华侨城(亚洲)2022中期报告

目录 2 公司资料 4 管理层讨论及分析 20 董事权益 21 主要股东及其他人士的权益及淡仓 23 企业管治及其他资料 25 中期财务报告 公司资料 注册办事处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficeParkPOBox1350 GrandCaymanKY1-1108 CaymanIslands 总办事处及主要营业地点 香港花园道1号中银大厦59楼 董事会 执行董事 张大帆先生（主席） 谢梅女士（行政总裁）林开桦先生 非执行董事 汪文进先生 独立非执行董事 黄慧玲女士林诚光教授朱永耀先生 审核委员会╱薪酬委员会黄慧玲女士（主席） 林诚光教授 汪文进先生 提名委员会张大帆先生（主席）黄慧玲女士 林诚光教授 环境、社会及管治(ESG)委员会张大帆先生（主席） 谢梅女士 林开桦先生朱永耀先生 合资格会计师兼公司秘书方福伟先生(FCPA,FCCA) 2华侨城（亚洲）控股有限公司中报2022 公司资料 核数师 毕马威会计师事务所 于《财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港法律顾问 HWLawyers 香港 英皇道728号 K11AtelierKing’sRoad2511–2512室 主要股份过户登记处OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficePark POBox1350,GrandCaymanCaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司 香港皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 主要往来银行中国银行（香港）有限公司国家开发银行香港分行 中国光大银行股份有限公司香港分行恒生银行有限公司 兴业银行股份有限公司香港分行南洋商业银行有限公司 股份数据上市日期：二零零五年十一月二日股份代号：03366 股份简称：华侨城（亚洲） 公司网址http://www.oct-asia.com 中报2022华侨城（亚洲）控股有限公司3 管理层讨论及分析 经营业绩与业务回顾 二零二二年年初以来，在新冠肺炎疫情反覆、地缘政治冲突加剧、全球滞胀风险上升等国内外复杂局面下，中国经济所面临的不确定性增加，出现房地产企业偿债压力加大、金融机构风险敞口有所扩大等主要风险。中国政府多次出台稳定基本盘政策，着眼于稳定供给、扩大需求和稳定预期，以推动经济加快恢复，确保经济运行在合理区间。随着一系列稳经济政策的加快落地以及国内疫情影响的逐渐减弱，市场信心有望回升，中国经济发展长期向好的基本面没有改变。 二零二二年上半年，面对复杂严峻的内外部环境，本集团始终秉持专业、审慎、进取的经营策略，坚定保持战略定力、积极防范风险隐患、聚焦内部管理提升、推动业务稳健发展。本集团继续围绕“文旅+科技”跨境投资与资产管理公司的战略定位，加快推进基金业务投资，构建优质项目储备池，提升专业投资能力；依托母公司文旅产业的资源优势，不断拓展投资项目与母公司的业务合作，实现资本赋能；以产业优势和专业能力优化“募投管退”资管闭环，打造全方位的资产管理能力；持续优化内控程序，严守风险底线，深度跟踪投资项目，提升投后管理效能。 4华侨城（亚洲）控股有限公司中报2022 管理层讨论及分析 于本期内，本集团实现营业收入约为人民币8.77亿元，较二零二一年同期上升约338.2%。于报告期内，本公司的权益持有人应占亏损约为人民币6,155万元，而截至二零二一年六月三十日止六个月则为本公司的权益拥有人应占溢利约人民币1,817万元。 股权投资及基金业务 二零二二年上半年，中国私募基金市场整体保持稳定发展，行业规模平稳增长，其中规模最大的为私募股权基金，约占总规模的65%；行业结构有所优化，投资端加大了对科技产业的股权投资，尤其在新一代信息技术、半导体、新能源等行业的投资力度增加明显。 