佳兆业集团2021 年报
（于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号:1638 年报 2021 *仅供识别 佳兆业集团简介 iOneFinancialPressLimited(Z:\00.AR\146055KaisaGroup_AR21\Cover\00C_IFC.indd)CSHotline:28798787•Fax:280200551stProof•24thApril,2023•10:2128/04/2023•(L02)•ione589•P.2 佳兆业集团控股有限公司（“本公司”或“佳兆业”）及其附属公司（统称为“本集团”或“佳兆业集团”）（股份代号：1638），成立于一九九九年，总部位于香港。于二零零九年十二月九日在香港联合交易所有限公司主板上市。 佳兆业集团旗下拥有20多家集团及专业公司，打造了佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)、佳兆业美好集团有限公司(2168.HK)、佳兆业健康集团控股有限公司(0876.HK)、佳兆业资本投资集团有限公司(0936.HK)、广东佳兆业佳云科技股份有限公司(300242.SZ)等多家上市平台。业务已覆盖粤港澳大湾区、京津冀协同发展区域、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文体科技、物业管理、航海运输、商业运营、酒店运营、足球俱乐部等20多个产业领域。 佳兆业集团立足“城市公共服务商”的战略定位，以“专业、创新、价值、责任”为企业核心价值观，重点围绕城市共创、民生共用、环境共生、家园共建四大可持续发展维度，在产业布局上以城市更新为平台，以工改项目为抓手，以市民需求为依归，以生态环境为基础，探索城市公共服务发展模式。 佳兆业集团始终将社会责任视为己任，多年来在扶贫、济困、教育、医疗、环保、抗击疫情等公益慈善领域资助项目超80个，累积金额超人民币17亿元，逐步构建起完善的“三金一会”公益平台（佳兆业公益基金会、佳兆业白衣天使关爱基金、佳兆业玉树助学基金、佳兆业环卫工关爱基金），并通过常态化、制度化、标准化的运作机制不断推动公益事业前行。 目录 公司资料2 历程4 奖项10 主席报告书16 管理层讨论及分析22 项目组合－概要31 董事及高级管理人员简介69 企业管治报告74 董事会报告87 独立核数师报告112 综合损益及其他全面收益表117 综合财务状况表119 综合权益变动表121 综合现金流量表123 综合财务报表附注125 财务概要273 公司资料 执行董事 郭英成先生（主席）孙越南先生（副主席）麦帆先生（副主席）李海鸣先生 郭晓群先生 非执行董事 陈少环女士 独立非执行董事 饶永先生张仪昭先生刘雪生先生 审核委员会 饶永先生（主席）张仪昭先生 陈少环女士 提名委员会 郭英成先生（主席）饶永先生 张仪昭先生 授权代表 孙越南先生麦帆先生 公司秘书 余国良先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 薪酬委员会 张仪昭先生（主席）饶永先生 郭英成先生 中国主要营业地点 中国广东省深圳市罗湖区人民南路 嘉里中心3306室 公司资料 香港主要营业地点 香港中环 皇后大道中99号中环中心30楼 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoadGeorgeTown GrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司 主要往来银行 中国银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 中信银行股份有限公司 中国民生银行股份有限公司 法律顾问 香港法律及美国法律： 盛德律师事务所 中国法律： 金杜律师事务所 开曼群岛法律： HarneyWestwood&Riegels 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 上市资料 股份上市 本公司普通股份于香港联合交易所有限公司主板上市 （股份代号：1638.HK） 公司网站 http://www.kaisagroup.com 历程 传承建党百年精神践行企业责任担当 1.