月，佳兆业集团控股有限公司与招商蛇口工业区控股股份有限公司、中国长城资产管理股份有限公司在深圳签署战略合作协议。三方本着“着眼长远、互惠互利、合作共赢、共同发展”原则，创建战略合作关系，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。 3、与中信集团若干成员公司于境内达成重组交易 2022年6月，佳兆业集团与中信集团若干成员公司达成重组交易，成功置换位于深圳若干项目的债务，并获得增量融资资金支持项目公司的资金需求，促进项目公司的建设和发展。 4、2022年累计交付超2万套房 2022年，佳兆业集团夯实责任，攻坚克难，在社会各界的大力支持下，坚定落实“保民生、保交付、保品质”工作。纵观全年，佳兆业集团在深圳、广州、上海、杭州、南京、惠州、武汉、长沙、洛阳等多个城市，累计交付29个项目、35批次、超2万套房源，持续向业主兑现美好生活承诺。 6佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报 历程 多元业务协同并进为城市建设赋予新活力 1、佳兆业佳租宝与岳阳国资公司签约 2022年7月，佳兆业佳租宝与岳阳经济技术开发区国有资产经营有限公司旗下金融大厦项目完成合作签约。双方就项目前期顾问、后期招商运营管理等事项达成战略协议。 2、深圳观澜佳纷天地盛大开业 2022年9月，佳兆业集团与丰盛集团合力打造的社区型商业项目－观澜佳纷天地盛大开业，该项目位于深圳市龙华福城街道，商业面积3.5万㎡，是观澜及福城片区近3年来首个新入市的购物中心，也是佳兆业在深圳运营的第四个商业项目。 3、三大文体新场馆正式对外运营 2022年，佳兆业文体科技集团运营版图继续扩展，加速全国布局，南海体育中心、儋州体育中心、庐阳全民健身中心三大场馆先后对外开放。 4、保障多项体育赛事圆满进行 2022年，佳兆业文体科技集团全力保障中国超级足球联赛在武汉五环体育中心盛大开赛、广西壮族自治区第十五届运动会开幕式在贵港市体育中心主体育场精彩开幕、以及海南省第六届运动会于儋州体育中心顺利举办。佳兆业文体科技集团作为活动场地运行保障单位，积极配合开展各项工作，精心组织、周密安排，确保各项场地服务保障工作有条不紊地进行，全方位展现一流的大型活动服务保障能力，收获了各界的一致好评及良好的社会效益。 佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报7 历程 多元业务协同并进为城市建设赋予新活力 5、深圳佳兆业万豪酒店荣膺“2022高球热选大奖”热选度假酒店 深圳佳兆业万豪酒店荣膺“2022高球热选大奖”热选度假酒店，酒店中餐厅－嘉美轩精细潮州菜亦被《都会》杂志评为“2022年度酒店&餐厅大赏”最佳酒店中餐厅。 优质生活 10佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报 主席报告书 各位股东： 本人谨代表佳兆业集团控股有限公司（“佳兆业”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）之董事会（“董事会”），提呈本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”）的业绩，连同上一年度之比较数字。 业绩及股息 本年度，本集团的营业额及毛利分别约为人民币25,390.0百万元及人民币3,392.4百万元，较二零二一年分别减少约28.6%及 26.7%。本公司权益拥有人应占亏损约为人民币13,064.6百万元，每股基本亏损为人民币1.883元（二零二一年：亏损约人民币 12,726.7百万元，每股基本亏损人民币1.898元）。本公司拥有人应占核心净亏损（不包括按公平值经损益入账之金融资产之公平值变动净额、汇兑收益╱亏损净额、投资物业公平值变动净额及扣除相关递延税项）于二零二二年约为人民币5,762.4百万元，较二零二一年约人民币11,217.2百万元减少48.6%。 董事会不建议派付截至二零二二年十二月三十一日止年度的末期股息（二零二一年：无）。 业务回顾 市场及政策 二零二二年，内外部环境更加复杂严峻，俄乌冲突升级、美国连续加息、全球经济面临较大挑战。国内多个重点城市受新冠疫情冲击较大，叠加房地产、平台经济等行业调控，国内经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的压力。三季度，在稳经济一揽子政策和接续措施的支持下，经济大盘恢复回稳，全年GDP取得3.0%增长。 楼市方面，中央在坚持“房住不炒”的前提下，提出要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，“因城施策”维护房地产稳定。房地产政策进入全面宽松周期，地方政策从试探性松绑到应出尽出。两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限，仍难刺激居民加摃杆购房。11月出台融资“三支箭”，监管层对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转为保主体，但只惠及少数优质民企，多数房企融资难的基本面没有改变。 二零二二年，房地产开发投资和商品房销售均大幅下跌，市场观望情绪浓重，陷入流动性危机的房企数量持续增加。面对严峻挑战，房企加大促销力度、加快项目去化、加速现金回流，同时优化组织结构、降本增效以应对行业寒冬。 佳兆业集团控股有限公司二零二二年年报11 主席报告书 合约销售 二零二二年，本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币18,749百万元。 本集团通过深入梳理客户敏感点，针对现有产品进行科学且体系的全面优化，提升了目标客群的需求匹配度，夯实了佳兆业产品标准化落地，进一步明晰及传播佳兆业产品核心价值观；同时，多批次全方位梳理案场接待及服务流程，形成八大模块，优化精简购房步骤，明晰颗粒度，形成以客户服务接触点为指南的接待白皮书，提升客户现场购房体验及信息获取效率；持续分析已交付入住社区满意度形成案例卡，梳理客户反馈红黑榜，提升客研颗粒度，以助力后续开发项目的满意度有效提升。 本年度，佳兆业夯实责任，攻坚克难，坚定落实“保民生、保交付、保品质”工作。客户及营销部客服团队更是以客户视角对房屋设计、施工质量进行层层把关。交付前6个月，至少
