中国新城镇二零二二年年报

ChinaNewTownDevelopmentCompanyLimited 乘风破浪 勇毅前行 中国新城镇发展有限公司 股份代号：1278 年报 公司简介 概览 中国新城镇发展有限公司（香港联交所股份代号：1278）（“本公司”或“CNTD”）于2010年10月22日在香港联合交易所有限公司主板介绍上市。 2014年3月，国开金融有限责任公司（“国开金融”）的全资附属公司国开国际控股有限公司（“国开国际”）完成认购CNTD的5,347,921,071股已发行股份，成为CNTD的控股股东。国开金融为国家开发银行股份有限公司（“国开行”）的全资附属公司，承继了国开行的资源及品牌优势，在新城镇开发业务板块具有全国性的网络布局。2021年6月11日，国开国际与无锡市交通产业集团有限公司（“无锡交通集团”）及其全资附属公司锡通国际（香港）控股有限公司（“锡通国际”）签署了关于本公司约29.99%股份之股份转让协议，国开国际同意向锡通国际协议转让其所持本公司29.99%的股份（“股份转让”）。于2021年9月28日，本次股份转让之交割完成，锡通国际持有本公司约29.99%的股份，国开国际控股持有本公司约24.99%的股份。至此，公司拥有了“地方国资+央企金融机构”的复合型股东结构，将两大股东的产业优势及金融优势予以结合。 2014年以来，结合中国新型城镇化发展的趋势及本公司的资源优势，本公司逐步理清发展思路及明确业务战略，在继续依循国策指导方针的基础上，结合区域经济发展需要及居民生活诉求，引进民生改善领域的品牌产品，包括旅游、健康、医疗等，提升居民的生活质量及体验。在股东锡通国际及国开国际控股的支持下，结合主要股东的资源及优势，本公司逐步明确新的业务发展战略，启动业务转型计划，在大健康产业、战略新兴产业、信息技术应用创新等符合新经济发展前景的产业领域积极拓展相关投资，培育新的业务赛道及主营业务方向。 目前，在固定收益类项目板块，我们的项目分布在全国范围内经济发展良好的区域，能够为本公司提供稳定的收入及现金流。在民生改善投资领域，本公司参与开发的项目包括上海罗店新镇项目，北京门头沟区军庄镇项目、武汉光谷新发展国际中心等。武汉光谷新发展国际中心项目为本公司于2018年收购联想移动通信软件（武汉）有限公司位于武汉市东湖光谷高新科技开发区内的项目，经过近年来的运营，项目保持良好的出租率水平，已成为武汉地区的标志性物业项目。在新的业务板块，本公司充分依托股东的资源优势，与市场优质产业投资机构合作，储备多个优质项目资源，为后续发展打下良好基础。 在国家支持新型城镇化的政策背景下，我们有信心充分依托股东的资源优势以及项目团队的丰富经验，实现公司资产规模和经营业绩的稳步提升。 目标 我们是一家“地方国资+央企金融机构”股东背景的城镇化投资及运营平台。公司致力于成为中国领先的城镇化及民生领域投资的综合性运营平台，着力打造符合区域经济发展需要、贴合民生利益的城镇化民生投资产品，推进以人为核心的新型城镇化建设，提升区域的城镇化水平及居民生活幸福体验。公司背靠优质股东资源，实现优势互补及协同发展，行稳致远、砥砺前行，推动共享发展，勇于承担社会责任，为股东、社会及社区创造价值。 使命 我们的使命是打造符合区域经济发展需要及居民诉求的城镇化民生投资产品，提升区域的城镇化水平及居民的生活幸福感。 目录 2 我们的业务 30 企业管治报告书 3 我们的主要项目 50 环境、社会及管治报告 4 我们的策略及价值观 101 董事会报告 6 公司资料 111 独立核数师报告 7 集团架构 116 合并损益及其他综合收益表 8 主席报告书 117 合并财务状况表 12 总裁报告书 119 合并权益变动表 17 董事及高级管理层履历 120 合并现金流量表 24 五年财务概要 122 财务报表附注 25 管理层讨论及分析 我们的业务 我们的业务 绪言 我们自2002年开始进入新城镇开发行业，在过往的项目开发中，我们积累了完整的新城镇开发产业链的运营经验，包括项目的前期规划、土地整理、基础设施配套建设、为区域引入资源，实现区域城镇化水平的提升及增值等。 