“见微知著”跟踪系列宏观专题研究报告：地产政策再加码，未来需关注什么？

“见微知著”系列第37期：政策跟踪方面，近期地产放松再加码，或将支持中高能级城市需求释放，后续还需关注竣工投资与总体投资的分化；中观跟踪方面，疫后修复开启，物流已恢复至疫前水平，人流、线下消费修复至去年5月水平。 热点思考：地产需求侧地区销售分化或将加剧，供给侧竣工投资或好于总体 12月以来地产政策从供给到需求持续加码，近期需求端政策加快推进。12月以来，地产供给侧信贷、债券融资支持进一步聚焦优质房企，股权融资支持加快落地。需求侧中央表态指出着力扩大内需、支持住房改善等消费，比如：1月5日，住建部表示加大对首套房购买支持；政策上发布首套房贷款利率政策动态调整机制，相比于9月底，符合条件的城市范围显著扩大，由23个增加至38个。 前期政策效果有待提高，供给端融资改善迹象显现、但总体仍处低位， 首套利率下调等需求措施改善效果不明显。12月地产信用债净融资转正、股权融资加快落地，但总体融资规模仍处低位；地产投资回落，11月投资同比较三季度平均同比下降7个百分点。全国多地住房贷款利率显著下行，但销售仍低迷，比如温州、武汉贷款利率分别下调30、20bp，但四季度销售同比降幅较三季度明显走扩。 地产供需格局变化或使未来销售呈现地区分化，政策对有需求基础的高能级城市仍有支撑，但对需求已有所透支的中低能级城市效果有限。低能级城市地产政策应出尽出，但由于需求透支、人口流出等限制，销售延续低迷；相较之下，高能级城市更具需求恢复弹性，但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱等因素，地产销售疲软，目前政策覆盖范围已扩大至中高能级城市，或带动购房需求释放。 供给侧投资结构亦或进一步分化，竣工相关投资或好于总体投资。过往地产高周转运作模式下，地产竣工基数本就偏低，同时地产问题暴露进一步推迟竣工进程；近期“保交楼”诉求明显提升、相关政策不断发力，或带动竣工投资加快落地；但销售延续低迷、拿地意愿走弱或仍将掣肘开工投资、进而压制整体投资。 疫后修复跟踪：人流物流修复进程加快，人流修复带动线下消费开始修复 疫后人流修复进程加快，市内、跨区人口流动均显著提升、普遍修复至去年5月水平。本周全国样本城市地铁客运量较上周提升35%、已修复至去年5月水平，反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数较上周提升8.6%，12月下旬以来，多数城市商圈客流显著提升，武汉、重庆等地提升幅度较大。跨区人流方面，国内执行航班架次较上周提升33%，映射跨区人口流动的全国迁徙规模提升35%。 人流修复带动线下消费场景开始修复，代表连锁餐饮疫情歇业率降至去年以来最低水平，流水恢复强度明显回升。上周代表连锁餐饮全国疫情歇业率进一步回落、较前周下降7个百分点至0%；全国流水恢复强度明显回升、较前周上涨22.5个百分点至52%，但总体水平仍然偏低、目前恢复至去年5月的流水水平。 物流运力亦加快恢复，公路货运、邮政快递均已达疫情前水平。本周高速公路货车通行量、铁路货运运输货物量分别较上周提升3.7%、4.3%，已恢复至疫前水平；邮政快递揽收恢复强度较上周提升18.7个百分点至139%、投递恢复强度提升9.6个百分点至121%。上周全国整车货运流量指数较前周提升9.4%；分地区看，多数地区公路货运指数明显提升，前周跌幅最大的黑龙江周环比提升22%。 风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。 一、热点思考：地产政策再加码，未来需关注什么？ 1.近期地产政策有何变动？ 近期中央多部门加大对地产的支持表态，供给侧进一步聚焦支持头部房企融资，需求侧加大对刚需购房的支持力度。12月以来，中央多部门对地产密集表态；地产供给侧聚焦优质房企融资、支持力度加大，比如：银保监会表示稳定积极满足优质头部房企合理融资需求；需求侧表示大力支持刚需购房，12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要》，指出支持居民合理自住需求； 中央经济工作会议指出着力扩大内需、支持住房改善等消费；1月5日，住建部表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比、首套利率该降的都要降下来。 