月酝知风之地产行业：四月小阳春热度回落，核心城市地市回温

月酝知风之地产行业 四月小阳春热度回落，核心城市地市回温 2023年4月28日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：4月小阳春热度回落，百城住宅价格企稳回升，销售预期回暖带动房企积极推货，核心城市土拍持续回暖。公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；杭州、深圳等热点城市进一步优化落户、贷款、限购等政策，需求端政策延续温和。当前市场关注 点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，二季度市场有望修复，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注绿城管理控股、物业管理企业及产业链机会。 政策：核心城市需求端发力，政策延续温和。3月涉房类政策53项，出台偏松类政策50项，偏松类政策数量创近一年新高。公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；不动产已全面实现统一登记，利于加强产权保护、促进房地产平稳健康发展。杭州、深圳、厦门等热点城市进一步优化落户、贷款、限购等政策，需求端政策延续温和。 资金：居民部门信贷回温，境内融资保持良好势头。3月M2同比增速环比回落0.2pct；社融存量同比增速环比升0.1pct，居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准，巩固经济回稳向上势头。房企境内融资保持良好势头，随着70大中城市新房价格指数筑底修复，预计后续首套房贷利率将保持平稳。 楼市：4月小阳春热度回落，百城住宅价格筑底回升。4月（截至26日）重点50城新房月日均成交环比降26.3%，同比升25.9%，增速较上月回落11.5pct；重点20城二手房月日均成交环比降14.9%，同比升77.5%，增速较上月回落29.9pct。百城住宅平均价格环比上涨0.02%，2022H2以来首次环比为正，一二线城市复苏势头更为明显。 地市：成交量价齐升，核心城市土拍热度不减。3月供地土拍密集，百城土地供应建面环比升43.7%，成交建面环比升21%，百城土地溢价率创近一年新高；4月以来上海、杭州等地土拍竞争激烈，上海首批供地参拍房企数量创近6年新高，预期未稳下房企投资更加追求确定性，积极布局聚焦核心城市优质地块。 房企：Q1销售额同比增速转正，优质民企重回土拍市场。前期挤压需求集中释放叠加供应放量，3月百强房企累计销售额同比增长2.2%，2022年以来首次转正，单月销售额、销售面积同比增长28.7%、18.1%，低基数下同比数据有望延续改善；央国企及强信用房企拿地销售优势仍旧延续，优质民企金地集团、碧桂园重回土拍市场。 板块表现：3月申万地产板块下跌7.61%，跑输沪深300（-0.46%）；截至2023年4月27日，当前地产板块PE（TTM）14.22倍，估值处于近五年98.27%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 报告主要观点： 背景：二手房市场率先复苏，持续优于新房：2022年下半年以来，二手房复苏持续好于新房，除疫情扰动的2022年12月及2023年1月外，2022年8月以来平安证券地产组跟踪的20城二手房成交同比持续正增长，而重点50城新房成交直到2023年2月同比才转正。从重点城市来看，2023Q1南京、成都、苏州、深圳、杭州二手住宅成交套数同比增速均超过50%。 短期催化：交付与品质担忧、一二手价差收窄、限售到期带来次新房集中上市：2021年下半年部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质的担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，加上“以价换量”下多数城市新房二手房价格已无明显倒挂，均导致部分需求转向二手房市场。同时2017年以来部分热点城市陆续出台限售政策，大多数新房在2022年前后解禁，为二手房带来大量次新房供应，也为短期二手房成交提供支撑。 供应结构变迁：新房上移“改善热”，二手承接刚需：2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位，2016年到2022年，重点五城一手住宅平均套均成交面积增幅达10.5%，而二手住宅增幅仅3.5%。同时核心城市中心区域由于地块稀缺、地价高企，房企为获得更高的项目定价，更加倾向于打造高品质的改善大平层；而郊区项目则更多定位为低总价的刚需上车盘。由于新房供给结构的变化，导致部分购买力不足以支撑中心区品质大户型、又不愿意牺牲通勤入手郊区的“中间阶层” 转向中心区二手房市场。 更多报告内容参见：《地产杂谈之四十四：从新房供应结构变迁看二手房复苏》 报告主要观点： 投资延续下滑，拐点仍需等待。1-3月地产投资同比下降5.8%，其中3月单月同比降5.9%，降幅较1-2月扩大0.2pct；其中1-3月东部、中部、西部、东北部分别下滑3.4%、6.3%、12.3%、3.4%，中西部地区压力相对较大。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023Q1仍同比降18%，后续土地购置费或存下行压力；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-3月施工面积同比降5.2%），全年地产投资或延续负增长。 新开工持续筑底，竣工明显回升。3月单月新开工1.1亿平米，同比降29.0%，降幅较1-2月扩大20.4pct。随着上年基数降低，叠加销售好转，后续新开工降幅有望收窄；全年而言，考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏乐观谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略新开工同比降10%的判断。受上年末部分交付项目滞后推动，前3月竣工同比增长14.7%，单月竣工6244万平、同比增32%，后续随着保交付政策持续发力，全年竣工仍相对乐观。 销售同比转正，上调全年销售面积增速至5%。3月商品房销售面积、销售额同比增0.1%、8.7%，增速较1-2月回升3.8%、8.8%，销售额表现好于销售面积反映高能级城市复苏更为明显。分区域看，东部、中部、西部、东北地区3月销售面积增速分别为7.2%、-10.5%、-1.8%、44.9%，东部表现明显更优。