月酝知风之地产行业：楼市热度回落，信心仍需提振

月酝知风之地产行业 楼市热度回落，信心仍需提振 2023年5月23日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 本月观点：“金三银四”后楼市成交阶段性回落，地市供给成交缩量，预期未稳与精准投资下核心城市土拍热度不减；杭州、上海等热点城市进一步优化限购、落户、贷款等政策，需求端政策延续宽松，百城住宅价格已连续两个月企稳回升。当前政策环境仍旧温和，叠加房企年中冲刺， 成交环比有望逐步改善。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策：政治局会议支持基调未改，政策延续温和。4月涉房类政策（含中央及地方）47项，其中出台偏松类政策39项；政治局会议支持基调未改，房地产经纪服务迎规范，有望降低购房者置业成本，多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。4月以来，杭州、上海等热点城市进一步优化落户、贷款等政策，需求端政策延续温和。 资金：居民中长期贷款单月再度净偿还，境内融资环比回落。4月M2同比增速环比回落0.3pct；社融存量同比增速较上月持平，居民中长期贷款单 月再度净偿还。房企境内融资规模环比回落，民营房企房企投资信心有待修复。 楼市：“金三银四”后阶段性回落，百城住宅价格筑底回升。受五一假期影响，5月（截至21日）重点50城新房月日均成交环比降14.2%，同比升3.3%，增速较上月回落23pct；重点20城二手房月日均成交环比降21.2%，同比升43.4%，增速较上月回落26.4pct，“金三银四”后楼市成交阶段性回落。百城住宅平均价格环比上涨0.02%，连续2个月环比为正，一二线城市楼市更具韧性。 地市：供给成交缩量，核心城市土拍热度不减。土拍节奏“少量多次”，4月土地市场供给成交回落，百城土地供应建面环比降10.4%，成交建面环比降14.8%；优质地块供给加大及房企补库存情绪带动下，4月百城土地溢价率6.35%，连续4个月回升；“预供地”制度下流拍率创近一年新低。4月以来上海、杭州等地土拍竞争激烈，预期未稳下房企投资更加追求确定性，布局聚焦核心城市优质地块。 房企：销售同比数据延续改善，优质民企投资拿地复苏。4月百强房企累计销售额同比增长8.7%，延续转正趋势，单月销售额、销售面积同比增长 30.4%、2.2%，低基数下同比数据有望延续改善。4月热点城市供地质量较高，房企参拍热情提振，50强房企整体拿地销售金额比、面积比分别为 29%、30%，环比分别升15.6pct、11.1pct；除财务稳健、信用资质较好的央国企外，此前拿地积极的民企如滨江集团等持续在深耕城市拿地，碧桂园、金地集团多家民营房企亦频频出手。 板块表现：4月申万地产板块下跌2.56%，跑输沪深300（-0.54%）；截至2023年5月22日，当前地产板块PE（TTM）14.34倍,估值处于近五年 97.45%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售 本月报告精选之一：结算业绩持续承压，国企民企结构分化 报告主要观点： 利润规模萎缩，毛利率持续探底。受行业景气度下行、毛利率探底、减值计提等冲击，2022年15家A+H上市典型房企整体营收同比下降0.1%，归母净利润同比下降37.5%，降幅较2021年扩大26.3个百分点。2022年15家上市房企整体毛利率18.4%，同比下降3.9个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率难以迅速反弹；销管费用率5.1%，同比下降0.4个百分点，房地产由高速增长向高质量发展转变过程中，销管费用率有望持续改善。2022年末15家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）111.9%，收入结转仍有保障，但考虑短期结 算毛利率仍可能处于探底通道，将持续对利润端产生负面影响。分板块来看，央国企营收同比增长5.4%，归母净利润同比下降25.8%，毛利率降幅可控（同比降3.1pct），整体业绩相对较好。 销售规模下台阶，拿地聚焦核心区域。2022年15家上市房企销售额同比下降23.1%。2023年初全国楼市明显复苏，后续随着经济及收入预期改观、政策持续发力，居民购房意愿增强有望带动销售持续改善。2022年15家上市房企平均拿地销售面积比56%、拿地销售金额比38%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比与2021年基本相当，同比降幅 （1pct）显著低于拿地销售面积比（24pct），反映房企在谨慎取货过程中，持续向高地价的核心城市聚焦。基于购房者较高信任度，2022年央国企销售表现相对较好，销售额同比下降17.3%，降幅小于民企（-33.3%）。同时得益于资金优势，央国企土储获取更加积极，2022年平均拿地销售金额比41%，高于民企（27%）。 在手现金承受压力，资源向央国企集中。2022年末15家上市房企整体在手现金1.1万亿元，同比下降7.7%，处近三年低位。其中央国企在手现金降幅（-3.2%）远低于民企（-18.1%），同时央国企融资成本普遍更低，反映其在销售、融资端更大优势。“三条红线”方面，央国企、民企均维持绿档，但受现金规模收缩、短债规模提升影响，民企现 金短债比同比下降60个百分点至149.4%，指标弱化程度更为明显。 更多报告内容参见：《地产杂谈系列之四十五：结算业绩持续承压，国企民企结构分化》 本月报告精选之二：规范房地产经纪服务，引领中长期健康发展 报告主要观点： 规范房地产经纪服务，长期有利于行业健康发展。过往房地产经纪在促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全的同时，由于缺乏统一的规则制度，存在部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。