佳兆业集团中期报告 2022
（于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号:1638 2022 中期报告 仅供识别 目录 2 公司资料 4 主席报告 9 管理层讨论及分析 16 项目组合 46 权益披露 66 独立审阅报告 68 简明综合损益及其他全面收益表 70 简明综合财务状况表 72 简明综合权益变动表 73 简明综合现金流量表 75 简明综合财务报表附注 127 其他资料 董事 执行董事 郭英成先生（主席）孙越南先生（副主席）麦帆先生（副主席） 李海鸣先生郭晓群先生 非执行董事 陈少环女士 独立非执行董事 饶永先生 张仪昭先生刘雪生先生 审核委员会 饶永先生（主席） 张仪昭先生陈少环女士 薪酬委员会 张仪昭先生（主席） 饶永先生郭英成先生 提名委员会 郭英成先生（主席） 饶永先生张仪昭先生 授权代表 孙越南先生 麦帆先生 公司秘书 余国良先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 中国总部 中国深圳市罗湖区人民南路 嘉里中心3306室 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中99号中环中心30楼 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoadGeorgeTown GrandCayman,KY1-1110CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 法律顾问 香港及美国法律： 盛德律师事务所 中国法律： 金杜律师事务所 开曼群岛法律： HarneyWestwood&Riegels 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 上市资料 本公司普通股份于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：1638） 公司网页 http://www.kaisagroup.com 各位股东： 本人谨代表佳兆业集团控股有限公司（“佳兆业”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）之董事会（“董事会”），提呈本集团截至二零二二年六月三十日止六个月（“期内”）的业绩，连同二零二一年同期之比较数字。 业绩及股息 截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团的营业额及毛利分别约为人民币13,431.4百万元及人民币2,310.8百万元，较二零二一年同期分别减少约55.3%及75.1%。本公司权益持有人应占亏损约为人民币7,672.6百万元，每股基本亏损为人民币1.104元（二零二一年同期：溢利约人民币3,002.9百万元，每股基本盈利人民币0.468元）。 董事会不建议派付截至二零二二年六月三十日止六个月的中期股息（截至二零二一年六月三十日止六个月：零）。 业务回顾 市场及政策 二零二二年上半年，内外部环境更加复杂严峻，俄乌冲突升级、美国连续加息、全球经济陷入滞胀。国内多个重点城市受疫情冲击较大，供应链受阻、制造业收到显着冲击，房地产、消费和服务业深度下跌，基建、出口成为重要支撑。上半年中国经济整体走弱，中央实施降准、降息、降LPR等货币政策和退税减费等积极财政政策全力稳增长。 楼市方面，中央在坚持“房住不炒”的前提下，提出要以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，“因城施策”维护房地产稳定。地方放松政策频率明显加快、力度持续加码，具体措施包括放松限购、限贷，降低首付比例、减免税费、发放购房补贴等。但是上半年放松政策并未覆盖一线及强二线等高能级城市，暂无全国层面的系统性政策，销售端并未明显改善，行业持续大幅下行。 上半年，房地产开发投资和商品房销售均大幅下跌，市场观望情绪浓重，陷入流动性危机的房企数量持续增加。面对严峻挑战，房企加大促销力度、加快项目去化、加速现金回流，同时优化组织结构、降本增效以应对行业寒冬。 复工复产复销 截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团连同其合营企业及联营公司录得合约销售约人民币10,497百万元。 面对行业变局和疫情迭加的严峻挑战，本集团坚定履行企业责任，认真落实“保民生、保交付、保品质”工作，全力盘活项目，推进各地项目持续复工。 二零二二年上半年，本集团在行业困境下依然坚持产品力提升，逾12个项目在建筑、室内、园林等设计领域获得伦敦设计奖、IDG金创意奖、亚太空间设计大奖等国内外设计奖项。尤其在近年来行业影响力较大的“CREDAWARD地产设计大奖”第八届评选中一举斩获6项大奖，取得同行高度认可。 土地储备 深化一线及重点二线城市的布局是集团一直以来的发展战略。截至二零二二年六月三十日，本集团连同其合营企业及联营公司于全国51个城市合共拥有220个房地产项目，而本集团连同其合营企业及联营公司的总土地储备近27.40百万平方米；其中大湾区土地储备约16.41百万平方米，占本集团整体土地储备的60%。大湾区城市中，深圳及广州作为本集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的38%。 城市更新 凭藉23年的城市更新经验，本集团已布局全国十余个核心城市与地区，其中，大部分更新项目位于大湾区。 二零二二年上半年，大湾区城市更新一城一策趋势更加明显。深圳发布十四五更新和整备规划，奠定未来五年更新发展基调，力推更新和整备融合发展，同时助推项目实施，更新项目第二单行政征收正式落地。广州重启城市更新项目审批，黄浦区一口气批覆了3个城中村旧改项目，这是自二零二一年十月全市城市更新项目核查工作开展以来，首批获得正式批覆的三个项目。东莞大力推动头雁计划，首批道滘镇大罗沙、黄江大冚等项目完成单一主体挂牌招商。 从行业主体来看，国央企介入城市更新表现尤为突出。上半年国家队的发力是大维度的，不仅大举进入城更基金，同时接盘一批更新项目的股权，而且还在进一步拓展微更新、旧小区整治、存量翻新项目等新领域，未来他们将协同政府成为这个赛道的主力玩家。 