融创服务2023年度报告

ANNUALREPORT SUNACSERVICESHOLDINGSLIMITED 融创服务控股有限公司 融创服务控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为 “本集团”）是一家于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市的公司。 本集团自成立以来，聚焦核心城市中高端物业，践行高质量发展战略，布局物业管理及商业运营综合服务两大业务板块，逐步确立了行业领先地位。本集团始终以“至善‧致美”为服务理念，为客户提供全面的高品质物业服务，致力于成为“中国品质服务首选品牌”。 SunacServicesHoldingsLimited(the“Company”,togetherwithitssubsidiaries,the“Group”)isacompanylistedontheMainBoardofTheStockExchangeofHongKongLimited(the“StockExchange”). Sinceitsestablishment,theGrouphasfocusedonmid-to-high-endpropertiesincorecities,adheredtothestrategyofhighqualitydevelopment,anddevelopedtwomainbusinesssegmentsofpropertymanagementandcomprehensivecommercialoperationalservices,owingtowhich,theGrouphasestablisheditsleadingpositionintheindustrygradually.Inpursuitofitsservicephilosophyof“commitmenttoexcellenceandbeauty”(至善•致美),theGroupoffersafullrangeofhigh-qualitypropertyservicestoitscustomersandisdedicatedtobecomingthe“BestQualityServiceProviderinChina”. 目录 2 公司资料 4 财务概要 5 主席报告 9 管理层讨论与分析 17 董事及高级管理层履历 21 企业管治报告 37 董事会报告 60 独立核数师报告 67 综合全面收益表 68 综合财务状况表 70 综合权益变动表 72 综合现金流量表 73 综合财务报表附注 董事会 主席兼非执行董事 汪孟德先生 执行董事 曹鸿玲女士（行政总裁）杨曼女士 非执行董事 路鹏先生高曦先生 独立非执行董事 王励弘女士姚宁先生赵中华先生 审核委员会 姚宁先生（主席）王励弘女士 赵中华先生 薪酬委员会 王励弘女士（主席）曹鸿玲女士 姚宁先生赵中华先生 提名委员会 汪孟德先生（主席）王励弘女士 姚宁先生赵中华先生 环境、社会及管治委员会 曹鸿玲女士（主席）杨曼女士 王励弘女士姚宁先生赵中华先生 联席公司秘书 张晓明先生 梁瑞冰女士（于2023年12月28日辞任） 授权代表 杨曼女士张晓明先生 梁瑞冰女士（替任授权代表）（于2023年12月28日辞任） 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号 时代广场二座31楼 中国总部及主要营业地点 中国天津市南开区 红旗路278号融创中心O1A座25层 注册办事处 IntertrustCorporateServices(Cayman)LimitedOneNexusWay CamanaBay GrandCayman,KY1-9005CaymanIslands 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国工商银行中国建设银行 股份代号 香港联交所：01516 公司网站 www.sunacservice.com 财务日程表 2023年全年业绩公告2024年3月25日 合和中心 17楼1712-1716号铺 法律顾问 暂停办理股份过户登记手续以厘定出席2024年股东周年大会资格 2024年5月16日至 2024年5月21日 （包含首尾两日） 2024年股东周年大会2024年5月21日 盛德律师事务所 暂停办理股份过户登记手续以厘定有权收取末期股息的资格 2024年5月27日至 2024年5月30日 （包含首尾两日） 派发末期股息2024年6月4日 或前后 综合业绩 截至12月31日止年度 2023年 2022年2021年 2020年 2019年 人民币千元 人民币千元人民币千元 人民币千元 人民币千元 收入 7,009,517 7,126,1617,903,674 4,625,166 2,827,374 毛利 1,667,860 1,604,4392,490,970 1,275,697 720,294 年内（亏损）╱利润 (393,183) (462,396)1,358,494 621,631 269,898 本公司拥有人应占（亏损）╱利润 (435,068) (481,902)1,276,326 596,799 269,898 本公司拥有人应占每股 基本（亏损）╱盈利（人民币元） (0.14) (0.16)0.41 0.25 0.12 每股股息（人民币元） 0.143 0.1370.124 0.058 综合财务状况 于12月31日 2023年 2022年 2021年 2020年 2019年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 资产总值 11,644,829 12,493,457 13,468,266 12,959,461 2,271,146 权益总额 6,237,506 7,769,029 8,672,987 9,731,155 497,875 负债总额 5,407,323 4,724,428 4,795,279 3,228,306 1,773,271 尊敬的各位股东： 本人欣然向各位股东提呈融创服务控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司“本集团”）截至2023年12月31日止年度（“年内”）业务回顾及2024年展望。 