地产周思考（3）：地产销售数据的三层观察

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 图表2 11城二手房成交面积本周同样显著下滑 百强房企的销售数据2022年下滑远超统计局销售数据，4月份将检验销售韧性。2022年百强房企权益销售金额同比下滑42%，跌幅远超统计局商品房销售金额的同比下滑27%，使得2023年仅看房企端销售同比将会失真。但2023年前3月数据可以与2019年百强房企销售数据做对比，1-2月、3月相较于2019年同期分别跌幅为-27.6%、-7%，由于Q1销售有前期疫情积压因素，4月份销售能否延续则是检验销售韧性的关键。 图表3 3月百强房企权益销售金额略低于2019年同期 统计局数据需要用去季节性数据分析，后续热度大概率回落。如果仅以绝对值看，1-2月份统计局商品房销售金额好于2018年、2019年水平。由于2022年统计局数据单月数据存在一定扭曲，导致2023年同比数据较为失真（参见前期报告《弱化销售，聚焦估值》）。 我们对商品房销售金额进行stl分解得去季节性因素的数据，可以看到1-2月份该数据出现显著反弹，大幅偏离趋势项，预计全年季调数据将以回落为主，回落速度需要由4月份数据确认。从基本面角度看，我们预计高能级城市热度小幅回落，而低能级城市春节效应过后回归量价齐跌趋势，从而导致全国层面季调数据回落，但总体回落速度仍需追踪。 图表4 1-2月全国商品房销售金额略高于2018年、2019年同期 图表5销售金额季调数据1-2月反弹偏离趋势，预计全年将呈现回落 后续销售回落幅度的两个关键点在于二线城市的优质供给瓶颈和低能级城市的跌幅。1）我们对核心一线城市及基本良好的二线城市较为乐观，全年销售不仅增长，而且价格将面临上行压力。2）对于基本面较弱、库存量较高的二线城市，在房价较为稳定情况下，优质供给成为新房销售量瓶颈。3）三四线城市开启下行周期，而以黑龙江、辽宁为例，2021年商品房销售面积相比历史销售面积的高点分别下滑65%、63%，2023年中西部三四线城市下滑的幅度存在不确定性。 图表6黑龙江、辽宁等省份2021年商品房销售面积相比于历史高点都出现了大幅下跌 震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。