成为国开金融的附属公司之后，我们充分将这些运营经验与国开金融全国性的资源优势相结合，对项目开发运营模式进行了积极优化，确立了“投资+产品运营”的业务模式并迅速拓展业务规模，奠定良好的规模效益、财务基础及品牌优势。通过固定收益项目投资作为出发点，凭藉深入与各区域政府合作的契机及业务网络，引进民生改善领域城镇化品牌产品，比如旅游、康养、医疗等。2021年，国开金融将持有的公司29.99%的股权转让给无锡交通集团，实现了公司股权结构的多元化。 在固定收益类项目投资板块，公司通过股权或夹层投资的方式，参与多种类型的城镇化投资项目，并根据投资的资金金额，按照协议约定，定期获得固定金额的投资收益。 在民生改善投资领域，我们选定了旅游、康养、医疗等作为主要方向，并充分利用股东的资源优势。2016年10月，公司宣布与北京万科企业有限公司（“北京万科”）合作开发北京巿门头沟军庄镇项目，通过结合国开城镇联盟在医养、综合旅游等方面的优质合作伙伴资源与北京万科在国内优秀的开发运营能力，打造北京市旅游消费综合目的地。2018年6月，公司完成武汉东湖区高新技术开发区的光谷新发展国际中心项目的收购，经过三年多的经营，目前项目招租运营情况良好。除此之外，在过去的一年多时间里，我们结合新的股东背景及资源优势，积极探索业务战略转型方向，拟在大健康产业、战略新兴产业、信息技术创新等符合国内新经济发展前景的领域培育新的业务赛道，已完成了部分股权项目的投资并储备了一批优质项目资源。 公司将继续深入挖掘城镇化民生改善领域的投资机会，并着力探索新经济领域的新业务赛道，依托无锡交通集团+国开金融这种“地方国企平台”+“国有金融投资机构”的双重股东资源优势，结合境内外融资渠道，集成多方面资源与优化投资及结构，推动公司资产和业绩的持续增长。 2 中国新城镇发展有限公司•二零二二年年报 我们的主要项目 上海罗店新镇项目（拥有72.63%权益） •总占地面积6.80平方公里（“平方公里”）。 •位于宝山区，地铁7号线（两个站位于罗店）连接上海市中心，距离上海市中心约30分钟车程。 •2018年底，集团与上海宝山区政府签订了新的合作协议，约定后续新的合作模式。 •2021年2月，罗店东部H-06地块顺利成交。2021年6月完成东部建设返还款项的收取。 武汉光谷新发展国际中心项目（拥有66.4%权益） •项目总楼面面积172,496平方米（“平方米”），其中地面以上建筑面积116,978平方米。 •武汉光谷高新开发区是全国知名的光电子及半导体产业基地，符合公司开发集成电路产业物业的战略方向。 •项目公司已克服多年来疫情及教育“双减”政策对租户的不利影响，稳健运营，写字楼和商户出租率维持稳定。 北京门头沟区军庄镇项目 •门头沟区位于北京西部，与北京着名的国家级旅游景点香山相连，为北京西部生态涵养区的重要组成部分。军庄镇位于门头沟东北、香山西麓，镇域形成“一镇四村”产业格局。 •本集团已与北京万科企业有限公司合资成立项目公司（持有50%股权），将获独家授权负责东区项目的整体开发经营。此外，项目公司亦将通过村合作社以“村企合作”方式开发运营集体建设用地。 •为一级开发历史存量项目，本公司正在积极考虑项目优化方案。 3 中国新城镇发展有限公司•二零二二年年报 我们的策略及价值观 策略 集成“地方国企+央企金融机构”股东的网络及资源，多措并举打造集融资、投资、开发及运营于一体的全国领先的投资运营品牌。 业务战略 •千川汇海阔，风好正扬帆，发挥主要股东的产业资源及业务网络优势，持续改善公司资产质量及提升盈利能力。 •加强内控风险管理，控制投资风险，实现稳定收入及现金流。 •千帆竞发，勇进者胜。聚焦新经济领域，专注新赛道布局蓄能，持续新领域开拓创新，培育未来可持续快速增长的助推器。 