月酝知风之地产行业：基本面再度走弱，核心城市政策空间打开

月酝知风之地产行业 基本面再度走弱，核心城市政策空间打开 2023年8月21日 平安证券研究所地产研究团队 证券研究报告 行业评级：强于大市（维持） 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：7月地产投资、销售、信贷数据持续走弱，政治局会议首提供求新形势，住建部首提降低首套住房首付比例，强调落实“认房不认贷”等，北上广深均表态跟进举措，有望打开“新形势”下的政策空间。短期关注销售转弱、个别房企信用事件发酵带来的政策博弈机会，中长期关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等；同时建议关注物业管理企业及城中村改造的产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。 政策：新形势下政策空间打开，一线城市需求端有望发力。7月涉房类政策32项，其中偏松类政策25项；延长“金融十六条”期限，政治局会议首提供求新形势，北上广深纷纷表态将落实倪虹部长讲话要求，会同有关部门更好满足居民刚性和改善性住房需求，有望尽快跟进举措；央行提及指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，后续房贷利率下调仍存空间。 资金：居民信贷再度走弱，房企境内融资规模环比回升。7月M2同比增速环比回落0.6pct；社融存量同比增速回落0.1pct，居民信贷再度走弱。7月房企境内债融资规模环比升64.8%。“金融16条”中部分政策获延期，主要涉及房企存量融资展期、专项借款支持项目的配套融资支持等，多家房企股权融资计划取得突破性进展；民营房企中新城控股、新湖中宝等先后成功发行中票等。 楼市：成交延续疲软，各能级城市价格均环比下跌。8月（截至18日）重点50城新房月日均成交环比降7.2%，同比降34.9%，降幅较上月扩大0.7pct；百城住宅价格中，各能级城市均环比下跌；7月央行货币政策司司长指出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，核心城市政策或迎优化。 地市：土地供应季节性回落，土地市场面临流拍压力。7月供地规模季节性回落，百城土地供应建面环比降48.4%；成交建面环比降33.1%；成交持续走弱影响房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，创2021年以来新高。尽管核心城市土拍仍有热度，但亦有降温势头。7-8月上海、深圳土拍中，仍有地块触顶成交，但非核心区域多以底价成交，甚至流拍情况。 房企：延续探底行情，核心城市楼市复苏动能有待提振。7月供需两淡，楼市延续探底行情，百强房企累计销售额同比下降5.9%，单月销售额同比下滑37.2%；累计销售面积同比下滑17%，单月销售面积同比下滑36.8%，降幅进一步扩大。7月下旬以来中央频繁释放利好信号，若核心一二线城市松绑“四限”，新房成交规模有望止跌企稳；弱二三线城市购买力仍需修复，短期成交难有明显起色。 板块表现：7月申万地产板块上涨14.16%，跑赢沪深300（4.48%）；截至2023年8月21日，当前地产板块PE（TTM）15.3倍，估值处于近五年97.6%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 报告主要观点： 背靠厦门国资建发集团，“新闽系”房企崛起。建发国际发展起始于厦门建发集团旗下房地产业务（主体为建发房产），并依托集团资源快速扩张；董事会成员均在控股母公司建发房产中担任职务，利于调动平台资源，同时叠加“一年一聘制”的市场化经营机制与股权激励，保障公司经营效率及发展动力。2022年公司总营收、归母净利润996亿元、49亿元，2018-2022年CAGR分别为68%、37%。 销售投拓积极，逆境突围攻守兼备。2022年公司在行业调整期超额完成年内销售目标，销售额排名进入行业前十，2023H1销售额同比增速持续领先（+55.7%）；且规模攀升并非牺牲权益比，近年销售权益比均保持在70%以上；产品体系方面更加聚焦改善型产品，因而项目去化与销管费管控相较同业更具优势。投拓方面，公司紧抓土地市场景气 度底部补仓，2023H1公司拿地销售金额比、面积比分别为36.1%、70.2%，高于50强房企整体值（金额比21.6%、面积比27%）；同时重视资产流动性，聚焦核心区域补充优质土地，核心地段项目通常单盘流速较高，有效避免滞重库存累积占用公司资源等，亦有助于市场回暖后抢占先机。 屡获大股东注资，有序扩张资产负债表与完善产业链。公司保持较高财务安全度，三条红线“绿档”达标，在手流动性充裕，总资产结构中存货与货币资金合计占比达78%，位居主流房企首位；2022年末融资成本为4.3%，已批未提的银行借款额度充足。此外公司运用多元化融资工具，如配股、可转债、永续债等方式，进一步补充权益资金。土储、财务方面屡获母公司建发房产支持，多次通过转让股权等方式为公司注入上海、无锡等优质土储项目，财务方面亦提供永续债“输血”，助力“三条红线”降档。2021年11月公司入主工程技术服务公司合诚股份（603909.SH）， 为公司部分房开项目提供设计、监理、施工等技术服务，把控建筑品质，提升工程铺排等经营效率；2022年再度并表建发物业（2156.HK），完善工程与服务产业链布局，释放协同发展的乘数效应。 报告主要观点： 首提降低首套住房首付比例，超出市场预期。根据央行2016年规定，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。目前大部分非限购城市首套最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷 款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。 