固定收益主题报告：长春土拍零距离（6/23）：首拍凉意依旧，国企成拿地主力

2023年04月01日 长春土拍零距离（6/23）：首拍凉意依旧，国企成拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 3月31日，长春完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 长春2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为50%，仅宽城区1宗地块保证金比例为100%。拿地中，地块溢价率限制在14%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，多 数地块土地金支付周期为6个月，仅宽城区1宗地土地金支付周 期缩短至1个月。 长春本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平，成交地块均以底价成交，土拍凉意依旧。长春2023年首轮土拍 合计推地8宗，供地数量延续去年第一、二轮的较低水平；无地块流拍，1宗地块终止出让，广义流拍率为12.5%，较去年第一、二轮的50.0%、33.3%有所改善；成交7宗，成交金额39.2亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依 旧。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳、长春 已完成首轮土拍，长春广义流拍率为6城最高水平，平均溢价率 为6城最低水平。从区位来看，本轮土拍地块质量相对较好，主城区合计供地4宗，占比50.0%，较去年第二轮的33.3%有所增加，其中南关区、宽城区各供地2宗；非主城区域中二道区、汽车经 济开发区各供地2宗。各板块热度不高，南关区1宗地块终止出让，其余地块均底价成交。当前长春楼市仍较低迷，商品房库存持续堆积，新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌，仍面临着较大去化压力，房企参拍谨慎。 长春本轮土拍国企成拿地主力，民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额25.9亿，拿地金额占比66.0%，较去年前两轮明显提升。城市公交集团、东来地产分别以15.7亿、10.2亿各拍得2宗地。未见主流国企拿地。民企拿地意愿较低，民企全口径拿地金额7.7亿，拿地金额占比19.7%，较去年第二轮的100.0%大幅 下降。力旺集团、万盛国邦置业分别拿地6.5亿、1.2亿，未见主流民企拿地。城投拿地占比小幅上升，城投全口径拿地金额5.6 亿，拿地金额占比14.3%，较去年前两轮小幅上升，仅润德投资集团5.6亿拍得1宗地。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告经济回归正常恢复节奏 2023-03-31 ——3月PMI点评六问银行二级资本债 2023-03-30 如何看待2023年基建投资 2023-03-29 的空间？AI应用篇：“AI+”转债标的图 2023-03-29 谱结构性货币政策工具全梳理 2023-03-25 gaowj@essence.com.cn 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.长春本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，各板块热度不高3 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿较低5 图表目录 图1.长春2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%）3 图3.长春广义流拍率为6城最高水平（%）4 图4.长春平均溢价率为6城最低水平（%）4 图5.2022年以来长春新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌（%）5 图6.国企成拿地主力，民企拿地意愿较低（%）5 表1：长春本轮土拍规则基本不变3 表2：长春2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 3月31日，长春完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.长春本轮土拍规则基本不变 长春2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为50%，仅宽城区1宗地块保证金比例为100%。拿地中，地块溢价率限制在14%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，多数地块土地金支付周期为6个月，仅宽城区1宗地土地金支付周期缩短至1个月。 表1：长春本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 20%，50% 14%，商 服地块未限制 14%-15% 摇号- 土地金支付周期6个月 - 土地金支付周期6 23年首轮50%，个别100% 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 个月，宽城区一宗地 块缩短至1个月 2.土拍凉意依旧，各板块热度不高 长春本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平，成交地块均以底价成交，土拍凉意依旧。长春2023年首轮土拍合计推地8宗，供地数量延续去年第一、二轮的较低水平；无地块流拍，1宗地块终止出让，广义流拍率为12.5%，较去年第一、二轮的50.0%、33.3% 有所改善；成交7宗，成交金额39.2亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依旧。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳、长春已完成首轮土拍，长春广义流拍率为6城最高水平，平均溢价率为6城最低水平。 图1.长春2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2023年首轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 120 100 80 60 40 20 2021 2021 2021 0 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 2023 2022 2022 首二首 轮轮轮 300 250 200 150 100 50 0 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 图3.长春广义流拍率为6城最高水平（%）图4.长春平均溢价率为6城最低水平（%） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 6城平均长春郑州南京杭州苏州深圳 10% 8% 6% 4% 2% 0% 平均溢价率 6城平均深圳杭州南京苏州郑州长春 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块热度不高。整体来看，本轮土拍地块质量相对较好，主城区1合计供地4宗，占比50.0%，较去年第二轮的33.3%有所增加，其中南关区、宽城区各供地2宗；非主城区域中二道区、汽车经济开发区各供地2宗。各板块热度不高，南关区1宗地块终止出让，其余地块均底价 成交。当前长春楼市仍较低迷，商品房库存持续堆积，新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌，仍面临着较大去化压力，房企参拍谨慎。 行政区宗地代码成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 宽城区220103013002GB00437W00000000、底价成交 2729.0 2729.0 0.0% 12331 万盛国邦置业 宽城区220103013001GB00597W00000000、底价成交 2662.0 2662.0 0.0% 64755 力旺集团 二道区220105005001GB00278W00000000、底价成交 3870.0 3870.0 0.0% 66110 东来地产 220105009002GB00413W00000000、 二道区220105009002GX00155W00000000底价成交 2159.0 2159.0 0.0% 35572 东来地产 …汽车经济220106007209GB00249W00000000、底价成交 3091.0 3091.0 0.0% 67301 城市公交集团 汽车经济220106009204GB00939W00000000、 开发区220106009204GX00243W00000000底价成交 220102006011GB00277W00000000、南关区220102006011GB00278W00000000底价成交 … 3295.05780.0 3295.05780.0 0.0%0.0% 8999256040 城市公交集团润德投资集团 南关区220102016375GB00218W00000000、终止出让 4855.0 表2：长春2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 220103013002GX00205W00000000 220103013001GX00239W00000000 220105005001GX00107W00000000 开发区220106007209GX00109W00000000 … 220102016375GX00154W00000000 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 1主城区：南关区、宽城区、朝阳区 图5.2022年以来长春新建商品住宅及二手房住宅价格持续下跌（%） 长春:二手住宅价格指数:环比 长春:新建商品住宅价格指数:环比 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% -2.0% 2018/22018/82019/22019/82020/22020/82021/22021/82022/22022/82023/2 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 3.国企成拿地主力，民企拿地意愿较低 长春本轮土拍国企成拿地主力，国企全口径拿地金额25.9亿，拿地金额占比66.0%，较去年前两轮明显提升。城市公交集团、东来地产分别以15.7亿、10.2亿各拍得2宗地。未见主流国企拿地。 民企拿地意愿较低，民企全口径拿地金额7.7亿，拿地金额占比19.7%，较去年第二轮的100.0%大幅下降。力旺集团、万盛国邦置业分别拿地6.5亿、1.2亿，未见主流民企拿地。 城投拿地占比小幅上升，城投全口径拿地金额5.6亿，拿地金额占比14.3%，较去年前两轮小幅上升，仅润德投资集团5.6亿拍得1宗地。 图6.国企成拿地主力，民企拿地意愿较低（%） 120% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2023年首轮 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比 资料来源：长春政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报