“见微知著”跟踪系列第50期：地产销售还能“爬坡”吗？

地产销售结构显著分化下，二线城市内部地产销售差异进一步显现，不同层级城市对总体地产销售影响如何、全年地产销售或表现如何？详细梳理，供参考。 一、热点思考：一线、强二线城市拉动地产销售及低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加 近期地产销售有何变化？二线城市内部地产销售进一步分化，强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。 地产销售显著回暖后回落、二三线城市拖累较大，引发市场对地产销售修复能否持续的关注。年初地产销售显著提升，截至3月下旬，全国商品房成交面积已达2019年同期，但4月地产销售再度回落、商品房成交降至2020年同期水平；分地区来看，二、三线城市商品房成交分别为2019、2022年同期的65%、117%，明显低于一线城市的107%、270%。二线城市内部地产销售进一步分化，省会等强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。截至4月中旬，浙江杭州商 品房成交基本已达2021年同期水平、为2019年同期的121%，而浙江嘉兴商品房成交仅恢复至2019年同期的71%；3月厦门、杭州、长沙等核心二线城市商品房成交平均已达2019年的150%，但南昌、长春等二线城市仅修复至59%。地产销售变化的驱动何在？强二线城市回暖更多缘于改善需求释放和中期需求支撑，弱二线更多在于积压刚需释放。前期一线、强二线城市地产销售提升或缘于改善需求回暖，弱二线、三线城市更多在于积压刚需的集中释放。年初至今，代表性一线、强二线城市大面积商品房成交累计同比提升至2.7%、明显高于小面积商品房，指向改善需求释放更为显著；相较之下，弱二线、三线城市近期小面积商品房成交累计同比明显高于大面积商品房，同时，2022年全年成交水平较过往全年水平回落幅度明显大于一线、强二线，指向地产回暖或更多缘于去年已积压的刚性需求集中释放。中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等利好下，地产需求相较更具支撑。强二线城市具有更强的人口集聚效应，2019-2022年全国省会常住人口平均提升15%、显著高于非省会城市的-3.7%的变幅；在人口集聚、产业发展等中期因素影响下，代表性强二线城市2021年商品房成交较2019年提升22%，而弱二线、三线城市则回落19%。 未来地产销售或修复如何？弱二线、三线销售改善或较难持续，低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加。地产销售结构分化进一步细化，不同二线城市地产需求支撑存在差异下，弱二线、三线城市销售改善或较难持续。细化来看，强二线城市新增就业、产业支持均好于其他二线城市，当前地产改善性需求持续释放下，人口聚集仍将对未来商品房刚需形成支撑；而弱二线、三线城市当前地产销售改善更多由存量积压刚需释放拉动，改善持续性存疑。仍具较大需求释放空间的城市地产销售仅占全国两成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。从实际商品房成交来看，仍具较大需求释放空间的一线、强二线、二线城市地产销售合计占比达17.2%，弱二线及三线城市地产销售占比达82.8%；去年低基数水平和一线、强二线等城市拉动下，全年地产销售同比转正可能性明显提升。 二、高频跟踪：上游投资需求表现偏弱，中游生产维持高位运行，节后下游地产销售明显改善 【上游】多数上游投资需求偏弱，反映基建落地的沥青开工延续提升。本周全国钢材表观消费较去年同期回落10%，需求偏弱下，钢材价格、钢厂盈利能力进一步走弱，价格较上周回落1.6%；水泥需求边际好转、但总体水平偏弱、出货水平仅为去年同期的99%，沥青开工率较上周提升2.7个百分点、已达2019年同期水平，指向基建落地持续改善。 【中游】纺织相关中游生产延续修复，汽车相关生产维持高位。本周涤纶长丝开工率较上周提升0.8个百分点至83%，已超去年同期的75%，汽车半钢胎开工率与汽车全钢胎开工率均与上周基本持平，整体维持高位运行。 【下游】清明节后，全国住房成交均明显修复，但较节前水平仍有差距。本周30大中城市商品房日均成交较上周提升16%，全国代表性城市二手房成交较上周提升23%，但商品房成交量较节前水平仍有较大差距。 风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。 内容目录 一、热点思考：地产销售还能“爬坡”吗？5 二、产需高频追踪：交通物流普遍回落，清明节后地产销售有所修复10 三、人流消费跟踪：市内人流出行维持高位，节后跨区出行略有走弱15 风险提示18 图表目录 图表1：4月初30大中城市商品房成交显著回落5 图表2：4月初全国代表城市二手房成交显著回落5 图表3：一线城市商品房成交较2019年基本持平5 图表4：三线城市商品房成交显著低于2019、2021年5 图表5：代表性二线城市二手房成交已超过往同期6 图表6：三线城市二手房成交明显低于2021年同期6 图表7：浙江杭州商品房成交已接近过往较高水平6 图表8：浙江嘉兴商品房成交明显低于2019年同期6 图表9：相较之下，强二线城市商品房成交恢复强度明显好于其他二线城市6 图表10：代表一线及强二线城市大面积房屋成交较好7 图表11：代表性弱二线城市较小面积房屋成交较好7 图表12：强二线城市2022年商品房成交较过往差距较小7 图表13：典型低线城市2022年商品房成交较过往差距大7 图表14：强二线城市2021年平均成交面积高于2019年8 图表15：低线城市2021年平均成交面积低于2019年8 图表16：省会城市人口聚集明显强于其他地区8 图表17：高能级城市商品房成交恢复明显好于其他城市9 图表18：近年省会城市新增就业占比普遍提升9 图表19：省会城市工业企业科技投资比重高于其他城市9 图表20：四川通信等高新技术发展主要积聚在省会9 图表21：近年高能级城市居民购房意愿更高9 图表22：弱二线及三线城市商品房成交占比更大9 图表23：陆路交通延续运输回落10 图表24：邮政快递揽收量与投递量延续回落10 图表25：全国整车货运物流指数延续回落10 