2023年回顾 2023年，中国经济呈现出波浪式发展、曲折式前进，房地产市场回暖未及预期，政府持续优化房地产政策，以期促进房地产市场平稳健康发展。弱周期、轻资产、现金牛等特质使得物业管理行业在复杂多变的环境下展现了较强的韧性。物业管理企业从心出发、求真务实，回归经营本质追求有现金流的利润，回归发展本质追求有质量的增长，回归服务本质追求质价相符的服务。本集团在过往的两年，一方面坚守原则，控制住了关联方业务风险的蔓延，另一方面抓收缴催回款，经营性现金流得到大幅改善，创建了安全、坚实的经营壁垒，守住了公司独立生存与发展的生命线。 2023年，本集团整体业绩稳中向好，现金流大幅改善。鉴于地产环境持续下行，本集团自2022年下半年起，对关联方业务进行了坚决的取舍，关联方业务大幅收缩，关联方收入同比下降约56%，因此本集团2023年总收入同比有所下降，实现总收入约人民币70.10亿元。非关联方业务持续增长，收入同比增长10%至约人民币64.39亿元，占比达约92%，已成为本集团收入的主要来源。受应收款项减值拨备、商誉减值等影响，本公司拥有人应占亏损约人民币4.35亿元，若剔除应收款项计提的减值拨备及其他非经营性摊销等因素，本公司拥有人核心净利润1约人民币7.93亿元，同比增长约3%。经营活动产生的现金流净额约人民币8.62亿元，实现覆盖核心净利润约1.1倍。截至2023年底，本集团可用资金余额约人民币44.36亿元，充裕的资金保障了本集团健康安全发展。本集团拟按照核心净利润的55%进行现金分红，每股分红金额为人民币0.143元，股息率2达约8%，继续给予股东高比例分红。 1：指剔除应收款项计提的减值拨备、股份奖励计划开支、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的未实现公允价值变动损益、收并购带来的无形资产（品牌、合同及客户关系）的摊销成本、投资物业公允价值变动损益以及商誉及其他无形资产减值后归属于本公司拥有人的核心净利润。 2：按本公司截至2023年12月31日止年度的年度业绩公告发布前一个交易日（即2024年3月22日）收市价计算。 截至2023年12月31日，本集团在管建筑面积约2.73亿平方米，管理项目个数达1,713个，业主户数突破150万户，成为公司稳定发展的基石。本集团聚焦45个核心城市，基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%，核心城市的物业费单价达约人民币3.1元╱平方米╱月。本集团坚决把控盘面质量，主动撤场了一些经营界面不佳的项目，截至2023年12月31日，本集团合约建筑面积约3.74亿平方米。2023年，本集团市场拓展新增单年饱和收入约人民币4亿元，虽然同比有所下降，但本集团聚焦核心城市的战略不变，长期深耕大客户的战略不变，高标准、严评审的要求不变，在高质量拓展的路上稳步扎实前行。在聚焦核心城市的导向下，本集团市场拓展落地城市41个，相比2022年城市数量大幅收缩，进一步增加了核心城市的管理密度。本集团严格进行红线管理，甲方回款风险大的坚决不拓、过度承诺投垫资金的坚决不拓、新建住宅预期去化率不高的坚决不拓，确保拓展项目的低风险、高质量。在深耕大客户的战略下，本集团不断取得突破，储备优质客户资源，扩充分布在汽车制造、建筑、轨道交通、消费电子等各个领域的大客户，以专业力为客户创造价值、赢得客户信赖，为未来进一步打开合作空间奠定基础。 基础物业服务作为企业发展的压舱石，作用日益凸显。本集团始终坚持以客户为中心，通过持续构建良好的社群关系，客户满意度保持行业领先，从而支持基础业务向下扎根。另一方面，通过持续推进数科工具的广泛使用，支持业务向上突破，其中，归心APP╱微信小程序用户活跃率由2022年的23%增长至44%；EBA远程监控从年初试点1个围合增长至完成40个围合的建设，并且全部应用自研+集采硬件设备；融慧远程巡检上线率由年初8%增长至72%。数科工具的广泛应用不仅便捷了客户的生活、助力了客户满意度的提升，亦提升了员工的工作效率。同时，本集团通过系列经营举措，支持公司经营水平的提升，其中多个项目实现扭亏减亏，减亏金额超过人民币4,000万元，项目调价实现了突破，平均涨幅20%以上，积极推动170余个项目的维修基金和公区收益合法合规使用。 自2023年初，社区生活服务调整业务方向，探索更加长期可持续发展的业务模式；调整布局，主攻核心城市，聚焦业主需求与物业有优势的品类；调整组织架构，更加扁平化、专业化。在主动调整下，开展业务的城市数量减少、服务品类减少、团队人员减少，因此造成全年收入同比有所下降。但在模式探索上，不断总结出成功经验，喜报频传。社区资源自营业务模式得到验证，直营饮水机、非机动车充电桩覆盖项目数同比增长超过70%。租售业务精简架构人员，灵活设置门店或小组模式，使得人均效能提高47%至人民币1.8万元╱人╱月，在收入同比略有下降的情况下，毛利同比增长11%。到家业务聚焦9个核心城市，聚焦3大品类，用户好评率提高5个百分点。美居服务业务存量项目取得突破，墙面翻新、局部改造等自营业务模式在试点跑通，存量项目收入占比提升至53%。 2024年展望 回顾过往两年，物业管理行业逐渐回归服务本质，更加务实。展望2024年，我们脚踏实地，积极面对行业新常态。我们将时刻保持如履薄冰的心态，时刻将公司经营安全放在首位。我们笃定方向，坚守战略，对本质的追求不变，高质量稳健发展的目标不变。 我们将继续保持现金流良性健康，守好经营底线。在非关联方业务