实现不动产统一登记事件点评：既非房产税的必要条件，也非充分条件

事项： 2023年4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。 国信地产观点：1）不动产统一登记有利于各地不动产信息的统一管理，也有助于保护公共与个人财产权。 2）不动产统一登记既非房产税的必要条件，也非充分条件。3）房产税在现阶段是调控手段，房地产市场充分恢复之前不会轻易推出。4）投资建议：若市场情绪受到该事件影响导致地产板块出现大幅度回调，建议把握机会买入。当前地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。5）风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 不动产统一登记有利于各地不动产信息的统一管理，也有助于保护公共与个人财产权 物权制度是社会的基础性制度，不动产统一登记又是物权的基础。早在2013年3月，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，党中央、国务院就决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务，距今已有十周年。 我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型，有利于各地不动产信息的统一管理，也有助于保护公共与个人财产权，服务经济高质量发展。 不动产统一登记既非房产税的必要条件，也非充分条件 市场可能会担忧全面实现不动产统一登记是房产税开征的前奏，但事实上不动产统一登记制度是为了摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易，它既非房产税的必要条件，也非充分条件。早在2015年6月，当时的国土部负责人就回应“不动产登记并非为征收房地产税”；2017年4月，当时的国土部负责人重申“不动产统一登记并非征房地产税必要环节”。 此外，房产税固然是大势所趋，但从其他国家和地区的情况看，房产税并不是房价上涨或下跌的原因。我们认为，房产税就算试点，细则也预计以稳为主、以“轻”为主，试点城市也大概率是基本面“扛得住”的城市，对市场仅会有短期扰动，无须过度担忧。 房产税在现阶段是调控手段，房地产市场充分恢复之前不会轻易推出 虽然2021年10月，全国人大常务会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，但2022年3月财政部有关负责人就表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。我们认为，中国房产税更多是调控措施和收入调节手段，中短期内的目的更偏调控市场，而非作为财政收入增量，因此在房地产市场充分恢复之前不会轻易推出。 从房价情况来看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格同比仍为负数，当前市场并没有调控的必要。近期地产股的萎靡更多来自于销售端热度的明显回落，乐观预期落空带来回调，与房产税无关。 图1：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图2：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图3：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图4：各能级城市二手住宅销售价格同比 投资建议：若市场情绪受到该事件影响导致地产板块出现大幅度回调，建议把握机会买入 市场从2-3月的高预期逐渐回到现实“弱复苏”的轨道，过度乐观的预期已认清现实，过去一段时间地产板块的下跌正是上述情况的反映，后续将企稳上行。若因全面实现不动产统一登记事件影响而下跌，建议把握机会买入。当前地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。