图表26：多数地区整车货运流量指数明显回落10 图表27：全国钢材表观消费量回落11 图表28：全国高炉开工率延续回升11 图表29：钢材价格延续回落11 图表30：全国代表钢厂盈利率有所回落11 图表31：水泥粉磨开工率止跌反弹11 图表32：全国水泥出货率止跌反弹11 图表33：水泥库存延续回升12 图表34：全国水泥价格小幅回落12 图表35：玻璃表观消费量达到三年同期最高水平12 图表36：玻璃生产水平保持平稳12 图表37：玻璃库存延续回落12 图表38：沥青开工率延续回升12 图表39：国内PTA开工率略有回落13 图表40：涤纶长丝开工率延续回升13 图表41：汽车半钢胎开工率继续保持稳定，好于去年13 图表42：汽车全钢胎开工率保持稳定13 图表43：本周30大中城市商品房成交有所反弹14 图表44：一线城市商品房成交较节前仍有较大差距14 图表45：本周全国二手房成交面积有所反弹14 图表46：一线城市二手房成交回落更为明显14 图表47：本周CCFI综合指数小幅回落14 图表48：2023年我国对主要地区出口月度环比14 图表49：本周日本航线出口运价有所回升15 图表50：本周东南亚航线出口运价有所回升15 图表51：全国迁徙规模指数略有回落15 图表52：清明节后执行航班架次延续回升15 图表53：一线与新一线城市航班架次已超过往四年同期15 图表54：二、三线城市航班架次明显回升15 图表55：本周全国样本城市地铁客流量提升16 图表56：本周较多城市地铁客流有所回升16 图表57：本周全国拥堵延时指数有所回落16 图表58：本周城市拥堵指数涨跌互现16 图表59：非一线城市餐饮恢复强度明显提升17 图表60：各线城市餐饮恢复同比延续提升17 图表61：全国各线城市外卖恢复强度明显提升17 图表62：各线城市外卖恢复同比保持稳定17 图表63：代表连锁茶饮品牌订单指数明显回落17 图表64：电影院线表现仍明显弱于2019、2021年同期17 一、热点思考：地产销售还能“爬坡”吗？ 1.近期地产销售有何变化？ 一季度地产销售显著回暖、4月新房及二手房均再次回落，后续销售能否延续修复引发市场关注。春节之后，地产销售显著提升，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面积已达2019年同期水平、较2022年同期提升59.4%，全国代表性城市二手房成交面积显著超过 往同期水平、较2019-2022年平均水平提升66.8%；但4月初，地产销售再次回落，新房 销售降至2020年同期水平、二手房销售降至2021年同期水平。受此影响，部分观点认为前期地产销售显著回暖或缘于积压需求释放、后续或难以持续，也有观点认为短期扰动后、地产销售或仍将趋势性回暖，因此后续地产销售变化值得关注。 图表1：4月初30大中城市商品房成交显著回落图表2：4月初全国代表城市二手房成交显著回落 90(万平方米)30大中城市商品房成交面积 80 70 60 50 40 30 （万平方米）全国二手房成交面积 300 250 200 150 100 20 10 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 50 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2019 2020202120222023 20192020202120222023 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 分层级来看，二线、三线城市对新房销售的拖累较大，一线、三线城市二手房成交表现相对较弱。截至4月中旬，一线城市新房成交表现较好、分别为2019-2021年平均、2022年 同期的102%、235%，二线、三线城市新房销售相对较弱，其中二线城市分别为2019-2021年平均、2022年同期的57%、96%，三线城市分别修复至48%、88%。二线城市二手房表现明显好于其他城市，截至4月中旬，二线城市二手房成交面积分别达2019-2021年平均和 2022年同期的131%、187%，相较之下，一线城市二手房成交面积仅为2019-2021年平均的82%和2022年同期的108%，三线城市分别修复至101%、168%。 图表3：一线城市商品房成交较2019年基本持平图表4：三线城市商品房成交显著低于2019、2021年 (万平方米) 30大中城市商品房成交面积 三线城市 (万平方米)30大中城市商品房成交面积30 一线城市 28 24 21 18 14 12 7 6 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20192020202120222023 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20192020202120222023 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 图表5：代表性二线城市二手房成交已超过往同期图表6：三线城市二手房成交明显低于2021年同期 （万平方米）二线城市二手房成交面积 200 150 100 50 0 1月 （万平方米）三线城市二手房成交面积 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20192020202120222023 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 具体城市来看，二线城市地产销售表现进一步分化，省会等强二线城市地产销售修复程度明显好于其他二线城市。不同能级城市内部地产销售亦明显分化、尤其是二线城市，相较之下，以省会城市为代表的强二线城市地产销售修复明显好于其他二线城市，比如：截至4月中旬，浙江杭州的商品房成交基本已达2021年同期水平、为2019年同期的121.3%，而浙江嘉兴商品房成交仅较2020年同期持平、为2019年同期的70.8%。同时，3月厦门、杭州、长沙等核心二线城市商品房平均成交已超2019年同期水平的150%，相较之下，南昌、郑州、长春等其他二线城市商品房平局成交仅修复至2019同期水平的58.7%。 图表7：浙江杭州商品房成交已接