大生地产二零二二年度年报

（股份代号：89） 二零二二年度年报 目录 页次 五十周年2 公司资料12 董事及高层管理人员之履历详情13 主席报告书16 管理层讨论与分析17 董事会报告20 企业管治报告28 环境、社会及管治报告47 独立核数师报告74 综合财务状况表79 综合损益表81 综合全面收益表82 综合现金流量表83 综合权益变动表84 综合财务报表附注85 本集团之主要物业表134 五年财务概要136 五十周年－主席感言 五十周年 拥抱转变追求卓越 大生地产扎根香港五十余载，凭藉稳中求变的公司理念，于五十多年来发展多元化及优质的项目及服务，伴随香港经济一同发展。已故前公司主席马锦灿先生创办了“大生地产发展有限公司”，并于1973年2月21日将公司于远东交易所及金银证券交易所挂牌上市。 马清伟先生 主席及行政总裁 上世纪七、八十年代，香港经济正值起飞，对各类房地产需求殷切。大生地产涉足多个住宅、货仓及工业，以至商业物业的发展，项目遍及北角、西环、香港仔、赤柱、观塘、葵涌等多区，以供出售及出租之用。此外，大生地产亦扩展如保险等其他业务。其中，有鉴于当时工业生产及转口贸易乃本港的主要经济支柱，公司对仓储服务的扩展更为积极，以至其业务网络覆盖港、九及新界，占用超过一百万平方呎，为当时本港最大的仓储服务营运者。除香港的业务外，大生地产于1980年代中把业务亦扩展至美国，于美国三藩市的一栋历史地标上兴建办公室大厦MONTGOMERYPLAZA。 稳中求变业务多元化 大生地产一直以香港为基地，致力为港人服务。于八十年代后期至九十年代后期，香港的经济发展步伐迈向商业化。除购入位于山顶住宅用地及发展西环的商住物业和西贡豪宅早禾居；以及位于沙田火炭的工业大厦作出售及出租用途外，公司逐渐集中于投资物业项目上，并创建多元化的投资组合，包含住宅、商铺、写字楼、仓 库，以至工厂的物业。于九十年代后期至千禧年底，公司则逐步为旗下的投资物业进行翻新等优化工程，以增值物业。公司于2012年间，便完成将大生货柜仓库中心翻新优化，并改名为桥汇，成功将该物业转型为现代化的综合用途中心作出租用途，以吸纳各类型专业化及高质素的租户。 于2004年后，本港的旅游业进入黄金期，访港游客大幅度增长，由2004年的2,180万人次，上升到2014年最高峰的6,083万人次。向来专注物业发展及投资的大生地产了解到市场需要后，进一步把业务扩展至酒店业。大生地产把位于上环荷里活中心部份楼层改建为集团首个酒店项目，并于2011年投入服务。及后公司为酒店业务重新定位，创立了服务业公司——YulanGroupLimited，此公司并于2019至2021年期间先后完成了荷李活中心酒店项目的优化工程，并改名为翡格酒店theFigo；及后于2021年完成了黄竹坑的工厦重建酒店项目，并改名为雅格酒店theArca，令集团的物业及业务种类更多元化、服务更与时并进。 凭着稳中求变的精神、保守、稳健的作风，大生地产和香港一同走过五十年期间。放眼未来，以香港为家的大生地产对本港未来充满信心，适逢香港将有多个大型建设，大生地产会积极探索多个不同机遇，坚守理念，提供优质称心的服务，致力超越顾客及香港人的期望，以适应不断变化的市场需求，提升价值。 主席 马清伟 董事会成员及公司秘书于五十周年庆祝酒会上在集团创办人及时任主席马锦灿先生铜像旁合照。 五十周年－我们的主要物业 TSTower 位于黄竹坑的雅格酒店及办公室综合用途大厦 桥汇 位于青衣的现代工业大厦及货仓 荷李活中心 位于上环的翡格酒店及办公室综合用途大厦 MontgomeryPlaza 位于美国三藩市的甲级写字楼 锦园大厦 位于中环半山的豪华公寓 海天别墅 位于赤柱的豪华公寓 早禾居 位于西贡早禾坑的低密度豪华住宅 公司资料 执行董事 马清伟（主席及行政总裁） 马清铿香港特别行政区铜紫荆星章、太平绅士（副主席） 马清扬（副主席）马清权（常务董事）马清秀（常务董事） 非执行董事 