低基数背景下，4月前16日50城新房成交套 数同比增18%，20城二手住宅成交套数同比增75%，短期成交有望延续修复。全年而言，考虑一季度楼市复苏好于年初预期，上调全年商品房销售面积增速预测至5%。 到位资金同步转正，首套房贷利率继续下降。3月房企到位资金同比增2.8%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增13.5%、20.0%、6.1%，与销售回暖相印证。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.02%，环比微降2bp，二套房房贷利率4.91%，环比持平。3月国家发改委将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设 施，进一步拓宽融资渠道，利于房企盘活存量资产，持续优化资产负债表。 更多报告内容参见：《行业点评：销售竣工改善明显，投资开工延续筑底》 据不完全统计，3月涉房类政策（含中央及地方）53项，其中出台偏松类政策50项，偏松类政策数量创近一年新高。 公募REITs扩容至消费基础设施，全面实现不动产统一登记。公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；自然资源部表示我国已全面实现不动产统一登记，利于加强产权保护、促进房地产平稳健康发展。 涉房类政策以偏松政策为主 中央层面主要政策、会议 60项 50 40 中性偏松偏紧 30 20 109 5 48 3537 26 7 2831 3 38 3134 19 3 50 4141 时间 文件/会议名称 主要内容 《关于规范高效做 3月24日 好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目申报 优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs 推荐工作的通知》 3月27日 于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点 4月25日 我国全面实现不动产统一登记 02101 1月3月5月 01 7月9月 001000 11月1月3月 3月以来，杭州、深圳、厦门等热点城市进一步优化落户、贷款、限购等政策，需求端政策延续温和。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 3月2日 南京 增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式 3月3日3月7日 厦门常州 拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房取消新房2年限售期，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易 3月8日 安徽 全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程 3月13日 杭州 对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”；全面放开县域落户政策 3月24日 深圳 生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，贷款最高额度可以上浮30% 4月14日 杭州 已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；钱塘区放宽限购，外地户籍只需1个月社保可购房 4月20日 深圳 深圳二手房参考价政策不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作为参考 6 资料来源：各政府网站，平安证券研究所 3月M2同比增长12.7%，增速环比回落0.2个百分点；社融存量同比增长10%，增速环比升0.1个百分点。4月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.65%、4.3%，较上月持平。 根据平安宏观组观点，3月居民中长期贷款同比多增2613亿，多增规模较上月进一步扩大；一是受前期积压的购房需 求集中释放助推；二是全国多地推行二手房销售“带押过户”，有助于稳定居民中长期贷款规模。 M2:同比 % 3月M2同比增速回落 M2:同比 14 13 12 11 380 360 340 320 300 3月社融存量同比增速上行 社会融资规模存量同比 万亿元 14% 13% 12% % 4.4 4.2 4.0 3.8 4月5年期LPR报价较上月持平 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 4.304.304.304.304.304.30 4.304.30 10 9 8 7 6 2020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-03 280 260 240 220 200 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 11% 10% 9% 8% 3.6 3.4 3.2 3.0 3.653.653.653.653.653.653.653.65 2022-092022-112023-012023-03 7 资料来源：Wind，平安证券研究所 3月单月境内债、境外债平均发行利率分别为3.91%、4.51%，环比升0.3pct、降0.96pct，融资成本仍保持在较低水平。 4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.01%，环比微降1bp，二套房房贷利率4.91%，环比持 平。当前房贷利率处在低位，70大中城市新房价格指数筑底，后续随着市场修复，预计首套房贷利率将保持平稳。 房企境内债、境外债与信托发行成本重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院） 境内债平均发行利率 境外债平均发行利率 % % 集合信托平均年收益率（右轴） 15 13 11 9 7 5 8.4 8.2 8.0 7.8 7.6 7.4 7.2 7.0 6.8 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 首套房房贷利率二套房房