融创服务2022年度报告

年度报告 ANNUALREPORT SUNACSERVICESHOLDINGSLIMITED 融创服务控股有限公司 融创服务控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为 “本集团”）是一家于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市的公司。 本集团自成立以来，聚焦核心城市中高端物业，践行高质量发展战略，布局物业管理及商业运营综合服务两大业务板块，逐步确立了行业领先地位。本集团始终以“至善‧致美”为服务理念，为客户提供全面的高品质物业服务，致力于成为“中国品质服务首选品牌”。 SunacServicesHoldingsLimited(the“Company”,togetherwithitssubsidiaries,the“Group”)isacompanylistedontheMainBoardofTheStockExchangeofHongKongLimited(the“StockExchange”). Sinceitsestablishment,theGrouphasfocusedonmid-to-high-endpropertiesincorecities,adheredtothestrategyofhighqualitydevelopment,anddevelopedtwomainbusinesssegmentsofpropertymanagementandcomprehensivecommercialoperationalservices,owingtowhich,theGrouphasestablisheditsleadingpositionintheindustrygradually.Inpursuitofitsservicephilosophyof“commitmenttoexcellenceandbeauty”(至善•致美),theGroupoffersafullrangeofhigh-qualitypropertyservicestoitscustomersandisdedicatedtobecomingthe“BestQualityServiceProviderinChina”. 目录 2 公司资料 4 财务概要 5 主席报告 8 管理层讨论与分析 16 董事及高级管理层履历 20 企业管治报告 35 董事会报告 56 独立核数师报告 63 综合全面收益表 64 综合财务状况表 66 综合权益变动表 68 综合现金流量表 70 综合财务报表附注 董事会 主席兼非执行董事 汪孟德先生 执行董事 曹鸿玲女士（行政总裁）杨曼女士 谢建军先生（于2022年6月9日退任） 非执行董事 路鹏先生高曦先生 独立非执行董事 王励弘女士姚宁先生赵中华先生 审核委员会 姚宁先生（主席）王励弘女士 赵中华先生 薪酬委员会 王励弘女士（主席）曹鸿玲女士 姚宁先生赵中华先生 提名委员会 汪孟德先生（主席）王励弘女士 姚宁先生赵中华先生 联席公司秘书 张晓明先生 梁瑞冰女士（于2022年6月9日获委任）黄秀萍女士（于2022年6月9日辞任） 授权代表 杨曼女士张晓明先生 梁瑞冰女士（替任授权代表）（于2022年6月9日获委任） 黄秀萍女士（替任授权代表）（于2022年6月9日辞任） 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号 时代广场二座31楼 中国总部及主要营业地点 中国天津市南开区 红旗路融创中心 O1A座25层 注册办事处 IntertrustCorporateServices(Cayman)LimitedOneNexusWay CamanaBay GrandCayman,KY1-9005CaymanIslands 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716号铺 主要往来银行 中国工商银行中国银行 股份代号 香港联交所：01516 公司网站 www.sunacservice.com 财务日程表 2022年全年业绩公告2023年3月20日 合规顾问 博思融资有限公司（于2022年4月29日任期结束） 暂停办理股份过户登记手续以厘定出席2023年股东周年大会资格 2023年5月25日至 2023年5月31日 （包含首尾两日） 法律顾问 2023年股东周年大会2023年5月31日 盛德律师事务所 核数师 暂停办理股份过户登记手续以厘定有权收取末期股息的资格 2023年6月6日至 2023年6月12日 （包含首尾两日） 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 派发末期股息2023年6月15日 或前后 综合业绩 截至12月31日止年度 2022年 2021年2020年 2019年 2018年 人民币千元 人民币千元人民币千元 人民币千元 人民币千元 收入 7,126,161 7,903,6744,625,166 2,827,374 1,841,542 毛利 1,604,439 2,490,9701,275,697 720,294 423,953 年内（亏损）╱利润 (462,396) 1,358,494621,631 269,898 98,307 本公司拥有人应占（亏损）╱利润 (481,902) 1,276,326596,799 269,898 98,307 本公司拥有人应占每股 基本（亏损）╱盈利（人民币元） (0.16) 0.410.25 0.12 0.04 每股股息（人民币元） 0.137 0.1240.058 综合财务状况 于12月31日 2022年 2021年 2020年 2019年 2018年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 资产总值 12,493,457 13,468,266 12,959,461 2,271,146 1,642,397 权益总额 7,769,029 8,672,987 9,731,155 497,875 24,602 负债总额 4,724,428 4,795,279 3,228,306 1,773,271 1,617,795 尊敬的各位股东： 本人欣然向各位股东提呈本集团截至2022年12月31日止年度业务回顾及2023年展望。 