张永锐香港特别行政区铜紫荆星章 独立非执行董事 周国勋陈树贵姚纪中 审核委员会 陈树贵（委员会主席） 张永锐香港特别行政区铜紫荆星章周国勋 姚纪中 薪酬委员会 陈树贵（委员会主席）马清秀 姚纪中 提名委员会 马清伟（委员会主席）周国勋 姚纪中 银行 东亚银行恒生银行 香港上海汇丰银行南洋商业银行 大生银行 律师 胡关李罗律师行 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师及注册公众利益实体核数师 注册办事处 香港黄竹坑香叶道43号TSTower15楼 股票过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号铺 网址 www.tsld.comwww.irasia.com/listco/hk/taisangland/index.htm 董事及高层管理人员之履历详情 董事会成员 马清伟先生（主席及行政总裁） 69岁。一九七四年加入本公司并被委任为董事。于一九八四年被委任为董事会主席，并于二零一七年六月十五日被委任为行政总裁。彼为本公司提名委员会主席及本公司若干附属公司之董事。彼现为大生银行有限公司董事会顾问。彼为东华三院历届主席会会董、仁爱堂咨议局委员、香港潮州商会会员及香港青少年培育会委员会会员。彼为香港都会大学（前称香港公开大学）资助及发展基金委员会会员至二零一七年六月十九日及为东华三院一九七八╱一九七九年度董事局主席。彼于二零零八年获颁发法国农业骑士勋章。彼亦为若干根据《证券及期货条例》（“证券条例”）第XV部而言属本公司主要股东之董事。彼为马清权先生、马清秀女士及马清雯女士之弟，以及马清铿先生及马清扬先生之兄。 马清铿先生香港特别行政区铜紫荆星章、太平绅士、BSc.（副主席） 64岁。一九八一年加入本公司并被委任为董事。于二零零五年被委任为董事会副主席。彼为本公司若干附属公司之董事。彼现为大生银行有限公司董事会主席。彼亦为香港潮州商会及香港潮属社团总会会董。彼为香港中文大学敬文书院院监会成员、岭南大学荣誉咨议会委员及香港儿童医院慈善基金信托人。彼为东华三院二零零八╱二零零九年度董事局主席。彼于二零一零年获颁发法国国家荣誉骑士勋章。彼亦为若干根据证券条例第XV部而言属本公司主要股东之董事。彼为马清伟先生、马清权先生、马清秀女士及马清雯女士之弟，以及马清扬先生之兄。 马清扬先生BSc.(cumLaude),D.Mgt.（副主席） 59岁。一九八七年加入本公司并于一九九七年被委任为董事。于二零一九年十二月十一日被委任为董事会副主席。彼为本公司若干附属公司之董事。彼于二零一零年获取亚洲知识管理学院之管理博士学位。彼现为大生银行有限公司董事。彼为东华三院二零二二╱二零二三年度董事局主席、香港潮州商会会董、湾仔中西区工商业联合会永远名誉会长、爱丁堡公爵奖励计划银会员、香港青年企业家协会会员、香港总商会地产及基建委员会会员、香港大学基金普通会员及海上丝绸之路协会会员。彼亦为若干根据证券条例第XV部而言属本公司主要股东之董事。彼为马清伟先生、马清铿先生、马清权先生、马清秀女士及马清雯女士之弟。 董事及高层管理人员之履历详情 董事会成员（续） 马清权先生BSc.（常务董事） 70岁。一九七六年加入本公司并被委任为董事。于一九八四年被委任为常务董事。彼为本公司若干附属公司之董事。彼现为大生银行有限公司董事及行政总裁和总经理。彼亦为若干根据证券条例第XV部而言属本公司主要股东之董事。彼为马清伟先生、马清铿先生及马清扬先生之兄，以及马清秀女士及马清雯女士之弟。 马清秀女士BSc.（常务董事） 72岁。一九七四年加入本公司并被委任为董事。于一九九一年被委任为常务董事。彼为本公司薪酬委员会成员及本公司若干附属公司之董事。彼亦为若干根据证券条例第XV部而言属本公司主要股东之董事。彼为马清伟先生、马清铿先生、马清权先生及马清扬先生之姊，以及马清雯女士之妹。 张永锐先生香港特别行政区铜紫荆星章、DBA、BComm.