固定收益主题报告：深圳土拍零距离（19/22）：二拍热度回落，主流国企积极拿地

8月4日，深圳完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，深圳延续限马甲、严查购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除龙华区民治A806-0401地块外，其余地块均要 固定收益主题报告 深圳土拍零距离（19/22）：二拍热度回落，主流国企积极拿地 2022年08月13日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 求配建保障性租赁住房，多数地块配建比例在9%左右，龙华区民治A818-0479配建比例达21.7%。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则。拿地后，土地金支付要求仍较严，需在签订《成交确 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。此外，本轮土拍各区销售限价均有不同程度的提升，但起拍楼面价也有所上调下，起拍房地比（销售限价/起拍楼面价）和扣除配建的起拍房地比基本与今年首轮保持一致。 ■深圳本轮土拍平均溢价率小幅下降，广义流拍率有所上升，土拍热度回落。2022年二轮土拍合计推地16宗，较今年首轮的8宗明显增加；流拍2宗，无地块撤销，在供地数量明显增多下，广义流拍率上升至12.5%，高于去年三轮及今年首轮的不足5%；成交14宗，成交金额339.3亿，平均溢价率10.4%，较今年首轮的14.9%有所下降，但仍明显高于去年第三轮的5.4%。横向对比， 在已完成二轮土拍的19城中，深圳广义流拍率高于19城平均水平8.9%，平 均溢价率为19城最高水平。从区位来看，深圳本轮土拍地块区位较好，都市 核心区共推地6宗，龙岗区和宝安区的非都市核心区分别推地4宗、1宗， 光明区、坪山区、前湾片区分别推地2宗、2宗和1宗。热门地块竞争激烈，共9宗地块地价触顶，进入竞自持环节，竞自持比例多在10%以上，其中共5宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节，摇号地块集中于都市核心区和 前湾片区；龙岗区2宗地和坪山区1宗地溢价成交；2宗地因起拍金额较高、地块位臵较偏等原因底价成交；另有2宗地流拍，宝安区新安A001-0212地块虽位于都市核心区，但该宗地块办公及商业用地占比高达50.9%，且要求配建4.4%的保障性租赁住房，坪山区石井G13305-0046地块则因地块位臵较偏、周边配套不完善等原因流拍。 ■国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱。国企全口径拿地金额339.3亿，拿地金额占比100%，较今年首轮的90.7%进一步提升，明显高于去年三轮的23.9%、61.2%、4.7%。主流国企华润臵地、招商蛇口积极参与，华润臵 地118.8亿拍得4宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；招商蛇口82.3亿 拍得2宗地，越秀集团41.1亿拍得2宗地，中海地产、保利臵业、联发集团分别拿地22.3亿、14.2亿、12.7亿；本地国企深业泰然股份、深圳市特发集团、深振业分别拿地29.4亿、14.4亿、4.2亿。民企参与意愿持续减弱，本轮土拍未见主流民企参与拿地，国企拿地意愿较高下，城投拿地占比大幅降低，仅深圳地铁以联合拿地的方式拍得2宗地，拿地金额53.7亿，拿地金额占比15.8%，较去年第三轮及今年首轮的85.4%、65.3%大幅降低。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续2022-08-10 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变、仍较严格3 2.土拍热度回落，板块冷热分化3 3.国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱5 图表目录 图1：深圳2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所上升、平均溢价率小幅下降（%）3 图3：深圳广义流拍率高于19城平均水平（%）4 图4：深圳平均溢价率为19城最高水平（%）4 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格3 表2：深圳2022年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 8月4日，深圳完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变、仍较严格 深圳本轮土拍规则基本不变，仍较为严格。拿地前，深圳延续限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等规则，保证金比例保持50%不变；土地配建要求仍较高，除龙华区民治A806-0401地块外，其余地块均要求配建保障性租赁住房，多数地块配建比例在9% 左右，龙华区民治A818-0479配建比例达21.7%。拿地中，土地溢价率限制仍为15%，本轮土拍地块均延续“三限两竞”规则。拿地后，土地金支付要求仍较严，需在签订《成交确 认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。此外，本轮土拍各区销售限价均有不同程度的提升，但起拍楼面价也有所上调，起拍房地比（销售限价/起拍楼面价）和扣除配建的起拍房地比基本与今年首轮保持一致，分别为3.1和2.8。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变、仍较严格 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要求其他要求 21年三轮 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50%15% 竞可售公共住房面积 +摇号；摇号 竞自持+摇号；摇号 销售指导价 土地金5日内结清 2022年二轮竞自持+摇号 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度回落，板块冷热分化 深圳本轮土拍平均溢价率小幅下降，广义流拍率有所上升，土拍热度回落。