本集团顺势而为，积极布局科技、文旅等重点投资领域，充分发挥产业资本投资优势，增强投资管理能力，提升投后赋能效应，促进被投资企业快速发展，形成多方共赢的良好生态。 中报2022华侨城（亚洲）控股有限公司5 管理层讨论及分析 基金业务方面，截至二零二二年六月三十日，本集团基金管理及参与投资总规模为人民币43.7亿元，其中主动管理基金规模为人民币15亿元。本集团管理的佛山高鑫科技产业基金和南通紫荆华鑫产业基金（首期）均已完成实缴，并于中国证券投资基金业协会备案。同时，本集团管理的华侨城旅文科技基金成功投资了3DVR全景超高清影像技术领导者–看到科技；该基金此前投资的船用电力驱动系统研发及制造公司–逸动科技，基于目前市场公允价值，已实现近三倍估值的增长。 股权投资方面，本集团投资的中国知名IP小黄鸭(B.DUCK)授权运营商德盈控股国际有限公司（股票代码：02250.HK）于报告期在联交所主板挂牌上市，本集团现时持有其股权约为8.36%。依托华侨城集团在文旅领域的优势资源，德盈控股已与华侨城集团旗下数个文旅项目开展业务合作，促进业务协同。同时，本集团在“文旅+科技”及“城镇化的高科技产品线”领域大力发掘投资机会，构建项目资源储备池。另外，也积极探索创新金融手段盘活存量资产，优化资产结构，提升资源配置效率。 于本期内，本公司权益持有人应占之分部亏损约为人民币3,503万元，较二零二一年同期增加约63.7%，主要原因为受行业宏观调控及房地产市场环境持续下行影响，本集团部分联营公司业绩产生亏损所致。 6华侨城（亚洲）控股有限公司中报2022 管理层讨论及分析 综合开发业务 二零二二年上半年，受多地疫情反覆、房企暴雷等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。面对经济下行压力，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场，但购房者置业预期不足，房地产市场仍延续低温态势。严峻复杂的外部环境对房企自身能力提出了更高要求，新时期企业更需科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，提升产品力与服务力，实现稳健发展。 本集团重点布局长三角+粤港澳大湾区核心都市圈区域城市，在上海、合肥、重庆、中山等地持有综合开发项目。在房地产行情整体低迷的背景下，本集团积极提升核心都市圈深耕能力，加强营销渠道建设、拓展客户圈层资源，持续扩大项目影响力，加速存量产品去化和回款。二零二二年上半年，合肥空港国际小镇项目一期推售产品去化率达88%，中山禹鸿项目去化率达81%。上海苏河湾项目的酒店业务受上海市疫情影响严重，业绩出现亏损，为减少疫情带来的损失，项目公司（本集团附属公司）及时集成现有销售渠道，积极开展在线拓客，全力降本增效。 中报2022华侨城（亚洲）控股有限公司7 序号项目名称土地用途 权益（万m2， 比例全口径） （万m2， 全口径）项目阶段 （万m2，全口径） （万m2，全口径） （万m2，全口径） （人民币亿元） 管理层讨论及分析 于本期内，本集团综合开发业务实现收入约为人民币8.75亿元，较二零二一年同期增长约358.1%；本公司权益持有人应占之分部溢利约为人民币565万 元，较二零二一年同期下降约87.2%。 本集团各项目经营情况如下： 计容建筑 土地面积面积 已开盘 总可售面积 20222022 累计销售上半年上半年面积销售面积销售金额 1 合肥空港国际小镇 项目首期 住宅+商业+酒店 51% 69.5 84.8 推售中 55 43.51 4.81 6.20 2 合肥空港国际小镇 住宅+商业 51% 60.9 74.5 已开工 – – – – 项目二期 3 合肥华侨城半汤 住宅+商业+酒店 51% 41.5 34.5 推售中 4 0.33 0.03 0.05 温泉小镇项目 4 上海苏河湾项目 住宅+商业+酒店 50.5% 7.1 43 推售中 22.53 16.93 0.05 0.23 5 重庆华侨城置地项目 住宅 49% 18 44 推售中 44 37.87 1.19 2.17 6 中山禹鸿项目 住宅 21% 9.1 27.2 推售中 18.86 17.07 4.25 7.14 8华侨城（亚洲）控股有限公司中报2022 管理层讨论及分析 工业产业园项目 本集团在广东惠州、江苏苏州等地持有三个产业园，报告期内，产业园可出租面积约为15.51万平方米，出租率达93%，产业园于报告期内积极克服疫情影响，运行良好，租金收入约为人民币1,424万元，较二零二一年同期增长约7.38%。 