月酝知风之地产行业：房企资产盘活再添助力，小阳春热度持续

月酝知风之地产行业 房企资产盘活再添助力，小阳春热度持续 2023年3月28日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：小阳春热度持续，百城住宅价格止跌，销售预期回暖带动房企积极补货，核心城市土拍回暖。供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，住房租赁再迎金融支持，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；多家房企推进股权再融资计划，用 于保交楼、偿债、补充运营资金等。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。 政策：首套房贷款利率动态调整，优化房企资产负债表。2月涉房类政策46项，出台偏松类政策均为41项，政策延续偏松基调。中证协启动不动产私募投资基金试点工作，积极改善优质房企资产负债表；住房租赁投融资渠道拓宽，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活。 资金：年内首次降准，房企股权再融资持续推进。2月M2同比增速环比升0.3pct；社融存量同比增速环比升0.5pct，居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准，巩固经济回稳向上势头。境内融资保持良好势头，多家房企推进股权再融资计划，随着70大中城市新房价格指数筑底修复，预计后续首套房贷利率将保持平稳。 楼市：小阳春热度延续，房企推货略显不足。3月（截至26日）重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升18.5%、31.2%，同比升26.4%、92.9%，二手房交易复苏好于新房。2月房企普遍新推货不足，以去化存货为主，预计房企3月、4月将加快取证推货节奏，把握传统旺季“小阳春”行情。百城住宅价格止跌，一线城市率先企稳。 地市：成交量缩价涨，房企投资聚焦核心城市优质地块。1-2月供地活动较少，供应成交规模维持低位，百城土地溢价率4.19%，环比回升1.1pct；部分城市加大优质地块供应带动下，流拍率仅为15%，降至近一年最低位。3月以来南京、北京等地土拍竞争激烈，郑州土拍则相对冷清，房企投资仍主要聚焦核心城市优质地块。 房企：百强单月销售额增速转正，优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点。50强房企拿地销售金额比21%、拿地销售面积比23%，环比增长19.7pct、20.4pct，除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。 板块表现：2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月27日，当前地产板块PE（TTM）13倍，高于沪深300的11.98倍，估值处于近五年91.94%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售2 持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 报告主要观点： 投资小幅下滑，全年或延续负增。1-2月地产投资同比降5.7%，降幅较2022年全年（-10%）有所收窄；其中东部、中部、西部、东北部分别下滑3.5%、5.9%、11.7%、12.7%。往后看，考虑2022年土地成交价款同比降48.4%、房企当前拿地仍较谨慎，后续土地购置费或存下行压力；同时部分房企资金偏紧制约建安表现，全年地产投资或延续负增长。 新开工持续疲弱，竣工同比转正。1-2月新开工同比降9.4%，降幅较2022年全年（-39%）收窄。考虑上年土地成交下滑幅度大、多数房企对后续销售复苏相对谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略判断，预计全年新开工同比降10%。竣工方面，1-2月竣工同比增8.0%，2022年以来单月增速首次转正。近期地产产业链调研反馈，多地保交房项目有序复工、但进展不宜过度 乐观，后续随着保交付政策持续发力，全年竣工仍相对乐观。 住宅销售额同比转正，后续销售或延续改善。1-2月全国商品房销售面积、销售额同比降3.6%、0.1%，其中住宅销售面积下滑0.6%、销售额增长3.5%，住宅销售额增速自2021年7月以来首次转正。销售回暖与近期调研反馈较为一致，主要因疫后居民生活工作逐步恢复、上年积压购房需求释放、同时收入与房价预期亦逐步改善，叠加房贷等政策环境友好。分区域看，东部、中部、西部、东北地区1-2月销售面积增速分别为-2.2%、-5.5%、-4.3%、2.6%，销售均价较上年12月分别增5.9%、4.0%、 -5.6%、4.2%，销售均价提升或主要源于销售结构变化（市区优质楼盘销售好于郊区项目），叠加楼市回暖下、部分楼盘项目折扣力度减弱。往后看，随着收入、房价预期延续改善，三四月传统销售旺季、房企推盘增加，后续销售有望延续改善，全年商品房销售面积表现或有望好于此前预期（-4.5%）。 到位资金同比下滑，优质房企支持政策有望加大。1-2月房企到位资金同比降15.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降11.4%、15.3%、15.0%。尽管“金融16条”、“三支箭”政策推进，金融机构在房地产领域支持力度有所加大，但非央国企类的房企资金环境仍偏紧，制约投资开工意愿。3月7日倪虹部长表示用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆 弹”的方式化解风险，一视同仁支持优质央国企与民企，同时针对出险房企将严格依法依规处置。未来优质民企资产负债表支持政策有望加大，行业信用风险有望渐缓、洗牌渐进尾声，高信用的优质房企有望凭借融资优势持续扩大市场份额。 拓宽试点资产类型，支持购物中心等消费基础设施REITs发行。