深圳2022年二轮土拍合计推地16宗，较今年首轮的8宗明显增加；在供地数量明显增多下，流拍2宗，无地块撤销，广义流拍率上升至12.5%，高于去年三轮及今年首轮的不足5%；成交14宗，成交金额339.3亿，平均溢价率10.4%，较今年首轮的14.9%有所下降，但仍明显高于去年第三轮的5.4%。横向对比，在已完成二轮土拍的19城中，深圳广义流拍率高于19城平均水平8.9%，平均溢价率为19城最高水平。 图1：深圳2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所上升、平均溢价率小幅下降（%） 2021年首轮2021年二轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25500 20400 15300 10200 5100 25% 20% 15% 10% 5% 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮 00 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 0% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 图3：深圳广义流拍率高于19城平均水平（%）图4：深圳平均溢价率为19城最高水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 19 广武合天北长福深厦苏南青成重宁杭无上济城州汉肥津京沙州圳门州京岛都庆波州锡海南平 均 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 平均溢价率 19 深北宁合上杭成福广厦苏南长济重武青无天城圳京波肥海州都州州门州京沙南庆汉岛锡津平 均 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍地块区位较好，都市核心区1共推地6宗，龙岗区和宝安区的非都市核心区分别推地4宗、1宗，光明区、坪山区、前湾片区分别推地2宗、2宗和1宗。热门地块竞争激烈，共9宗地块地价触顶，进入竞自持环节，竞自持比例多在 10%以上，其中共5宗地竞自持比例再度触顶，触发摇号环节，摇号地块集中于都市核心区 和前湾片区；龙岗区2宗地和坪山区1宗地溢价成交；2宗地因起拍金额较高、地块位臵较偏等原因底价成交；另有2宗地流拍，宝安区新安A001-0212地块虽位于都市核心区，但该宗地块办公及商业用地占比高达50.9%，且要求配建4.4%的保障性租赁住房，坪山区石井G13305-0046地块则因地块位臵较偏、周边配套不完善等原因流拍。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼成交楼 面价 面价 溢价率成交价格 拿地企业 起始配建竞配建比例比例 表2：深圳2022年二轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 龙华区 A818-0479 前湾片区 T102-0410 宝安区 A104-0147 龙华区 A806-0400 宝安区 A003-0434 地价触顶、竞自持触顶、24676.828377.215.0%127300联发集团21.7%7.0%摇号 地价触顶、竞自持触顶、37369.142974.415.0%512900招商蛇口9.2%18.4%摇号 地价触顶、竞自持触顶、28381.732631.515.0%219600越秀集团9.0%18.0%摇号 地价触顶、竞自持触顶、26911.930936.815.0%222900中海地产9.5%19.1%摇号 摇号 地价触顶、竞自持触顶、31156.435815.915.0%191400越秀集团9.4%18.8% 龙岗区G01048-0153触顶竞自持16646.419142.715.0%293700深业泰然股份&深圳 地铁 9.0%17.6% 宝安区A301-0586触顶竞自持17820.320488.815.0%310200招商蛇口9.7%12.5% 光明区A503-0096触顶竞自持18606.921389.615.0%242900华润臵地&深圳地铁9.1%7.9% 龙岗区G01009-0006触顶竞自持15304.717578.914.9%57200华润臵地9.7%10.1% 龙岗区G02409-0004溢价成交11720.212628.77.8%41700深振业8.9%- 坪山区G12314-8038溢价成交11005.811253.92.3%90700华润臵地9.2%- 龙岗区G01126-0090溢价成交14776.614881.70.7%141500保利臵业9.4%- 龙华区A806-0401底价成交17385.117385.10.0%796900华润臵地-- 1根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&龙华街道、龙岗坂田&布吉& 吉化&南湾街道。 光明区 A642-0506 底价成交 13718.0 13718.0 0.0% 144300 深圳市特发集团 9.0% - 宝安区 A001-0212 流拍 27233.3 4.4% - 坪山区 G13305-0046 流拍 9775.5 7.9% - 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 3.国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱 深圳本轮土拍国企仍为拿地主力，全口径拿地金额339.3亿，拿地金额占比100%2，较今年首轮的90.7%进一步提升，明显高于去年三轮的23.9%、61.2%、4.7%。主流国企华润臵地、招商蛇口积极参与，华润臵地118.8亿拍得4宗地，其中单独以94.5亿拍得3宗地，与深 圳地铁联合体以24.3亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；招商蛇口82.3亿拍 得2宗地，越秀集团41.1亿拍得2宗地，中海地产、保利臵业、联发集团分别拿地22.3亿、 14.2亿、12.7亿；本地国企深业泰然股份、深圳市特发集团、深振业分别拿地29.4亿、14.4亿、4.2亿。 民企参与意愿持续减弱，本轮土拍未见主流民企参与拿地，国企拿地意愿较高下，城投拿地占比大幅降低，仅深圳地铁以联合拿地的方式拍得2宗地，拿地金额53.7亿，拿地金额占比15.8%，较去年第三轮及今年首轮