“见微知著”跟踪系列宏观专题研究报告：地产政策再加码，未来需关注什么？

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 赵伟 分析师 SAC执业编号：S1130521120002 zhaow＠gjzq.com.cn 杨飞 分析师 SAC执业编号：S1130521120001 yang_fei＠gjzq.com.cn 李雪莱 联系人 lixuelai＠gjzq.com.cn 地产政策再加码，未来需关注什么？ “见微知著”系列第37期：政策跟踪方面，近期地产放松再加码，或将支持中高能级城市需求释放，后续还需关注竣工投资与总体投资的分化；中观跟踪方面，疫后修复开启，物流已恢复至疫前水平，人流、线下消费修复至去年5月水平。  热点思考：地产需求侧地区销售分化或将加剧，供给侧竣工投资或好于总体 12月以来地产政策从供给到需求持续加码，近期需求端政策加快推进。12月以来，地产供给侧信贷、债券融资支持进一步聚焦优质房企，股权融资支持加快落地。需求侧中央表态指出着力扩大内需、支持住房改善等消费，比如：1月5日，住建部表示加大对首套房购买支持；政策上发布首套房贷款利率政策动态调整机制，相比于9月底，符合条件的城市范围显著扩大，由23个增加至38个。 前期政策效果有待提高，供给端融资改善迹象显现、但总体仍处低位，首套利率下调等需求措施改善效果不明显。12月地产信用债净融资转正、股权融资加快落地，但总体融资规模仍处低位；地产投资回落，11月投资同比较三季度平均同比下降7个百分点。全国多地住房贷款利率显著下行，但销售仍低迷，比如温州、武汉贷款利率分别下调30、20bp，但四季度销售同比降幅较三季度明显走扩。 地产供需格局变化或使未来销售呈现地区分化，政策对有需求基础的高能级城市仍有支撑，但对需求已有所透支的中低能级城市效果有限。低能级城市地产政策应出尽出，但由于需求透支、人口流出等限制，销售延续低迷；相较之下，高能级城市更具需求恢复弹性，但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱等因素，地产销售疲软，目前政策覆盖范围已扩大至中高能级城市，或带动购房需求释放。 供给侧投资结构亦或进一步分化，竣工相关投资或好于总体投资。过往地产高周转运作模式下，地产竣工基数本就偏低，同时地产问题暴露进一步推迟竣工进程；近期“保交楼”诉求明显提升、相关政策不断发力，或带动竣工投资加快落地；但销售延续低迷、拿地意愿走弱或仍将掣肘开工投资、进而压制整体投资。  疫后修复跟踪：人流物流修复进程加快，人流修复带动线下消费开始修复 疫后人流修复进程加快，市内、跨区人口流动均显著提升、普遍修复至去年5月水平。本周全国样本城市地铁客运量较上周提升35%、已修复至去年5月水平，反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数较上周提升8.6%，12月下旬以来，多数城市商圈客流显著提升，武汉、重庆等地提升幅度较大。跨区人流方面，国内执行航班架次较上周提升33%，映射跨区人口流动的全国迁徙规模提升35%。 人流修复带动线下消费场景开始修复，代表连锁餐饮疫情歇业率降至去年以来最低水平，流水恢复强度明显回升。上周代表连锁餐饮全国疫情歇业率进一步回落、较前周下降7个百分点至0%；全国流水恢复强度明显回升、较前周上涨22.5个百分点至52%，但总体水平仍然偏低、目前恢复至去年5月的流水水平。 物流运力亦加快恢复，公路货运、邮政快递均已达疫情前水平。本周高速公路货车通行量、铁路货运运输货物量分别较上周提升3.7%、4.3%，已恢复至疫前水平；邮政快递揽收恢复强度较上周提升18.7个百分点至139%、投递恢复强度提升9.6个百分点至121%。上周全国整车货运流量指数较前周提升9.4%；分地区看，多数地区公路货运指数明显提升，前周跌幅最大的黑龙江周环比提升22%。 风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。 2023年1月8日 “见微知著”跟踪系列 宏观专题研究报告 证券研究报告 宏观经济组 “见微知著”跟踪系列 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 一、 热点思考：地产政策再加码，未来需关注什么？ .....................................5 1. 近期地产政策有何变动？ ............................................................................5 2. 近期政策效果如何？ ...................................................................................7 3. 未来需要关注什么？ ...................................................................................9 二、 高频跟踪............................................................................................... 11 1. 物流人流追踪：全国多地疫情进入修复阶段，人流物流显著提升............... 11 2. 产需高频追踪：工业产需活动普遍延续走弱，出口下行压力持续加大........15 风险提示： ...................................................................................................20 图表目录 图表1 ：去年12月以来，住建部、央行等多中央部门在地产供给、需求侧支持表态加强.........................................................................................................5 图表2 ：去年12月以来，地产供给侧融资支持“三箭齐发” .........................6 图表3 ：去年12月以来，地产需求放松力度进一步加强，多地首套房贷款利率或进一步下调..................................................................................................6 图表4 ：符合本轮首套住房贷款利率调整条件的城市范围显著扩大 .................7 图表5 ：100家典型房企融资有所企稳 ...........................................................7 图表6 ：近期地产信贷、债券融资下行态势得到控制 ......................................7 图表7 ：12月多家上市房企发布股权融资预案 ...............................................8 图表8 ：股权融资占地产新增融资的比重小 ....................................................8 图表9 ：全国首套平均房贷利率快速下行 .......................................................8 图表10 ：上轮放松贷款利率的城市地产销售延续偏弱 ....................................8 图表11 ：土地成交表现延续低迷....................................................................9 图表12 ：地产销售略有好转、投资延续下行 ..................................................9 图表13 ：高能级地区仍具购房需求的释放空间 ..............................................9 图表14 ：北京、浙江地产销售恢复弹性大于河南等地 ....................................9 图表15 ：相较之下，高能级城市普遍更具购房需求弹性 ..............................10 图表16 ：放松限购等力度加大的政策出台或提振表现 ..................................10 图表17 ：相较具备购房需求的地区地产销售表现较好 ..................................10 图表18 ：地产高周转时，销售同比明显高于竣工同比 .................................. 11 图表19 ：建筑工程投资下行，安装工程投资相较平稳 .................................. 11 图表20 ：近期玻璃表观消费有所好转 .......................................................... 11 图表21 ：近期水泥价格显著走弱 ................................................................. 11 图表22 ：本周，全国样本城市地铁客流量回升 ............................................12 图表23 ：全国26个样本城市地铁客运量环比上涨 .......................................12 “见微知著”跟踪系列 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表24 ：本周，全国拥堵延时指数延续回升 ................................................12 图表25 ：多地拥堵指数周环比明显回升 .......................................................12 图表26 ：12月城市商圈客流表现有所分化 ..................................................12 图表27 ：12月下旬，多数城市商圈客流显著恢复........................................12 图表28 ：国内执行航班架次明显回升 ..........................................................13 图表29 ：全国迁徙规模指数明显回升 ..........................................................13 图表30 ：全国城市餐饮恢复强度普遍有所回升 ............................................13 图表31 ：一线城市餐饮恢复强度同比变动好转 ............................................13 图表32 ：全国城市外卖恢复强度快速提升 ...................................................14 图表33 ：全国城市外卖恢复强度同比提升 ...................................................14 图表34 ：全国代表连锁餐饮疫情歇业率显著回落 .........................................14 图表35 ：代表连锁餐饮全国流水恢复强度明显回升 .....................................14