本次发改委、证监会文件均提及研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2022年12月8日证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上视频致辞，提出研究推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域，此次试点类型拓宽为该提法的执行与落实，利于相关存量资产盘活。同时发改委、证监会强调项目发起人 （原始权益人）不得从事商品住宅开发业务，且应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，避免为商品住宅开发项目变相融资。 分类调整项目收益率与资产规模要求，房企存量资产盘活再添助力。对于不同类型基础设施REITs项目情况，发改委、证监会规定，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%；首次发行基础设 施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。对照此前要求（发改投资〔2021〕958号），净现金流分派率由4%降至3.8%，特许经营权、非特许经营权项目分类规定，体现差异化估值思路；保租房项目首次发行目标不动产评估净值要求由10亿元降至8亿元。于具备相关资产房企而言，一方面试点类型拓宽有助于扩大受益受众，另外净现金流分派率、目标不动产评估净值要求降低亦有助于持有资产发行，增厚短期利润、改善资产负债水平。 更多报告内容参见：《行业点评：公募REITs再扩容，支持消费基础设施REITs发行》 肯定房地产发展趋势，扎实推进保交楼工作。在回顾过去一年和五年工作时，政府工作报告指出过去一年来，出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作；过去五年来持续推进以人为核心的新型城镇化，坚持房住不炒，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。 “防风险”仍为当下重点，需求端延续精准施策。对于2023年政府工作建议，在有效防范化解重大经济金融风险部分，政府工作报告提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，延续2022年中央经济工作会议的整体定调。未来针对优质房企金融支持力度有望进一步加大，已出台政策有望加紧落实，同时“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，高速扩张将向有质量发展转变。需求端，政府工作报告仍旧强调支持刚性和改善性住房需求，施政群体严格限定，未来刚需政策力度有望延续，改善政策内容有望进一 步优化，促进以旧换新、以小换大需求释放；同时需求端调控仍将因城施策、动态调节。 完善顶层设计，加强住房保障体系建设。保障性租赁住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。政府工作报告再次强调加强住房保障体系建设。此前央行、银保监已就金融支持住房租赁市场发展公开征求意见，后续在加大保障性租赁住房供给同时，相关金融支持力度亦有望持续加强。 更多报告内容参见：《行业点评：防风险促需求，两会指引行业方向》 据不完全统计，2月涉房类政策（含中央及地方）分别为46项，出台偏松类政策41项，政策延续偏松基调。 住房租赁与不动产私募基金迎支持，改善房企资产负债表。习总书记在《当前经济工作的几个重大问题》中，肯定房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定的重大影响；中证协启动不动产私募投资基金试点工作， 积极改善优质房企资产负债表；住房租赁迎金融支持，投融资渠道再拓宽，有助于消化房企存量房源，利于减轻轻资产模式住房租赁企业资金负担；公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活。 60项 50 40 30 涉房类政策以偏松政策为主 38 中性偏松偏紧 28 48 中央层面主要政策、会议 20353731 26 109 7 5 4141 34 时间 文件/会议名称 主要内容 2月16日 《当前经济工作的 几个重大问题》 防范房地产业引发系统性风险；肯定房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响 2月20日 《不动产私募投资 基金试点备案指引（试行）》 启动不动产私募投资基金试点工作 2月24日 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》 支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20%，贷款期限3-5年；鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超过物业评估值80%、期限不超过30年；支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券、支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券（CoveredBond）、支持房地产投资信托基金（REITs）试点等 《关于规范高效做 3月24日 好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目申报 优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs 推荐工作的通知》 3月27日 于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点 31 19 02101031300100 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月 2月以来，四川、杭州进一步放宽落户限制，长沙、常州、扬州、惠州松绑限售、沈阳、厦门购房政策向多子女家庭倾斜，南京、安徽优化二手房交易政策。一线城市中深圳放松公积金贷款额度，需求端政策已开启渐进式调整模式，政策风向加速转变。 近期地方楼市调控