图表1：去年12月以来，住建部、央行等多中央部门在地产供给、需求侧支持表态加强 部委、地方积极跟进出台相关政策，地产供需两侧放松政策持续加码，从政策力度到政策覆盖范围均明显加大。供给侧“三箭齐发”，一方面信贷、债券融资支持力度加大，截至1月初，银行对房企的授信额度达3.46万亿元、远超11月下旬的1.2万亿元；另一方面股权融资支持加快落地，证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。需求侧部委、地方放松措施、力度不断加码，12月以来，多个核心二线城市放开限购，1月5日，央行、银保监会发布首套住房贷款利率政策动态调整机制，加大对购买首套房的需求支持。 图表2：去年12月以来，地产供给侧融资支持“三箭齐发” 图表3：去年12月以来，地产需求放松力度进一步加强，多地首套房贷款利率或进一步下调 举例来看，近日出台的首套住房贷款利率政策动态调整机制作为央行9月底政策的常态化延续，符合条件的城市范围显著扩大。相比于9月底，符合本轮首套房贷款利率调整条件的城市范围显著扩大，70个大中城市中，符合条件的城市数量由23个增加至38个，新增太原、沈阳、郑州、福州和厦门等22个城市，退出了贵阳、昆明和包头等7个城市。 图表4：符合本轮首套住房贷款利率调整条件的城市范围显著扩大 2.近期政策效果如何？ 地产供给侧三箭齐发下，房企融资下行趋势有所控制，但规模体量仍处低位。12月100家典型房企融资规模有所企稳、四季度同比降幅较三季度收窄9.8个百分点，但整体水平仍处低位。分渠道来看，12月信用债净融资222亿元、为去年7月以来首次转正；地产股权融资加快落地，以定增为例，12月共计9家上市房企发布定增预案、规模达347.6亿元。但从融资结构来看，债券、股权融资合计占比仅为14.4%、远低于信贷融资的74%，说明地产整体融资好转或仍将受限于信贷融资支持更为侧重头部房企，对民营房企支持力度较小。 图表5：100家典型房企融资有所企稳 图表6：近期地产信贷、债券融资下行态势得到控制 图表7：12月多家上市房企发布股权融资预案 图表8：股权融资占地产新增融资的比重小 需求政策加码下，全国多地住房贷款利率持续下行，但地产销售改善效果不佳。需求放松力度加强下，全国首套平均房贷利率加快下行，由三季度的平均利率4.30%降至四季度的4.13%；尤其是9月底放宽住房贷款利率政策实施以来，23个符合条件的城市中至少有19个城市下调首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、兰州、秦皇岛等地调整幅度较大、达到30bp。但地产销售普遍延续低迷，温州、武汉等地四季度销售同比降幅较三季度明显走扩，安庆、兰州等地地产销售同比仍下降、分别为-48%、-50%。 图表9：全国首套平均房贷利率快速下行 图表10：上轮放松贷款利率的城市地产销售延续偏弱 在房企融资规模偏弱、地产销售延续低迷的拖累下，地产投资进一步回落。 房企融资总规模、购房需求未明显改善，仍持续压制房企拿地意愿， 土地成交持续回落，11月土地购置面积同比回落58.5%、土地成交价款同比回落50.8%； 拿地低迷对应拖累地产投资表现，11月房地产投资同比进一步下行、较三季度平均同比-12.8%下降7.1个百分点至-19.9%。 图表11：土地成交表现延续低迷 图表12：地产销售略有好转、投资延续下行 3.未来需要关注什么？ 需求政策效果欠佳原因或在于政策主要覆盖的中低能级城市需求已有所透支，高能级城市仍具需求释放空间。目前低能级城市地产政策应出尽出、购房限制较小，但由于购房需求透支、人口流出等因素限制，地产销售延续低迷； 相较之下，高能级城市在地产恢复过程中更具需求弹性。中高能级城市人均收入水平和购房适龄人口占比明显高于中低能级城市，对应高能级城市地产恢复力度更大，比如：2020年2月至2021年2月，北京、浙江商品房销售同比提升86、59个百分点，明显好于贵州、河南的31、34个百分点。