融资租赁业务 本集团为更好的集中优势资源，聚焦核心业务，将不再拓展新的融资租赁业务。于本报告期内，融资租赁业务收入约为人民币167万元，归属于本公司权益持有人之分部溢利约为人民币330万元，存量项目回款情况良好。 展望 二零二二年下半年，随着疫情多点散发形势逐步收敛以及稳增长政策持续发力，驱动经济增长的积极因素将逐渐增多，下半年经济活动将逐步回暖，全年经济有望回归到合理的增长水平。同时，中国作为全球第二大规模经济体和全球第二大规模消费市场，经济增长具备较强韧性和较大潜力，在产业数字化、智能化浪潮驱动下，各种“专精特新”产业链以及新消费领域将涌现更多投资机会。 中报2022华侨城（亚洲）控股有限公司9 管理层讨论及分析 股权投资及基金业务 二零二二年下半年，本集团将通过旗下首支主动管理的母基金南通紫荆华鑫产业基金快速布局行业头部机构，打造投资人、母基金、子基金和创新创业项目等多方资源“两两互动、跨界融合”的母基金产业创新生态系统，为公司储备具有长期增值空间的股权标的，加快优质项目投资节奏，不断扩大本集团的投资版图。此外，随着东莞市旅文科技基金、佛山高鑫科技产业基金的投资逐步加快，投资生态圈有望初步成型，本集团将持续调动产业资源与金融资源助推被投企业发展壮大，并在合适时机实现退出，加速形成“募投管退”良性循环生态体系。本集团也将继续与优质的出资主体，如政府引导基金、市场化母基金、上市公司等，探讨基金合作，不断扩大基金业务管理规模。 综合开发业务 二零二二年下半年，在中央“房住不炒”的定位下，“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制持续完善，各地从当地实际出发完善房地产政策，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，预计下半年将会有更多省市放松房地产调控政策，进一步释放需求。 10华侨城（亚洲）控股有限公司中报2022 管理层讨论及分析 本集团将紧跟重点区域市场政策，把握市场窗口期，及时调整营销策略，进一步加大项目推盘力度，加快去化，促进回款。同时，本集团将继续加强盘活存量资产，积极发挥资产价值，严控成本，提质增效，努力实现高质量发展。 二零二二年下半年，本集团各综合开发项目规划如下：合肥空港国际小镇项目二期预计推售面积约为11万平方米，中山禹鸿项目预计推售面积约为3.58万平方米，上海苏河湾项目及重庆华侨城置地项目等将继续加大产品去化力度。 本集团将坚持专业、审慎、进取的经营策略不动摇，把投资项目赋能管理和风险管控摆在更加突出的位置，积极采取多种举措推动化解潜在风险，实现平稳经营和可持续发展。同时，本集团将继续围绕“文旅+科技”跨境投资与资产管理公司的战略定位，在“调结构，强能力，拓资源，转赛道”发展思路指引下，加快存量项目资产盘活以及优质项目投资节奏，加强管理提升，提质增效，构建广泛的资金端、产业端合作联盟，强化“文旅+科技”细分赛道的竞争优势。 中报2022华侨城（亚洲）控股有限公司11 管理层讨论及分析 财务回顾 于二零二二年六月三十日，本集团总资产约为人民币256.21亿元，较二零二一年十二月三十一日下降约2.7%；本集团权益总额约为人民币120.68亿元，较二零二一年十二月三十一日下降约2.7%。 截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团实现收入约人民币8.77亿元， 较二零二一年同期上升约338.2%，其中：综合开发业务收入约人民币8.75亿元，较二零二一年同期上升约358.1%，主要原因为合肥空港国际小镇项目结