开展庆祝建党百年系列活动 2021年，为庆祝建党100周年，佳兆业集团党委组织开展“不忘初心学党史，砥砺奋进勇争先”学习百年党史主题党课，组织党员和入党积极分子参加“深圳放歌”庆祝建党100周年经典作品音乐会等系列活动，引导广大党员深入学习领会习近平总书记关于党史的重要论述，铭记中国共产党百年奋斗的光辉历程，学习传承中国共产党在长期奋斗中铸就的伟大精神，焕发工作活力，增强凝聚力和战斗力。 2.发布首份独立ESG报告 2021年4月，佳兆业集团发布2020年度可持续发展报告（即环境Environmental、社会Social、公司治理Governance报告），超过100页的报告从抗击疫情、透明沟通、环境友好等6个维度，全面客观地记录了2020年集团在可持续发展道路上的成绩和进步。这也是佳兆业集团第一次独立发布可持续发展报告。 3.持续支援广深抗疫一线 2021年，针对广州、深圳等城市局部地区出现的疫情反覆，佳兆业集团迅速响应，各业务板块联动，通过捐赠抗疫物资、组织志愿者参与抗疫、搭建核酸检测场地等实际举措，全力以赴支援广深抗疫一线，加强疫情防控和人员管理，为业主、员工等筑牢安全防线。 4.纵深推进广东乡村振兴 为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的工作部署，2021年6月，在“广东省扶贫济困日活动”中，佳兆业集团再度认捐1.2亿元人民币，用于巩固脱贫成果、助力乡村振兴。其中在广东省和深圳市活动现场各认捐5,000万，揭阳市活动现场认捐2,000万。 历程 5.获评“广东省脱贫攻坚先进集体” 2021年6月，广东省脱贫攻坚总结表彰大会在广州召开。会议深入学习贯彻习近平总书记在全国脱贫攻坚总结表彰大会上的重要讲话精神，表彰先进个人和先进集体。本次表彰大会中，佳兆业集团荣获“广东省脱贫攻坚先进集体”称号。 6.捐款驰援河南防汛救灾 2021年7月，佳兆业集团通过广东省慈善总会捐赠1,000万元人民币，全力支援河南省防汛救灾工作，捐赠将主要用于保障当地群众生命财产安全、采购救灾物资和灾后重建工作。 7.正式发布乡村振兴白皮书 2021年7月，佳兆业集团正式发布《2021佳兆业乡村振兴白皮书》。白皮书首次系统地向外界展示佳兆业集团在扶贫攻坚、乡村振兴领域的逻辑思考和探索实践，全景式反映了佳兆业乡村振兴事业的发展成就和贡献。 历程 夯实城市更新优势全力推进回迁交付 1.2021年交付3.2万套房 2021年是佳兆业集团的交付大年，各地项目践行“服务满意到佳”理念，高品质推进交付工作。佳兆业集团全年交付41个项目、约3.2万套房，创造公司成立以来最大的年交付量，全力以赴让业主如约入住品质新居。 2.逾千套佳居完成回迁选房 2021年，深圳市福田中心区东山小区改造项目一期、深圳市龙岗区下雪项目一期先后举行回迁选房仪式，两大项目共计完成逾千套回迁房的选房工作。深圳市龙岗区平湖旧墟项目二期佳兆业金御雅园完成回迁房入伙，593套品质佳居交付给广大回迁业主，同时，平湖旧墟项目一期佳兆业君汇公馆173个回迁商铺也成功完成回迁交付。 3.推出全国城市更新政策行业报告 2021年5月，佳兆业推出名为《城市远见：更唱迭和，晓喻新生》全国城市更新政策行业报告，这是城市更新领域首部聚焦于全国主要区域和重点城市的更新政策法规以及未来发展的“业务宝典”。 4.中标深圳五和枢纽城市更新项目 2021年7月，佳兆业集团获得深圳市龙岗区阪田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务商中标通知。