2022年回顾 2022年，受到国际环境动荡、国内需求收缩、供给冲击等多重因素影响，中国经济砥砺前行。在疫情反复、房地产行业持续下行的环境下，物业管理行业面临多重压力与挑战，本集团亦经历了“不平凡”的一年。面对市场压力，身处复杂的环境，本集团一方面以市场化的原则积极、及时调整非业主增值服务业务，降低地产行业动荡的影响，一方面坚持打磨基础能力，打造新业务的长期发展能力，持续进行自我优化。2022年虽然诸多不易，但困难和变化亦催化了本集团市场化能力的加速筑成，使本集团的管理团队更加成熟，使本集团践行长期发展战略的信心和决心更加坚定，在发展的路程中又踏出了极为坚实的一步。 年内本集团实现收入约人民币71.26亿元，毛利约人民币16.04亿元，本公司拥有人应占亏损约人民币4.82亿元。受地产行业影响，本集团对非业主增值服务业务做出主动调整，非业主增值服务业务的毛利同比大幅下降，若剔除非业主增值服务业务，其他核心业务（注1）毛利额同比基本持平。受关联方业务回款的影响，本集团对关联方应收款项计提的减值拨备增加，若剔除应收款项计提的减值拨备以及其他非经营性摊销等因素，本公司拥有人核心净利润（注2）约人民币7.63亿元。 以客户为中心，坚守服务本源，以品质为根基，以精细化管理为依托，基础服务持续夯实。于2022年12月31日，本集团合约建筑面积约为3.93亿平方米，在管建筑面积约为2.44亿平方米，规模保持优势，稳定增长。在大规模的管理体量下，保证服务的均好性至关重要。年内，本集团对服务体系迭代升级，持续深化服务人员的标准化管理要求，客户的满意度持续保持行业领先。同时通过数科工具的应用，在提升了客户体验的同时达到降本增效的目的，例如，本集团年内自主完成轻量化车场研发上线，在节约智慧社区投入的同时提升了运营管理效率。 坚决以市场化原则对待关联方业务，保证经营安全性。受房地产行业环境变化的直接影响，本集团对关联方的应收款项回款速度减缓。为此，本集团积极应对调整，基于应收账款的回收情况，对关联方非业主增值服务业务进行取舍，2022年下半年地产行业的影响显着减弱。相较2022年上半年，下半年本集团的关联方贸易应收款项原值减少，关联方业务的经营性现金流转正，实现了现金流的良性运转，年底可用现金充裕。 注1：指物业管理服务、社区生活服务及商业运营管理服务。 注2：指剔除应收款项计提的减值拨备、股份奖励计划开支、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值损益以及收并购带来的无形资产 （品牌、合同及客户关系）的摊销成本后归属于本公司拥有人的核心净利润。 基于经营本质，做有质量的规模拓展。于2022年12月31日，本集团来自第三方的在管面积占比约为37%。2022年，在品牌、疫情等不利的外部影响下，市场拓展总量仍保持稳定，签约项目的单年合同额达约人民币10.8亿。本集团将规模发展作为本集团的重要目标之一，以发挥规模效益，但更要求团队在规模拓展的同时不以追求规模为唯一目标，而应基于经营的本质获取有效的规模。在拓展布局上，持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一二线战略重点城市；在项目规模上，获得多个单年合同额超千万的项目，金额占比约32%，较2021年提升约12个百分点；在项目经营质量上，坚持合理利润的拓展要求，做高质量、有效的规模发展。 社区生活服务方面，聚焦核心产品，提升服务能力。虽然受到经济与疫情的影响，年内本集团社区生活服务的收入仍实现稳定增长，同比增长约11%。便民服务聚焦日常保洁、家电清洗、居家维修三大核心品类，提升品控质量，客户好评率持续提升的同时，客单价、覆盖率量价双升。美居业务积极应对房地产行业变化，迅速调整业务策略，突破存量房业务，同时自营模式占比迅速提升。到家系统、房屋租售系统等社区生活服务业务体系的数字化工具也于本年度上线、迭代，使得线上业务交易更便捷、运营分析更直观，有力的支持了生活服务业务的发展。 商业运营管理方面，环境影响下业绩承压，产品力和运营力不断提升。截至2022年底管理开业项目21个，年内新拓展3个第三方项目。2022年疫情反复，本集团通过运营能力和服务能力的提升、精细化管控措施、针对性的商户经营帮扶等措施，全年项目销售额维持在同期90%的水平，租金收入相较2021年持平。同时，本集团进行娱乐化模块创新，从产品研发迅速实现落地转化，2023年初新开业的淮安INSPARK开业期间销售额实现约人民币2,500万，客流量突破36万人次。 积极承担社会责任，践行绿色发展，共建美好生活。环境方面，提倡低碳理念，推广节能改造，提升能源效益。例如，商管公司开展的光伏发电合作项目，实现减少碳排放量1.45万吨╱年。社会方面，将党建引领融入社会治理，建设红色物业；广泛开展公益活动，其中“融佑未来”公益项目，直接受益人达18,000余人次；关注员工的成长与发展，创建了多元化的人才培训体系，开展丰富多元的员工活动，于2022年共计开展1,600余次培训，组织20,000余场员工活动。而于公司治理方面，坚持独立化治理的原则和底线，严格遵守法律法规要求，维护全体股东的权益，实现高质量发展。 2023年展望 2023年，随着政策支持下房地产行业逐步修复、疫情防控优化调整后人民生产生活回归正轨，我国宏观经济回暖向上，物业管理行业的发展环境逐步改善。重新审视物业管理行业自身，行业的本质并未发生变化，依然为政策支持、民生需要、市场广阔、服务延展性高的好行