截至二零二二年六月三十日，佳兆业仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约53.94百万平方米。未来，拓展与国央企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。本集团将继续发挥在城市更新领域积累的经验和优势，为本集团补充优质且低成本土地储备。 财务管理 截至二零二二年六月三十日，本集团现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）达人民币109亿元。本集团扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率上升至83.4%；净负债率增加至313.2%，现金短债比（剔除受限制现金）为0.03倍。 融资 二零二二年上半年，政策基调稳步回暖，二季度起融资环境适度改善。整体来看，一季度融资环境维持二零二一年底的基调，多部门针对房地产政策暖风频吹，助力维稳房地产，从并购、租赁住房等多方面出台支持措施，同时金融机构及地方政府等也帮助企业进行纾困，防范化解房地产市场风险，房企融资环境得到适度改善。而后监管层释放重要信号支持民企融资，个别示范房企陆续发行人民币债券，但其他房企的到位资金压力依然较大。 面对此景，本集团坚持主动做好债务管理，与存续机构积极洽谈融资展期及降低成本，并全力以赴盘活资产回笼资金，积极化解流动性危机。期内，境内债务方面本集团已完成多笔融资展期，融资成本较二零二一年底持续下降，另有多个项目完成债务重组实现盘活，项目复工复产复销。 资本市场认可 环境、社会及企业管治(ESG)方面，基于佳兆业在ESG方面的优秀表现，全球着名指数编制公司MSCI对本集团的ESG评级维持“BB”不变；ESG评级及研究公司Sustainalytics给予本集团17.6分的“低风险”评价，体现了国际评级机构对佳兆业ESG相关工作的高度肯定。 二零二二年以来，本集团一直与公司顾问合作，以期兼顾所有利益相关方的权益，并已与债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题。本集团将继续保持与债权人的沟通，并于适当时机公布关于重组进度的最新消息。 战略合作 二零二二年上半年，本集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议。三方本着“着眼长远、互惠互利、合作共赢、共同发展”原则，创建战略合作关系，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。佳兆业率先走出“央企+AMC+出险企业”纾困路径，有利于释放佳兆业在粤港澳大湾区核心产业价值，推动城市更新项目转化，盘活商住项目资产，缓解短期+流动性困难，经营基本面有望加快企稳回升。 深化战略定位 佳兆业基于长期在城市公共服务领域的积累，进一步深化“城市公共服务商”战略定位，持续聚焦城市公共服务需求，不断增强城市公共服务综合能力，以城市“服务者”的逻辑顺应国家发展大势，为未来发展赢得更多的确定性。 未来，佳兆业将紧密围绕国家发展战略，聚焦城市公共服务需求，不断增强城市公共服务综合能力，践行可持续发展理念，向城市服务型企业蜕变。 前景 展望未来，在全球贸易摩擦、地缘政治冲突和发达国家通胀高企等一系列因素的综合影响下，全球经济企稳复苏仍面临着较大压力。中国通胀压力较小、货币政策宽松，未来随着疫情影响逐步减弱、各项稳增长措施落地见效，我国经济增速将逐步修复回升。 自二零二一年底房地产调控政策边际放松以来，全国各大城市放松限购、限售等措施，央行降低房贷利率，二零二二年十一月，通过支持民营房企发债的“第二支箭”、维护房地产市场稳定的“金融16条”等政策，持续加码稳定地产行业、提振市场信心，房地产行业有望加速筑底、温和回暖。 我们认为，未来，中国房地产市场仍然是一个十万亿量级的大市场，占GDP的比重虽然会有下降，但仍然是国民经济的重要支柱。同时，行业结构性变化也会产生一些新的发展机遇。我们将加快化解风险、重回经营正轨，并发挥在产品、服务和运营方面的竞争优势和城市更新领域的专业能力，捕捉市场机遇，实现高质量、可持续发展。 致谢 董事会将继续减低负面影响及采取措施以管理本集团的任何营运及声誉风险，并提升本集团的核心优势以实现可持续发展。最后，董事会已尽力使本公司的股份能在合理可行的情况下尽快恢复买卖。 本人藉此机会代表董事会向本公司全体股东、投资者、业务伙伴、客户致以衷心的谢意。我们将携手各方，共度难关，竭诚为我们的股东及投资者实现最大的价值及回报。 主席 郭英成 香港，二零二三年三月九日 管理层讨论及分析 整体表现 于截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团的营业额约为人民币13,431.4百万元，较二零二一年同期约人民币30,065.4百万元减少55.3%。期内亏损约为人民币7,757.8百万元，而于截至二零二一年六月三十日止六个月期内溢利则为人民币3,079.1百万元。截至二零二二年六月三十日止六个月，本公司拥有人应占期内亏损约为人民币7,672.6百万元，而截至二零二一年六月三十日止六个月，本公司拥有人应占期内溢利则约为人民币3,002.9百万元。每股基本亏损为人民币1.104元（截至二零二一年六月三十日止六个月：每股基本盈利人民币0.468元）。 董事会不建议就截至二零二二年六月三十日止六个月派付中期股息（截至二零二一年六月三十日止六个月：无）。 二零二二年上半年合约销售 二零二二年上半年，本集团连同其合营企业及联营公司共录得合约销售约人民币10,497百万元。期内已售总建筑面积约为 579,553平方米。下表显示二零二二年上半年按地区分析的合约销售数据： 地区 合约销售面积 （平方米） 合约销售金额 （人民币百万元） 珠三角 333,642 6,418 长三角 118,199 3,076 中部 20,548 235 西部 32,709 144 环渤海 74,455 624 总计 579,553 10,497 物业发展 二零二二年上半年完工项目 本集团采纳严谨的项目发展态度，适度调整业务扩充速度。期内本集团连同其合营企业及联营公司新完工项