、CPA(Aust.)、英国最高法院律师、香港最高法院律师、新加坡最高法院律师 （非执行董事） 73岁。于一九八三年被委任为本公司董事，于二零零四年五月二十一日再被委任为非执行董事。彼为本公司审核委员会成员。彼于澳洲新南威尔斯大学商务科取得学士学位。彼为澳洲执业会计师公会会员。彼自一九七九年起为香港执业律师，现为胡关李罗律师行之顾问。彼亦为英国及新加坡认可律师。张先生现为数码通电讯集团有限公司及新意网集团有限公司之非执行董事及副主席。彼亦为天津发展控股有限公司之非执行董事、载通国际控股有限公司、九龙巴士（一九三三）有限公司及龙运巴士有限公司之非执行董事。此外，彼现为香港都会大学（前称香港公开大学）之资助及发展基金委员会及咨议会成员、香港公益金董事，以及香港董事学会荣誉理事。张先生曾为香港都会大学校董会副主席至二零一四年六月十九日、大生银行有限公司之非执行董事至二零一七年十二月一日、劳工及福利局辖下之整笔拨款督导委员会委员至二零一五年四月二十一日、学术及职业资历评审条例下之上诉委员会成员至二零一三年八月三十一日。彼曾出任税务上诉委员会委员至二零一零年十二月三十一日及香港董事学会副主席至二零一零年六月三十日。彼亦曾任保良局总理及香港律师会之内地法律事务委员会之副主席。张先生在二零一三年获颁铜紫荆星章。彼在二零一六年获香港都会大学颁授荣誉工商管理博士名衔。 董事及高层管理人员之履历详情 董事会成员（续） 周国勋先生BA（独立非执行董事） 62岁。于一九九六年被委任为本公司独立非执行董事。彼为本公司审核委员会及提名委员会成员。彼于美国康乃迪克州WesleyanUniversity毕业，取得经济学文学士学位。彼为私人投资公司KRCProjectsLimited之东主及负责人，以及为技术软件公司CustomGatewayInternationalLimited之合伙人及董事，该公司专门以电子商务平台为企业提供客制化方案。彼曾为RazerInc（.曾于香港联交所上市之公司，于二零二二年五月除牌）之独立非执行董事。彼亦曾为SincereWatch(HongKong)Limited（“SincereWatch”）（股份编号444）执行副主席，负责SincereWatch集团业务整体发展以及该集团策略规划与定位及管理工作。加盟该集团以前，周先生曾为香港一家从事房地产及中国饮食业之投资公司主要人员。周先生于一九八二年在美国纽约的一家从事定息及衍生银团交易之银行开展事业，曾派驻该银行位于伦敦及东京之办事处。周先生于一九九零年在美国加州开设其自有房地产投资公司于德州及加州投资房地产项目。周先生于二零零八年亦曾出任东华三院总理。 陈树贵先生CPA(Aust.)（独立非执行董事） 85岁。于二零零四年被委任为本公司独立非执行董事。彼为本公司审核委员会及薪酬委员会主席。彼现为退休人士。彼于一九九一年至二零零二年共十一年间为本公司总经理。而一九九一年以前，彼曾在马来西亚及香港之银行任职高层超过二十年。 姚纪中先生BSoc.Sc.（独立非执行董事） 72岁。于二零一五年被委任为本公司独立非执行董事。彼为本公司审核委员会、薪酬委员会及提名委员会成员。彼于香港大学取得社会科学（经济及社会学）学士学位，并从荷兰DelftUniversityofTechnology取得工业管理高级培训文凭。彼曾为大生银行有限公司独立非执行董事至二零二三年一月及医院管理局辖下北区医院管治委员会委员至二零二一年二月。姚先生服务香港政府超过三十年，曾于不同部门出任不同职位。彼曾出任民航处副处长、香港出口信用保险局总监、前卫生福利及食物局副秘书长（卫生）。彼于二零一三年三月退休前，为强制性公积金计划管理局执行董事（行政）。 高层管理人员 马清雯女士BA（公司秘书） 73岁。一九七二年加入本公司并被委任为董事及公司秘书，为本公司董事至二零一三年一月二十一日。彼现为本公司公司秘书及本公司若干附属公司之董事。彼亦为若干根据证券条例