本次意见从主体备案、服务内容、收费细项、合同规范、信息保护等十个方面规范房地产经纪服务，有利于整治部分行业乱象，提高行业交易透明度，保护购房者合法权益，促进行业中长期健康发展。 引导降低交易费用及规范收费标准，有望降低购房者置业成本。意见中有三条涉及经纪服务收费，包括合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价，严禁操作经纪服务收费。如意见要求经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。根据贝壳招股说明书，以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣 金率从1.9%升至2.3%，呈现上升趋势，预计短期交易佣金率可能面临下调压力。目前国内费用一般为买家承担，根据NatalyaDelcoure与NormG.Miller（2002）的研究，2015年27个国家与地区中，美国、英国、西班牙、俄罗斯等16个为卖家支付佣金模式，德国、意大利、日本等11个为买家与卖家共同承担。本次意见明确引导由交易双方共同承担经纪服务费用，同时强调合理降低买卖费用，后续有望适度降低购房者的置业成本。 多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。意见强调加强个人信息保护、加大违法违规行为整治力度；明确房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理；房地产经纪机构发布房源信息应当通过平台进行核验；鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务；加强存量房交易资金监管。有针对性的解决个人信息保护、“假房源”、交 易资金安全等过往房产交易中突出问题。 本月报告精选之三：从市场供需到房企成长—地产五大热点话题再探讨 报告主要观点： 近期市场普遍关注：1）销售复苏的持续性；2）供给端收缩的冲击；3）房企拿地布局的重叠；4）房企业绩增长来源；5）房企选股逻辑。本篇报告我们从多维度出发、更多定量去回答及探讨以上问题，为投资者提供一定参考。 复苏节奏：市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。定性来看，收入（影响购房能力）及房价下跌预期、交付担忧（影响购房意愿）对楼市的影响逐步消散，但由于收入预期改善及居民信心修复需要时间， 加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动。定量测算下，若市场整体去化率回升至2021年水平，对应2023年全国商品房销售面积有望同比微增。 供给收缩：供给端影响较大城市为武汉，供需综合影响得分靠前为厦门。从库存去化、开工拿地收缩及城投拿地占比出发，测算供给端影响较大城市分别为武汉、沈阳、济南，结合人口净流入、租赁人口占比等需求端指标，供需 综合得分靠前的为厦门、武汉、宁波。在供需影响较大的5个城市中，2020-2022年拿地面积最多的分别为万科、招商蛇口和绿城中国。 房企布局：重点房企核心城市拿地及销售市占率仍低，热点城市土拍盈利空间尚存。2022及2023Q1十大主流房企在十大城市拿地市占率分别为36%和44%，低于2020年的53%，仍有提升空间，且高于其权益销售额市占率（21.1%）， 为未来销售提升奠定基础。同时热点城市地块2022年土拍也火热，2023年随着更多房企聚焦和参与，更多为降低各家房企获地概率，从杭州等热点城市来看，杭州第三轮土拍平均价差达13634元/平，仍为开发商留有一定利润空间。 本月报告精选之三：从市场供需到房企成长—地产五大热点话题再探讨 业绩弹性：减值影响消退、权益占比提升、销售市占率提升带来优质房企业绩增量。在减值及少数股东损益降为0的假设下，即使其它指标未变，15家重点房企归母净利润将提升至2022年实际值的163%。同时2022年受前期高价地影 响，整体毛利率降为18.4%，随着2022年土拍项目步入结算周期，优质房企结算毛利率仍存改善空间，带来业绩上升空间；此外随着部分出险房企退出或萎缩，优质房企销售额仍有提升空间，带来未来结算端营收增长。 选股逻辑：土储质量+资金获取能力四象限选股，优选土储优、融资强房企。我们认为无论何种估值方法，核心还是 在于土储，土储质量是决定公司未来销售去化、资金回笼、结算盈利、业绩兑现的基础。因此选股逻辑上，我们从土储和资金获取能力两个维度出发，其中土储代表现有禀赋质量，资金获取能力代表持续获取优质土储的扩张成长能力。我们相对看好融资能力强，且积极拿地优化土储质量的房企。 更多报告内容参见：《从市场供需到房企成长——地产五大热点话题再探讨》 本月报告精选之四：销售环比走弱，竣工维持强势 报告主要观点： 投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年基数明显降低背景下，4月单月地产投资仍同比降7.3%，降幅较上月扩大1.4pct；分区域看，东部单月投资转正，但其他区域压力较大，4月东部、中部、西部、东北部同比增速分别为1.3%、-15.5%、-21.8%、-15.4%。往后看，考虑2022年百城住宅类用地成交总价同比降27%，2023前四月仍同比降22%，后续土地购置费或存下行压力 （3月单月同比降18.5%）；同时部分房企资金偏紧制约建安表现（1-4月施工面积同比降5.6%），全年地产投资或延续负增长。 新开工持续筑底，竣工继续回升。4月单月新开工7099万平米，同比降27.4%，降幅较上月收窄1.6pct。随着上年基数降低，叠加销售好转，后续新开工降幅有望继续收窄；全年而言，考虑上年土地成交降幅大、多数房企对市场复苏相对谨慎、新开工意愿有限，维持年度策略新开工同比降10%的判