成都土拍零距离：首拍热度回升，主流国企积极拿地

2023年05月20日 成都土拍零距离（10/22）：首拍热度回升，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 5月19日，成都完成2023年第一批次住宅用地拍卖，本批次土拍有哪些特征？ 2023年成都采取“拟出让地块清单公布制度”，本批次的几场土拍规则基本不变。为给足市场主体充足的时间预期预判，2023年成都采取“拟出让地块清单公布制度”，经过多次挂牌出让，5月19日完成本批次所有涉宅地块出让。土拍规则方面，拿地前，限马甲、严控购地资金来源等要求不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后， 成都本批次土拍房价限制有所放松，部分板块上调销售限价，带动平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由去年四轮的2.2倍上升至 本轮的2.6倍，地块利润空间提升；青白江区和新津区未设置住宅销售限价。 成都本批次土拍广义流拍率进一步改善，平均溢价率明显上升，近半数地块地价触顶，土拍热度回升。2023年第一批次土拍合计推地35宗， 供地数量较去年四轮的16宗有所上升，整体来看，“多频量少质优”特征明显；1宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率2.9%，较去年第三、四轮的8.3%、6.3%进一步改善；成交34宗，成交金额310.5亿，平均 溢价率7.2%，较去年第四轮的1.0%明显提升，处于历史较高水平，近半数地块地价触顶，土拍热度回升。横向对比来看，在已完成首轮土拍的10城中，成都广义流拍率略高于10城平均水平2.4%，平均溢价率 明显高于10城平均水平4.9%。从区位来看，主城“5+2”合计供地16 宗，占比45.7%，略低于去年四轮的50%；其余非主城区域供地在2-4宗之间。主城区地块竞争激烈，共15宗地块地价触顶，进入抽签环节， 其中近九成地块分布于主城5区及高新区和天府新区；共5宗地块溢价 成交，分布于龙泉驿区、双流区、郫都区和武侯区，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共14宗地块底价成交，基本位于区位相对较偏的新都区、温江区等地；1宗地新津区花源地块因位置相对较偏、配建要求较高等原因流拍。成都楼市有所回暖，截至2023年3月，成都商品房成交面积累计同比为-11.1%，相较于前两个月的-45.39%、-24.64%有所改善，房企参拍意愿有所提升。 国企仍为拿地主力，民企参与度有所提升。国企全口径拿地金额 133.1亿，拿地金额占比42.9%。主流国企积极拿地，万科、建发股份、保利发展、越秀集团、华发股份、厦门国贸、华润置地分别拿地18.2 亿、17.0亿、14.6亿、13.9亿、12.9亿、8.3亿、8.3亿；四川港投、中建三局、人居地产、隆科凫兴置业分别拿地18.6亿、11.2亿、8.3亿、1.8亿。民企拿地金额占比有所提升，全口径拿地金额113.5亿，拿地金额占比为36.6%，较去年四轮的22.5%有所提升。以当地民营房企为主，远荟房地产、四川邦泰置业、杭州椿实置业、乐山海天房地产、成都兴唐房地产分别拿地42.5亿、16.8亿、13.3亿、13.3亿、10.8 亿，四川诚一投资等也均有拿地；未见主流民企拿地。城投拿地占比进 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告正元转02:教育信息化龙 2023-05-18 头，AI赋能教育场景前景广阔经济修复动能放缓 2023-05-17 广义基金大幅增持，券商外 2023-05-17 资全面减配——4月托管数据点评国家级新区城投平台梳理 2023-05-13 （5）：湖南湘江新区4月金融数据缘何转弱？ 2023-05-12 gaowj@essence.com.cn 一步下降，全口径拿地金额63.9亿，拿地金额占比20.6%，较去年第三、四轮的69.1%、38.7%进一步下降。成都轨交以46.0亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业，而其他城投平台拿地金额较小，郫都国投、九联投资分别拿地4.9亿、3.0亿，其余均不足3亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.采取“拟出让地块清单公布制度”，土拍规则基本不变4 2.土拍热度回升，板块冷热分化4 3.国企仍为拿地主力，民企参与度有所提升7 图表目录 图1.成都2023年第一批次土拍基本情况（宗，亿）5 图2.广义流拍率进一步改善，平均溢价率明显上升（%）5 图3.成都广义流拍率略高于10城平均水平（%）5 图4.成都平均溢价率高于10城平均水平（%）5 图5.2023年以来成都商品住宅累计成交面积有所回升（%）6 图6.国企仍为拿地主力，民企参与度有所提升（%）7 表1：成都本轮土拍规则基本不变4 表2：成都2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 5月19日，成都完成2023年第一批次住宅用地拍卖，本批次土拍有哪些特征？ 1.采取“拟出让地块清单公布制度”，土拍规则基本不变 2023年成都采取“拟出让地块清单公布制度”，本批次的几场土拍规则基本不变。为给足市 场主体充足的时间预期预判，2023年成都采取“拟出让地块清单公布制度”，于2月2日公 布了35宗“成都市中心城区拟出让住宅用地明细”，经过多次挂牌出让，5月19日完成本批次所有涉宅地块出让。土拍规则方面，拿地前，限马甲、严控购地资金来源等要求不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，成都本批次土拍房价限制有所放松，部分板块上调销售限价，带 动平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由去年四轮的2.2倍上升至本轮的2.6倍，地块利润空间提升；青白江区和新津区未设置住宅销售限价。 