融资战略 •充分发挥股东的信用背景优势，搭建境内外融资渠道。 •在项目层面使用多样化创新融资充实资金实力，发掘长坡厚雪赛道，通过上市公司丰富的资本市场交易，穿越迷雾、破浪前行，提升股东回报收益。 4 中国新城镇发展有限公司•二零二二年年报 我们的策略及价值观 价值观 •创新 创新是我们持续发展的灵魂。我们紧跟时代的步伐，始终秉持创新精神，因时而进，因势而新，激发全员的创新灵感，实现企业持续高质量发展，永葆活力。 •拚搏 奋力拚搏是我们的常态。我们携手共进、锐意进取、欲通思变，不惧挫折与艰辛，乱云飞渡仍从容，依靠实力立足市场、扎根行业，承压中求进、逆势中突围，共创中国新型城镇化建设的美好未来。 •协作 我们注重团队精神的塑造。我们以诚相待，协作互补，荣辱与共，努力营造集思广益、博采众长，互补互助、合作共赢的公司文化。 •敬业 敬业精神体现我们的工作作风。岁月不居，时节如流，我们崇尚实干，实事求是，日拱一卒，功不唐捐。对待工作客观理性，解决问题讲究实效，路远行则将至，事难做则必成。 5 中国新城镇发展有限公司•二零二二年年报 公司资料 董事会 执行董事 胡志伟先生（总裁） 杨美玉女士（首席执行官）施冰先生 刘方庆先生 非执行董事 刘玉海先生（主席）李耀民先生（副主席）王红旭先生 冯晓亮先生 独立非执行董事 陈颂国先生 （首席独立非执行董事） 江绍智先生张浩先生卢伟雄先生 审计委员会 陈颂国先生（主席）张浩先生 卢伟雄先生 提名委员会 卢伟雄先生（主席）陈颂国先生 江绍智先生 薪酬委员会 江绍智先生（主席）陈颂国先生 卢伟雄先生 公司秘书 曾若诗女士 业务地址 香港九龙 柯士甸道西1号 环球贸易广场8203B-04A室电话：(852)36430200 传真：(852)31449663 网址：www.china-newtown.com 注册办事处 2/F,PalmGroveHouse P.O.Box3340 RoadTown,TortolaBritishVirginIslands 英属维尔京群岛股份过户登记总处 TricorServices(BVI)Limited P.O.Box3340 RoadTown,TortolaBritishVirginIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 法律顾问 海问律师事务所Winston&StrawnLLP中伦文德律师事务所中伦律师事务所 独立核数师 安永会计师事务所 （根据《财务汇报局条例》注册的公众利益实体核数师）香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 核数师委任日期：2007年11月20日主管合伙人：张秉贤先生 自2020年8月11日起 已上市交易所 香港联合交易所有限公司股份名称：中国新城镇股份代号：1278 每手股数：2,500股 主要往来银行 中信银行（国际）有限公司中国农业银行股份有限公司中国民生银行股份有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司交通银行股份有限公司 6 中国新城镇发展有限公司•二零二二年年报 其他股东 29.92% 锡通国际（香港）控股有限公司 29.99% 国开国际控股有限公司 24.99% 上置投资控股有限公司 (BVI) 15.10% 中国新城镇发展有限公司 (BVI) 100% 汇领国际有限公司 (BVI) 100% 美高投资有限公司 (BVI) 100% CNTDSuccessCompanyLimited(BVI) 100% 中国新城镇控股有限公司 (HK) 100% 宝德投资有限公司 (BVI) 45.26% 100% 新城镇教育有限公司 (HK) 100% 100%100% 40% 开元教育基金管理有限公司(Cayman) 中国新城镇发展 （沈阳）有限公司 (BVI) 中国新城镇发展 （长春）有限