但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱、居民杠杆约束等因素，高能级城市地产销售疲软，政策持续加码下，高能级城市地产需求仍有进一步释放空间。 图表13：高能级地区仍具购房需求的释放空间 图表14：北京、浙江地产销售恢复弹性大于河南等地 图表15：相较之下，高能级城市普遍更具购房需求弹性 伴随中高能级城市需求放松政策逐步升级加码，未来地产销售表现或呈现结构分化，具有大力度政策支持和需求释放空间的高能级城市值得关注。目前需求放松政策覆盖范围已由中低能级城市向高能级城市转移、措施不断升级，或带动具有政策支持且具有需求空间的地区地产销售有所好转，比如 ：南京于12月21日放松限购，随后商品房成交显著提升、高达342%，明显高于其他二线城市合计的83%；除此之外，由于各地购房需求存在差距，地产销售的地区分化或进一步显现，去年7月至11月，北京地产销售同比提升3.2个百分点至4.7%、南京提升13.7个百分点至-9.6%、河南回落11个百分点至-21.4%。 图表16：放松限购等力度加大的政策出台或提振表现 图表17：相较具备购房需求的地区地产销售表现较好 供给侧投资结构亦或进一步分化，竣工相关投资或好于总体投资。 过往地产高周转运作模式下，地产竣工基数本就偏低，同时地产问题暴露进一步推迟竣工进程；近期“保交楼”诉求明显提升、相关政策不断发力，或带动竣工投资加快落地；近期高频指标也有所印证，映射地产竣工的玻璃表观消费明显提升、同比由12月初的-25.3%提升至1月初的18%；而映射地产开工施工的水泥需求价格显著走弱，对应1月初水泥价格较12月初下降8%。但销售延续低迷、拿地意愿走弱或仍将掣肘开工投资、进而压制整体投资。 图表18：地产高周转时，销售同比明显高于竣工同比 图表19：建筑工程投资下行，安装工程投资相较平稳 图表20：近期玻璃表观消费有所好转 图表21：近期水泥价格显著走弱 二、高频跟踪 1.物流人流追踪：全国多地疫情进入修复阶段，人流物流显著提升 疫后人流修复进程加快，多数地区市内人口流动显著提升。本周（1月1日至1月7日），全国26个样本城市地铁客运量合计回升、较上周回升34.8%，已修复至去年5月水平，本轮疫后人流修复较去年4月疫后修复明显加快。分城市来看，多地地铁客运量均显著提升，佛山、东莞提升幅度较大、 分别较上周提升187.5%、134.0%，较早进入修复阶段的成都、武汉、武汉等地本周提升幅度相对较小、分别较上周增长8%、19.1%、19.3%；反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数延续提升、较上周回升8.6%；其中深圳、上海、南京较上周回升幅度较大、分别较上周回升17.2%、14.2%、13.5%。 图表22：本周，全国样本城市地铁客流量回升 图表23：全国26个样本城市地铁客运量环比上涨 图表24：本周，全国拥堵延时指数延续回升 图表25：多地拥堵指数周环比明显回升 疫情影响下，12月城市商圈客流明显分化，但12月下旬以来，多数城市商圈客流量显著提升。12月城市整体商圈客流量明显分化，一线城市、新一线城市、二线城市商圈客流恢复强度分别较11月回落1、2、2个百分点至61%、62%、54%，三线城市、四线城市分别提升8、3个百分点至46%、67%。但伴随12月下旬的疫后修复，多数城市商圈客流明显提升，其中武汉、贵阳、重启提升幅度较大，截至12月底，已恢复至2019年的89%、87%、79%。 图表26：12月城市商圈客流表现有所分化 图表27：12月下旬，多数城市商圈客流显著恢复 疫情修复下，跨区人口流动有所回升，国内执行航班、全国人口迁徙规模均有所回暖。本周（1月1日至1月7日），国内执行航班架次回升、较上周上涨32.6%，当前整体水平为今年7月的71.4%、去年同期的72.8%。本周，反映跨区域人口流动的全国迁徙规模指数明显回升、较上周回升34.8%，已恢复至去年同期水平的101.2%；从迁入、迁出结构来看，伴随春运的