此次能够从激烈的竞争中脱颖而出，是佳兆业城市更新在国内“第一品牌”的实力体现，必将强化佳兆业在城市更新赛道的领跑优势。 历程 5.举行科创中国•大鹏科技产业赋能研讨会 2021年7月，大鹏科技产业赋能研讨会在深圳市大鹏新区佳兆业国际乐园成功举行。佳兆业集团聚焦科技产业功能，就大鹏新区如何借力深圳的发展优势，实现环境与经济效益双赢的区域发展目标进行初探，并以“科创中国•大鹏国际科创交流平台与策源地”为主题进行了专项研讨。 6.佳兆业粤东新城人才安居项目顺利封顶 2021年12月，在各级政府部门的有力支持和各单位的通力配合下，佳兆业粤东新城城市社区人才安居项目工程建设有序推进，顺利实现全面封顶，冲刺高品质如期交付。 多元业务持续突破服务城市理想生活 1.与深圳大鹏新区签订战略合作框架协议 2021年1月，深圳大鹏新区管委会与佳兆业集团签署战略合作框架协议，双方将携手促进大鹏新区在产业升级、城市全面发展、城市价值提升等层面寻求广阔机遇，聚焦佳兆业国际乐园产业发展、品牌塑造、基础设施建设等方面开展全链条合作，共同打造世界级滨海生态旅游度假区和全球海洋中心城市集中承载区。 2.深圳市足球俱乐部创17年来最佳战绩 2021年，深圳市足球俱乐部一线队在中超联赛中取得第六名成绩，创造17年以来最佳战绩。 历程 4.东戴河佳兆业铂域酒店荣膺“中国五星级饭店”2021年3月，辽宁省旅游星级饭店评定委员会代表国家星评委授予东戴河佳兆业铂域酒店“中国五星级饭店”荣誉，东戴河佳兆业铂域酒店成为辽宁省近五年来第一家获评的五星级旅游饭店。 3.勇夺六大文体场馆运营权 2021年，凭藉成熟的场馆运营模式和管理经验，佳兆业文体科技集团在全国先后竞得广东深圳前海运动公园、深圳北理莫斯科大学游泳馆、广东佛山南海体育中心、深圳光明区玉塘文体中心、深圳光明区上村文体中心、安徽合肥庐阳区全民健身体育中心等6大文体场馆的运营管理权。 5.保障国家田径队及香港全运代表团备赛 2021年，佳兆业文体科技集团全力保障国家田径队在深圳大运中心备战东京奥运会。此外，第十四届全运会及残特奥会前，集团运营管理的深圳大运中心、中山公园棒球场为香港代表团、香港残奥代表队等不同项目运动员的封闭备战，提供了专业且周到的服务与训练保障，并先后收到国家体育总局、十四运香港筹委会、香港棒球总会发来的感谢信。 历程 6.佳兆业美好城市综合服务落地上海崇明区新海镇2021年11月，佳兆业美好与上海市崇明区新海镇人民政府成功签署战略合作协议，佳兆业美好将携手新海镇人民政府共同推进新海镇的城市综合治理工作，服务于市政环卫、河道管理、绿化养护、道路养护、老旧小区整改、物业管理等领域，全面提升新海镇镇容镇貌。 7.长沙佳兆业广场盛大开业 2021年12月，备受瞩目的长沙佳兆业广场盛大开业。该项目不仅是佳兆业商业集团进驻三湘大地的首个代表作，亦是长沙市芙蓉区袁家岭中央文化区重点项目。长沙佳兆业广场聚焦星城青年多元化业态组合，着力打造赏玩生活、体验美好的“玩”美空间，为长沙市民提供潮趣乐享新去处。 奖项 3月5月 2021中国房地产开发企业综合实力TOP30第27位 中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心 2020-2021中国房地产年度扶贫标杆企业 中国房地产TOP10研究组 2021中国房地产百强企业TOP24 中国房地产TOP10研究组 2021中国房地产城市更新优秀企业TOP1 中国房地产TOP10研究组 2021中国上市房企投资价值十强 亿翰智库 奖项 6月 2021最佳城市运营商 澎湃新闻 广东省脱贫攻坚先进集体 中共广东省委广东省人民政府 2020年度广东扶贫济困红棉杯金杯 中共广东省委农村工作领导小组 7月 2021年度优质中国房地产企业大奖 优质中国房地产企业及优质物业管理大奖筹委会 （香港股票分析师协会） 奖项 9月 2021年中国ESG责任地产企业 乐居财经 2021中国房企综合实力TOP19 亿翰智库 2021中国房企品牌价值TOP13 亿翰智库 2021中国城市更新综合实力标杆企业 中国房地产