明确强调落实个人住房贷款“认房不用认贷”，利于改善性需求释放。目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策，加大改善性需求的换房成本。本次会议明确表态落实个人住房贷款“认房不用认贷”，预计后续核心城市限贷政策有望迎来优化，利于大幅降低改善性需求置业门槛，活跃整个房地产交易市场。同时会议强调落实改善性 住房换购税费减免，预计后续在增值税、契税等交易环节税收方面有望迎来政策支持。投资建议：7月24日，政治局会议强调我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，本次住建部表态为对政治局会议的响应和支持，政策力度超出市场预期，有助于降低购房者（尤其核心城市）置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降低首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。 更多报告内容参见：《行业点评：住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持续超预期》 报告主要观点： 房地产供求关系发生重大变化，行业政策需适时调整优化：对比4.28政治局会议，本次会议未重申房住不炒，新增“我国房地产市场供求关系发生重大变化”提法，当前短期受收入预期、房价下跌担忧等因素影响，二季度以来楼市成交持续走弱，2023H1全国商品房销售面积同比降5.3%，6月单月降幅达18.2%；中长期随着城镇化率放缓，城镇人均居住面积大幅改善，潜在需求亦面临压力。在这种背景下，我们认为“房地产市场供求关系发生重大变化”可能意味着国内房地产市场在经历“供不应求”到“结构性供不应求”后，再度迈入新的阶段。短期压力点或更多聚 焦在需求端，会议指出适应新形势、适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，预计短期重点城市限贷限购等需求端政策优化或值得期待。 加大保障性住房建设供给，积极推动城中村改造和“平急两用”：保障性住房为新市民、青年人等住房问题解决重要手段之一，亦为房地产新发展模式重要一环。7月14日央行答记者问时提到1000亿租赁住房贷款支持计划稳步推进，已落地济南、郑州等试点城市，未来保障性住房建设供应有望持续加强。城中村改造具备消除安全隐患、增加公共服务补给、提高土地资源利用效率等优点，7月21日国常会已审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改 造的指导意见》。考虑城中村改造并非简单采取大规模拆除重建模式，项目情况更加复杂，且公益性更强，意味后续城中村改造将相对有序，对经济边际拉动亦更为渐进。对于闲置房产盘活，参考历史经验多为改建保障性租赁住房，后续盘活改造或仍将向相关方向推进。 防风险仍是当前房地产重点任务：整个房地产表述部分仍位于“要切实防范化解重点领域风险”之后，在销售端承压、民企融资端压力仍存的大环境下，行业整体流动性危机并未完全消除，后续仍需要更多政策出台化解头部房企风险、优化行业整体资产负债状况，同时保交楼政策预计仍将持续推进。 报告主要观点： 新开工延续疲弱，中长期不宜过度悲观。7月单月新开工0.7亿平米，创2009年8月以来新低，同比降25.9%。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了下半年新开工下行压力仍大。拉长时间维度看，我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米，考虑商业、租赁及相关配套建设导致可售率低于100%，意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上，当前新开工绝对值或已接近底部区间，中长期不宜过度悲观。 竣工延续改善，后续仍待政策发力。7月单月竣工4501万平、同比增33.1%，前7月累计同比增长20.5%。2021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资。近日住建部表示“保交楼”专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。参考乐居财经等统计，碧桂园、融创、绿地等22家房企2023年上半年合计交付115万套，较2022年上半年98万套明显增加，印证保交付工作逐见成效。不过考虑当前楼市成交低迷，同时剩余保交付项目面临可售货值少、质量不高等问题，后续保交付 仍依赖政策持续推进。 传统淡季加大销售压力，政治局释放积极信号。楼市热度持续回落叠加传统销售淡季，7月单月商品房销售面积、销售额分别同比降15.5%、19.3%，年初以来连续两个月降幅超过10%，单月销售面积0.7亿平米创2012年5月以来新低。分区域看，7月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为-18.2%、-9.3%、-13.6%、-28.7%，其中东部增速较上月明显下滑。7月政治 局会议首次明确房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策措施。预计后续核心城市限贷、限购等优化政策有望出台。 到位资金与中长贷偏弱，降息打开LPR下调空间。7月单月房企到位资金同比降20.2%，其中定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比降21.7%、23.5%、14.7%，与销售走弱趋势一致。7月住户部门中长期贷款减少672亿元，较上月（增加4630亿元）明显回落，同比减少2158亿元，意味着居民提前还款潮或在延续。8月1日央行提出指导商业银行依法