表1：成都本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格保证金地块限价达到限价后竞拍规则房价要求其他要求 22年首轮 20%-30% 限售价 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 12%-15%抽签 青白江区、新津区未设置限价 新津区未设置限-价 22年四轮青白江区、新津 区未设置限价 23年首轮 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回升，板块冷热分化 成都本批次土拍广义流拍率进一步改善，平均溢价率明显上升，近半数地块地价触顶，土拍热度回升。2023年第一批次土拍合计推地35宗，供地数量较去年四轮的16宗有所上升，但较去年前三轮的50宗,55宗,48宗仍有所减少，整体来看，“多频量少质优”特征明显；1宗 地流拍，无地块撤销，广义流拍率2.9%，较去年第三、四轮的8.3%、6.3%进一步改善；成交34宗，成交金额310.5亿，平均溢价率7.2%，较去年第四轮的1.0%明显提升，处于历史较 高水平，近半数地块地价触顶，土拍热度回升。横向对比来看，在已完成首轮土拍的10城 中，成都广义流拍率略高于10城平均水平2.4%，平均溢价率明显高于10城平均水平4.9%。 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮 图1.成都2023年第一批次土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率进一步改善，平均溢价率明显上升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 80 70 60 50 40 30 20 10 2021 2021 2021 0 年年年 首二三 轮轮轮 年年年年 2022 2022 2022 2022 首二三四 轮轮轮轮 500 400 300 200 100 2023 0 年首轮 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 图3.成都广义流拍率略高于10城平均水平（%）图4.成都平均溢价率高于10城平均水平（%） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 10 0% 广义流拍率 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 平均溢价率 长郑 城春州平 均 成深苏 都圳州 南杭上无长 京州海锡沙 深杭长成上城圳州沙都海平 10 均 南苏长郑无京州春州锡 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，成都本轮土拍地块区位较好，主城“5+2”1合计供地16宗，占比45.7%，略低于去年四轮的50%；其余区域中龙泉驿区供地4宗，新都区、温江区、双流区、青白江区各供地3宗，郫都区、新津区各供地2宗。主城区地块竞争激烈，共15宗地块地价 触顶，进入抽签环节，其中近九成地块分布于主城5区及高新区和天府新区，此外龙泉驿区 龙泉地块、双流区怡心地块也地价触顶；共5宗地块溢价成交，分布于龙泉驿区、双流区、 郫都区和武侯区，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共14宗地块底价成交，基本位于区位相对较偏的新都区、温江区等地；1宗地新津区花源地块因位置相对较偏、配建要求较高等原因流拍。成都楼市有所回暖，截至2023年3月，成都商品房成交面积累计同比为-11.1%，相较于前两个月的-45.39%、-24.64%有所改善，房企参拍意愿有所提升。 表2：成都2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 锦江区 JJ02(251):2023-002 触顶+抽签 16200.0 18600.0 14.8% 185977.4 四川港投 高新区 GX2022-52（071） 触顶+抽签 15700.0 18000.0 14.7% 129389.0 华发股份 天府新区 TF(07):2023-01 触顶+抽签 12500.0 14300.0 14.4% 136708.0 四川邦泰置业 天府新区 TF(07):2023-02 触顶+抽签 12500.0 14300.0 14.4% 110396.0 保利发展 金牛区 JN01(251/21):2023-004 触顶+抽签 13500.0 15500.0 14.8% 133490.7 杭州椿实置业 青羊区 QY01(251):2023-003 触顶+抽签 16500.0 18900.0 14.6% 111723.8 中建三局 天府新区 TF(07):2023-05 触顶+抽签 11000.0 12600.0 14.6% 74592.0 四川诚一投资 1主城“5+2”：主城5区包括成华区、武侯区、锦江区、金牛区、青羊区，2个经济区包括高新区、天府新区 龙泉驿区 LQ04(252):2023-04 触顶+抽签 7000.0 8000.0 14.3% 17282.4 恒鑫隆胜房地产 锦江区 JJ01(251):2023-001 触顶+抽签 13000.0 14900.0 14.6% 133034.1 乐山海天房地产 成华区 CH01(251):2023-007 触顶+抽签 13300.0 15200.0 14.3% 138561.7 越秀集团 高新区 GX2023-02（071） 触顶+抽签 17200.0 19700.0 14.5% 107721.8 成都兴唐房地产 双流区 SLG-（07）-2023-003 触顶+抽签 11800.0 13550.0 14.8% 106237.9 建发股份 武侯区 WH02(251):2023-006 触顶+抽签 14500.0 16600.0 14.5% 181693.6 万科 高新区 GX2022-41（071） 触顶+抽签 17400.0 20000.0 14.9% 83267.4 华润置地 高新区 GX2023-01（071/05） 触顶+抽签 18000.0 20700.0 15.0% 425234.2 远荟房地产 龙泉驿区 LQ34(25