首套房贷利率再创新低，重点城市土拍热度高

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（4.15-4.21）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-7.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5%和-5.7%。 本周土拍整体热度延续升温态势，城市间、地块间分化。本周（4.15-4.21）全国300城宅地成交建面496万㎡，单周环比+73%，单周同比-51%，平均溢价率9%。本周上海成交19宗地块，其中15宗进入一次性报价，4宗底价成交；广州一批次收官，其中4宗地块触顶摇号，3宗底价成交，1宗终止出让；无锡6宗地块全部底价成交。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面9851万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、长隆集团、保利发展、建发房产、越秀地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略降，同比上升，北京、上海、成都等城市强者恒强。本周（4.15-4.21）35个城市商品房成交合计415万平米，周环比-5%，周同比+10%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+91%；二线城市周环比-8%，周同比+1%；三四线城市周环比-8%，周同比-38%。 本周二手房成交环比略降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.15-4.21）15个城市二手房成交合计236万平米，周环比-3%，周同比+56%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+12%；二线城市周环比-5%，周同比+76%；三四线城市周环比-10%，周同比+12%。 4月贝壳百城首套房贷利率再创新低，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，4月百城首套房贷利率平均为4.01%，环比下降1bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。 银行平均放款周期21天，与3月相同，仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制” 条件的城市已下调房贷利率水平，4月百城首套房贷利率降速继续趋缓。从具体城市看，4月仅淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市下降首套房贷利率。从城市能级看，4月二线城市首套房贷利率环比下降1bp至3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降2bp至3.99%，一线城市继续持平。 土地市场分化，上海等城市土拍热度高。本周上海、广州、无锡一批次土拍收官，从成交情况来看，上海的参拍企业数量创下近6年最高，19宗地块中15宗进入一次性报价阶段；广州成交的7宗地块中4宗触顶成交；无锡6宗 地块全部底价成交。从溢价率情况来看，上海、广州的成交溢价率均较2022年低点有明显回升，广州的成交溢价率 较之上海弹性更大（由于广州地价上限为15%，而上海为10%），无锡一年多来仍延续0溢价。从流拍率来看，除了广州主动撤牌一宗地块，上海、广州、无锡本次推出的所有地块均获成交，广州流拍率较去年大幅下降。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 投资建议 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 4月贝壳首套百城房贷利率再创新低4 本周上海、广州、无锡土拍有分化4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态14 行业估值14 风险提示16 图表目录 图表1：4月首套房贷利率微降1bp4 图表2：4月二三四线城市的首套房贷利率有所下降4 图表3：上海和广州一批次土拍的溢价率均有所提升4 图表4：广州一批次土拍的流拍率大幅降低4 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：40城新房成交面积及同比增速7 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表23：12城商品房的库存和去化周期10 图表24：12城各城市能级的库存去化周期10 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：上市公司动态12 图表28：物管行业资讯13 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM14 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 4月贝壳首套百城房贷利率再创新低 4月贝壳百城首套房贷利率再创新低，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，4月百城首套房贷利率平均为4.01%，环比下降1bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。 银行平均放款周期21天，与3月相同，仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，4月百城首套房贷利率降速继续趋缓。从具体城市看，4月仅淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9个城市下降首套房贷利率。从城市能级看，4月二线城市首套房贷利率环比下降1bp至3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降2bp至3.99%，一线城市继续持平。 图表1：4月首套房贷利率微降1bp图表2：4月二三四线城市的首套房贷利率有所下降 4.91 4.01 806 705.8 605.6 5.4 505.2 405 304.8 4.6 204.4 104.2 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-1 2023-4 04 4.80% 4.60% 4.40% 4.20% 4.00% 3.80% 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%) 3.60% 一线城市 二线城市 三四线城市 房贷利率-二套房(%) 3月首套平均利率4月首套平均利率 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 本周上海、广州、无锡土拍有分化 土地市场分化，上海等城市土拍热度高。本周上海、广州、无锡一批次土拍收官，从成交情况来看，上海的参拍企业数量创下近6年最高，19宗地块中15宗进入一次性报价阶段；广州成交的7宗地块中4宗触顶成交；无锡6宗 地块全部底价成交。从溢价率情况来看，上海、广州的成交溢价率均较2022年低点有明显回升，广州的成交溢价率较之上海弹性更大（由于广州地价上限为15%，而上海为10%），无锡一年多来仍延续0溢价。从流拍率来看，除了广州主动撤牌一宗地块，上海、广州、无锡本次推出的所有地块均获成交，广州流拍率较去年大幅下降。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 图表3：上海和广州一批次土拍的溢价率均有所提升图表4：广州一批次土拍的流拍率大幅降低 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上海溢价率广州溢价率无锡溢价率上海流拍率广州流拍率无锡流拍率 来源：中指研究院，国金证券研究所注：无锡2022年五批次溢价率为0%来源：中指研究院，国金证券研究所注：无锡2022年五批次流拍率为0% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第22。本周地产涨跌幅前5名为同济科技、中新集团、ST新城、中国国贸、ST云城，涨跌幅分别为+8.9%、 +7.7%、+7.3%、+6.3%、+4.2%；末5名为新华联、嘉凯城、天誉置业、正荣地产、越秀地产，涨跌幅分别为-27.5%、 -23.4%、-18.8%、-17.1%、-17%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 能消保资银电食运公多媒半技家医耐食商材零汽房软制源费险本行信品输用元体导术庭疗用品业料售车地件药 Ⅱ 者货服与事金体硬与保消、和业与产与、 -8% 家银通采食建交农非国公纺电传机钢轻汽化建综商有医计房休电 用行信掘品筑通林银防用织气媒械铁工车工筑合业色药算地闲子 服物务主业融 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 务要 用 与件个健费饮专半与人设品料业导设用备与与服 汽服生 车务物 零科 电饮装运牧金军事服设设制 材贸金生机产服 品体备品与服烟务部技 器料饰输渔融工业装备备造 料易属物务 零生服装草件与 ……务… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 同济科技 中中 ST ST 新新国云 集城国城 团贸 0% 越秀地产 正荣地产 天誉置业 嘉凯城 新华联 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-7.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.5%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5%和-5.7%。本周物业涨跌幅前5名为浦江中国、京城佳 业、中奥到家、新希望服务、荣万家，涨跌幅分别为+8.5%、+4.5%、+2.3%、+1.2%、+1.1%；末5名为正荣服务、融创服务、碧桂园服务、新城悦服务、宝龙商业，涨跌幅分别为-17.4%、-13.9%、-11.1%、-10.3%、-10.3%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/4/17 2023/4/18 2023/4/19 2023/4/20 2023/4/21 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 浦京中新荣江城奥希万中佳到望家国业家服 务 0% 桂 园 服 务